Более 400 площадок, свыше 70 млн кв. метров: аналитики оценили градостроительный потенциал московской программы КРТ

Новое аналитическое исследование продемонстрировало текущие объемы проектов КРТ в Московском регионе и потенциал освоения новых площадок. В перспективных проектах комплексного развития территорий на жилье приходится порядка 62% проектируемых объемов.

Commonwealth Partnership (CMWP) и «Метриум» провели первое исследование, полностью посвященное механизму комплексного развития территорий (КРТ) на рынке недвижимости Москвы. По итогам анализа, компании оценили градостроительный потенциал проектов КРТ и ключевые зоны будущего развития.

По данным портала московской программы комплексного развития территорий по состоянию на июнь 2026 г., градостроительный потенциал проектов КРТ в столице превышает 70 млн кв. м и охватывает более 400 площадок. По оценке CMWP и «Метриум», программа КРТ формирует значительный резерв будущего предложения на рынке недвижимости Москвы.

В градостроительном потенциале проанализированных площадок преобладает жилая функция — на нее приходится 57% площадей. Еще 36% составляет общественно-деловая застройка, а оставшиеся 7% — иные функции.

Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP, добавляет: «Отсутствие кратного превосходства доли жилья показывает, что программа КРТ направлена не только на строительство жилья, но и на развитие городских сервисов, формирование центров общественно-деловой активности и создание новых рабочих мест».

География планируемого строительства в рамках КРТ соответствует принципам полицентричного развития Москвы. Среди наиболее заметных направлений, где программа способна стать драйвером новых точек притяжения, CMWP и «Метриум» выделяют Большой Сити, Южный порт. Именно эти территории рассматриваются как перспективные центры будущей деловой активности. Отдельно стоит отметить Коммунарку как центр притяжения с самым высоким градостроительным потенциалом жилой застройки в Новой Москве.

«Московская программа КРТ остается в значительной степени ориентированной на будущее, – отмечает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – По нашим оценкам, около 90% объема недвижимости в рамках программы находится на стадии планирования, что свидетельствует о масштабном потенциале дальнейшей реализации проектов. В перспективе КРТ станет одним из ключевых факторов изменения городской среды и будет оказывать существенное влияние на структуру и динамику рынка недвижимости Москвы».

Напомним, что по данным Минстроя России на 7 октября 2025 года, проекты КРТ реализовывались в 78 субъектах РФ. В проработке находились 1 685 площадок, а их градостроительный потенциал достигал 286,9 млн кв. м. До четверти градостроительного потенциала сосредоточено в Москве, что делает ее ключевым драйвером программы.

КРТ формирует сбалансированную застройку Москвы: подробности

Commonwealth Partnership (CMWP) и «Метриум» провели первое на рынке коммерческой недвижимости исследование программы комплексного развития территорий (КРТ). По итогам анализа уже реализованных проектов, компании пришли к выводу, что КРТ действительно способствует созданию сбалансированной застройки. Программа предполагает не только строительство жилья, но и развитие офисной, торговой, производственно-складской и другой коммерческой недвижимости

Градостроительный потенциал КРТ в Москве составляет 70 млн кв. м. На данный момент параметры объектов определены для 13,1 млн кв. м недвижимости, что соответствует около 19% общего потенциала программы. Из них на сегодняшний день завершено более 180 тыс. кв. м (1%). Еще 1,1 млн кв. м (9%) находятся в стадии строительства, а 11,8 млн кв. м (90%) приходятся на проекты, строительство которых еще не началось.

Растет темп освоения площадок: объем строящейся недвижимости уже в шесть раз превышает завершенное строительство. Программа переходит от пилотных проектов к масштабированию применения механизма.

Изменение структуры застройки особенно заметно при сравнении разных стадий реализации. В структуре завершенного строительства 91% площадей приходится на жилье. Однако в проектах, которые находятся в стадии строительства сегодня, структура становится более диверсифицированной: на жилье приходится 62% площадей, тогда как 38% занимают коммерческие сегменты, в том числе 18% — производственно-складская недвижимость, 12% — офисы и 8% — торговля.

Аналогичный подход сохраняется и в будущих проектах. В структуре площадей, находящихся на стадии планируемого строительства, на жилье приходится 63%, а на коммерческую недвижимость — 37%, включая 17% производственно-складской недвижимости, 15% офисной и 5% торговой. Это подтверждает, что по мере развития программы рынок будет получать не только новые жилые кварталы, но и значительный объем площадей для размещения бизнеса, создания рабочих мест и развития сервисной инфраструктуры.

По расчетам CMWP и «Метриум», проекты с установленной датой завершения строительства до 2050 года формируют более 11,3 млн кв. м будущего предложения, которое будет реализовано через механизм КРТ. Если на текущем этапе КРТ преимущественно воспринимается как механизм будущего развития, то уже к 2030 г. его влияние будет выражено в конкретных объемах строительства: по программе может быть реализовано более 4 млн кв. м недвижимости.

«Одним из наиболее заметных результатов реализации КРТ становится формирование новых центров деловой и общественной активности за пределами исторического центра Москвы, – отмечает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». –  Крупные проекты создают предпосылки для более равномерного распределения рабочих мест и городских функций, что соответствует долгосрочной стратегии формирования нескольких самостоятельных центров городской активности».

«КРТ действительно работает как механизм комплексного развития территорий. Если судить по первым объектам завершенного строительства, программа была преимущественно жилой, однако уже сегодня реализуемые проекты демонстрируют более сбалансированную структуру, а в будущем КРТ будет все заметнее влиять на рынок за счет роста доли коммерческой недвижимости и формирования новых общественно-деловых районов»

Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP

Пример реализации проектов КРТ в регионах и сопутствующие вызовы

На форуме недвижимости «Движение» в Сочи директор управления по государственно-частному партнерству ГК «КОРТРОС» Довран Гарагозов выступил в рамках сессии «Развитие территорий: комплексный подход от государства — к девелоперу. Работа с КРТ в регионах». Эксперт рассказал об эволюции механизмов комплексного развития территорий, опыте компании по реализации района «Академический» в Екатеринбурге и ключевых вызовах, с которыми сегодня сталкиваются девелоперы.

Как отметил эксперт, ГК «КОРТРОС» обладает уникальной экспертизой в сфере комплексного освоения территорий, поскольку стояла у истоков формирования этого института в России. Компания начала работать над проектом «Академический» в Екатеринбурге еще в 2005 году. Он вошел в число 22 экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий, отобранных Правительством РФ в 2007 году, задолго до появления современного понятия КРТ, и остается практически единственным проектом из того списка, который продолжает развиваться.

Результатом такого подхода стал «Академический» — сегодня это не локальный проект, а полноценная административно-территориальная единица Екатеринбурга с населением около 150 тысяч человек. В районе работает не один застройщик: помимо ГК «КОРТРОС» там реализуют проекты крупные федеральные и местные девелоперы. В «Академическом» создана полноценная социальная инфраструктура — школы, детские сады, поликлиники для взрослых и детей, отделения скорой помощи, а также объекты для силовых и судебных структур. Ядром района выступает концентрация научных и медицинских учреждений.

Отдельное внимание Довран Гарагозов в выступлении уделил проблеме технологического присоединения к объектам энергетической и коммунальной инфраструктуры — по его оценке, это один из ключевых вызовов для застройщиков проектов КРТ, особенно с учетом изменения подходов ресурсоснабжающих организаций в последние годы. Он отметил, что ГК «КОРТРОС» стала одной из немногих компаний, которой удалось разработать и официально утвердить схему внешнего электроснабжения для одного из этапов района «Академический», пройдя для этого через процедуры согласования.

Сегодня при поддержке Минстроя России ведется работа по совершенствованию нормативной базы в сфере технологического присоединения. В рамках реализации национальных целей по улучшению условий ведения бизнеса действует специализированная рабочая группа с участием Минстроя и при поддержке АСИ, которая рассматривает проблемные вопросы подключения объектов к энергетической инфраструктуре и готовит предложения по изменению законодательства.

«Важно, чтобы при принятии решений учитывались интересы застройщиков. Только в этом случае можно обеспечить эффективную реализацию проектов комплексного развития территорий и достижение целей по развитию городов. Успешные проекты КРТ требуют долгосрочного планирования, тесного взаимодействия государства и бизнеса, а также комплексного подхода, предусматривающего создание рабочих мест, социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры одновременно с жилищным строительством»

Довран Гарагозов

Сегодня ГК «КОРТРОС» продолжает активно расширять портфель проектов комплексного развития территорий. В 2025 году в него вошли три новых проекта КРТ в Перми. Один из них — на участке по улице Пионерской рядом с историческим центром города — здесь будет построено 166 тыс. кв. м жилья, школа на 600 мест и детский сад на 300 воспитанников. Второй проект КРТ реализуется на территории района «Дом культуры железнодорожников»: общая площадь нового жилья составит 205 тыс. кв. м. Рядом реализуется третий проект — «Пермь-Сити» площадью в 101 тыс. кв. метров, в рамках которого появятся бизнес-центр, технопарк, гостиница и общественный центр с фитнес-пространством.

В рамках форума «Движение» ГК «КОРТРОС» объявила о выходе в новый для себя регион — Челябинск — сразу с двумя проектами. Один из них — на улице Орджоникидзе — будет реализован в рамках программы КРТ. В настоящий момент девелопер готовит варианты градостроительной концепции.

Читайте также:

Планируемые новостройки: где и что собираются строить в Москве в ближайшее время

Фонд реновации реализует более 100 проектов КРТ

Авторы: эксперты компаний Commonwealth Partnership (CMWP), «Метриум», ГК «КОРТРОС»