Территория роста: аналитики прогнозируют стабильно высокий спрос на офисы в ТиНАО

До 2030 года в локациях за МКАД могут ввести порядка 1,3 млн кв. метров офисных площадей. Особые преимущества даже в условиях высокой конкуренции могут получить бизнес-центры Новой Москвы.

Группа компаний «А101» совместно с аналитическим центром Ricci подвели итоги масштабного исследования рынка первичной офисной недвижимости. Анализ охватывает период 2025 года, оценивает ёмкость и динамику рынка офисной недвижимости юга и юго-Ззапада Москвы.

Один из ключевых трендов последних лет – активная децентрализация деловой активности. Ввод новых офисных объектов последовательно смещается за пределы Третьего транспортного кольца. По данным исследования, в 2026–2030 годах к вводу заявлено порядка 8,3 млн кв. м офисных площадей – на 32% больше, чем за период с 2014 по 2024 год. При этом совокупный объём нового ввода в зоне за МКАД оценивается в 1,3 млн кв. м в течение 2026–2030 гг.

Драйвером децентрализации стала программа создания мест приложения труда, которая существенно влияет на бизнес-модель девелоперов и меняет структуру будущего ввода коммерческих площадей. Сегодня большинство офисных объектов, реализуемых по программе МПТ (мест приложения труда), за пределами ТТК концентрируется в западном и южном направлениях, в том числе на Юго-Западе – там, где активно формируются жилые районы и социальная инфраструктура.

Не менее значимы структурные изменения в логике спроса. В условиях высокой инфляции и дорогого банковского финансирования рынок сместился в сторону небольших офисных блоков, приобретаемых преимущественно за счёт собственных средств бизнеса и частных инвесторов.

Ценовая динамика подтверждает устойчивость рынка. По итогам 2024 года рост цен продажи офисной недвижимости на этапе строительства составил 13%, в 2025 году – порядка 8%, на 2026 год аналитики фиксируют продолжение роста пропорционально увеличению себестоимости строительства. При этом офисы класса «А» за три года подорожали на 67%, что почти втрое опережает накопленную инфляцию. Коммерческая недвижимость становится полноценным инвестиционным инструментом с доказанной доходностью.

На этом фоне значимо отличаются Троицкий и Новомосковский административные округа – это одна из ключевых столичных территорий комплексного городского строительства, где деловые, жилые, социальные и инфраструктурные объекты создаются как единая городская среда. Уже сейчас население в Новой Москве составляет более 800 тыс. человек, создано более 300 тыс. рабочих мест. С момента присоединения к Москве введено в эксплуатацию 37,4 млн кв. м недвижимости, из которых 28,3 млн кв. м жилья, построено и реконструировано 400 километров дорог, открыто свыше 210 социальных объектов.

Деловой кластер строится с нуля в логике градостроителя: с жителями, с маршрутами метро и автомагистралями, с социальной инфраструктурой. Коммерческие объекты органично встроены в городскую ткань, где компании получают готовый рынок труда буквально в шаговой доступности: молодое, экономически активное население, готовое работать рядом с домом без изнурительной маятниковой миграции.

Совокупный объём нового строительства в локации по проектам, заявленным к вводу в 2026–2030 гг. и уже вышедшим в открытый рынок, составляют 248 тыс. кв. м офисов, из которых 68% реализуется по МПТ. Дефицит качественного предложения в Новой Москве в сочетании с устойчивым арендным спросом будет поддерживать интерес как покупателей, так и арендаторов.

Портрет целевой аудитории на юго-западе Москвы уже достаточно устойчив. По данным исследования, по итогам 2025 года крупнейшими резидентами офисных площадей выступают строительные, логистические и IT-компании, а также производственный и торговый секторы. Средний размер сделки варьируется от компактных блоков площадью до 2 000 кв. м для малого бизнеса, до крупных якорных объёмов от 10 000 кв. м для строительных компаний.

ГК «А101» выступает в роли стратегического партнёра городского развития – девелопера, создающего целостную среду. Коммерческие форматы: бизнес-центры, бизнес-хабы, стрит-ретейл, – встроены в живую ткань района, где уже есть жители, потребительский трафик и инфраструктура: комплексный подход, где работа и жизнь неотделимы друг от друга.

«Всё больше компаний готовы выводить штаб-квартиры из центра города в локации с хорошей транспортной доступностью, современными форматами рабочего пространства и возможностью организовать офис нового поколения под индивидуальные запросы. Наши проекты, в числе которых и бизнес-квартал "Прокшино", находятся именно в том сегменте, куда движется спрос. Сейчас может звучать футуристично, но Новомосковский административный округ – это, по сути, "Москва-Сити 2.0". Город уделяет развитию Молодой Москвы особое внимание, и те, кто заходит сюда сегодня, снимут все сливки»

Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101»

«Сегодня рынок офисной недвижимости переживает этап структурной перестройки. Дефицит качественных площадей, рост стоимости строительства и высокий интерес к приобретению объектов на ранних стадиях реализации поддерживают инвестиционную привлекательность сегмента. При этом наиболее перспективными становятся территории комплексного развития, где формируется сбалансированная среда для жизни и работы. На этом фоне ТиНАО обладает уникальным преимуществом: деловой кластер здесь формируется одновременно с развитием жилья, транспортной и социальной инфраструктуры. Такой подход позволяет создавать самодостаточные городские центры с высоким потенциалом дальнейшего роста», – подчеркнула Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.

«Результаты исследования и сравнения проектов в децентрализованных локациях подтвердили важный тезис о том, что комплексный подход к созданию целостной среды обеспечивает конкурентное преимущество проекту. Поэтому, объективно бизнес-квартал "Прокшино" (рассматривались проекты, расположенные около МКАДа и за МКАД на юго-западном и западном направлениях) показал темпы продаж в 2025 г. на 16% выше, чем средние месячные темпы продаж в зоне охвата», – отметила Яна Кузина, президент Ассоциации АЭРН при поддержке АБР, управляющий партнер RE-ЦИФРА.

Читайте также:

Взгляд в будущее: три сценария развития офисного сегмента Москвы до 2029 года

Коммерческая ипотека в 2025 году: можно ли взять и на каких условиях?

Автор: эксперты компаний Ricci, «Петрович» и West Wind Group