ЗОСК как гарантия: почему у застройщика должно быть заключение о соответствии критериям

С 1 июля 2019 года часть новостроек Москвы и Подмосковья будут продаваться через эскроу-счета. Однако 70% строящегося жилья в Московском регионе девелоперы продолжат продавать по старым правилам. Что такое ЗОСК и почему его обязательно нужно требовать при покупке квартиры без эскроу-счета, выяснил Новострой-М.

ЗОСК и эскроу – в чем разница?

Рынок новостроек начал переходить на проектное финансирование. Теперь до получения дольщиками ключей от квартиры их деньги будет хранить банк, а если стройка встанет, то покупатели получат назад все до копейки. Или банк найдет нового застройщика, который завершит стройку. Новая система финансирования новостроек призвана окончательно решить проблему обманутых дольщиков.

Полностью перейти на систему проектного финансирования рынок сможет через 2-3 года, т.к. не все проекты перешли на работу по эскроу-счетам.

Сегодня, в переходный период, существуют 2 варианта продажи новостроек: собственно эскроу-счета, о которых мы уже рассказали, и привлечение денег дольщиков напрямую застройщиком, т.е. продажи квартир в строящихся жилых комплексах осуществляются по старой схеме.

Работать по старинке застройщик может, если степень готовности проекта составляет не менее 30% и уже заключено как минимум 10% договоров долевого участия (рассчитывается от реализуемой площади, указанной в проектной декларации). Кстати, подать документы по проектам с указанием того, что у них есть эти 30 и 10%, застройщики должны до 1 октября.

Степень готовности комплекса может составить даже 15%, если застройщик возводит в том числе и социальные объекты, а если достраивается проблемный объект, то готовность может быть всего 6%. 70% новостроек Московского региона соответствуют этим критериям и могут достраиваться по старым правилам.

Однако перед тем, как продолжить брать средства у дольщиков без хранения их на счетах эскроу, застройщик должен получить заключение о соответствии критериям (ЗОСК), которое выдает Москомстройинвест. Что это за документ?

Заключение о соответствии критериям выдается после нескольких проверок – специальный орган должен убедиться в том, что у объекта нужная степень готовности и достигнут необходимый уровень продаж.

Чтобы быть на 100% уверенным, что с проектом и застройщиком (который, подчеркиваем, привлекает деньги без эскроу-счетов) все в порядке, председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова советует потенциальным покупателям спросить в офисе продаж о наличии еще нескольких документов.

Продают по-старому – спрашивайте ЗОСК

В целом застройщики положительно отнеслись к возможности использовать привычную систему продаж. Как отметили в компании «Донстрой», работа по старой схеме является большим плюсом, так как позволит осуществить переход на эскроу максимально плавно.

Немаловажен и тот момент, что для покупателей прежние правила означают сохранение доступной стоимости продукта: любая корректировка цен по данным проектам будет связана исключительно со строительной готовностью и темпами продаж, а не с изменением механики финансирования.

«Донстрой» сможет реализовать без использования эскроу-счетов 60% от текущего объема строительства – это дом Freedom, 1-я очередь ЖК «Символ», 2-я очередь ЖК «Сердце столицы», комплексы «Жизнь на Плющихе» и «Дом на Тишинке», на них уже получены ЗОСК.

Все эти проекты находятся на высокой стадии готовности, в них реализован большой объем площадей, также они предполагают строительство объектов социальной инфраструктуры.

У компании Tekta Group тоже есть проекты, в которых действует старая модель продаж: например, получено ЗОСК на городской квартал Big Time, который уже достиг необходимой стадии готовности и количества проданных квартир. В эту новостройку средства по-прежнему идут напрямую от дольщиков, и, как рассказала коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова, никаких отказов, опасений или неприятия со стороны клиентов в связи с этим компания не зафиксировала.

ЗОСК на два своих проекта получила ГК «Основа» – без использования эскроу-счетов будут продаваться ЖК «Грани» и ЖК «Гоголь парк». Как сообщил управляющий партнер группы Олег Колченко, готовность этих проектов и число заключенных ДДУ сильно превышают установленные нормативы по стадии строительства и объему реализованных квартир. В настоящий момент монолитные работы на объектах полностью закончены, ведется отделка фасадов и устройство сетей.

ЗОСК на два проекта есть и у компании «Главстрой» – 1-й этап ЖК «Береговой» и ЖК Balance будут реализовываться без открытия счетов эскроу. Группа компаний «А101» достроит по старой схеме 95% жилых корпусов в своих проектах. Генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди привел следующие данные: полученные ЗОСК позволяют завершить строительство и продажи в общей сложности 391 тыс. кв. метров жилья, а до конца сентября заключение о соответствии может быть получено еще на 278 тыс. кв. метров. Напомним, сейчас группа развивает несколько проектов в Новой Москве – это жилые районы «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи».

Как сообщил Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», пока не все покупатели интересуются наличием ЗОСК, но наиболее информированные клиенты просят показать этот документ. Кроме того, заключение запрашивают банки, которые сотрудничают с компанией в сфере ипотечного кредитования.

По мнению эксперта, в течение года в СМИ было много противоречивой информации касательно новых правил работы застройщиков, поэтому простому обывателю нелегко разобраться во всех нюансах. Люди убеждены, что при переходе на эскроу-счета стоимость жилья существенно увеличится, а, как известно, бюджет является ключевым фактором при принятии решения о покупке.

Поэтому клиенты не боятся заключить сделку напрямую с застройщиком, без участия банка. В первую очередь они обращают внимание на репутацию компании, темпы и динамику строительства. В этом отношении в ЖК «Кварталы 21/19», который возводит «ВекторСтройФинанс», все хорошо – корпуса 3-го квартала находятся в высокой степени строительной готовности, а в 4-м квартале за полгода возведено 50 этажей.

Андрей Колочинский отметил, что компания воспользовалась правом продолжить работать по старым правилам, чтобы избежать снижения рентабельности. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию сегодня находится на уровне 7%. Застройщикам, решившим перевести свои проекты на новую схему продаж, придется выплачивать высокие проценты, пока объем средств покупателей на эскроу-счетах не достигнет суммы кредита, одобренной банком.

Кроме того, и сумма кредита существенно увеличивается, ведь собственных средств застройщика в стройке теперь не более 15%. Возникающие дополнительные расходы на обслуживание кредитов потребуют от девелоперов пересмотра существующих финансовых моделей, что и приведет к ухудшению рентабельности.

Продают по эскроу

В Московском регионе одной из первых вывела на рынок проект по эскроу ГК «ПИК» – это ЖК «Дмитровский парк». Как отмечают эксперты, проектное финансирование дает некоторые преимущества. В компании «Интеко» уточнили, что застройщик получает стабильный и надежный источник денежных средств для своих проектов, при этом ставка по кредиту не фиксированная и может меняться исходя из суммы на эскроу-счетах дольщиков – чем она больше, тем ниже ставка. 

Ряд банков даже готовы предоставить отсрочку по уплате процентов на инвестиционной фазе. «Интеко» уже оформила первые сделки с использованием эскроу-счетов – такие ДДУ подписаны по новому проекту «Вестердам», который вышел на рынок меньше месяца назад. Для этого жилого комплекса банк «Открытие» предоставил кредитную линию более чем на 15 млрд рублей.

Компания «Донстрой» будет достраивать через механизм эскроу-счетов ЖК Fresh, 2-ю очередь проекта «Символ» (квартал «Смелость») и объекты, которые входят в новый квартал в Раменках – «Огни», «Событие» и «Река».

Tekta Group из-за ранней стадии строительства перевела на продажи по эскроу-счетам городские резиденции Spires. По словам Натальи Козловой, подавляющее большинство покупателей спокойно восприняли новую схему и темп продаж в целом сохранился на уровне прошлых месяцев.

Еще у одного объекта застройщика – комплекса премиальных апартаментов RED7 – ЗОСК пока нет, так как 30%-ая готовность ожидается только в конце года. Для реализации RED7 получено проектное финансирование ПАО «Сбербанк России» в объеме 5,7 млрд рублей. Все новые проекты, которые компания выведет на рынок до конца года и позже, будут реализовываться с применением эскроу-счетов и привлечением проектного финансирования.

Однако некоторые девелоперы решили перевести на продажи по эскроу все свои объекты, как, например, ГК «МИЦ». Как рассказал на пресс-конференции Андрей Рябинский, совладелец ГК МИЦ, это станет конкурентным преимуществом компании – покупатели стали более требовательными, подкованными и сразу интересуются, по какой схеме идет реализация жилья. Когда же узнают, что продажи ведутся с помощью эскроу-счетов через Сбербанк, то понимают, что компания надежная и не будет просрочек по строительству (ведь банки серьезно за этим следят).

Отметим, что Сбербанк предоставит ГК «МИЦ» кредит в размере 44,4 млрд рублей. Большая часть этих средств пойдет на строительство ЖК «Новоград Павлино», «Южное Бунино» и «Кленовые Аллеи», а также двух новых проектов в Хорошевском и Павелецком районах.

Деньги под присмотром

Продажа квартир в новостройках по старым правилам нестрашна, так как застройщикам давно пришлось открыть в банках спецсчета, куда стекаются деньги дольщиков. Как рассказал Новострой-М старший юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов, теперь банки будут проверять ДДУ и другие договоры, связанные со строительством, и следить за расходованием средств. В любой момент счет может быть заморожен, если, например, будут обнаружены фиктивные или просто сомнительные операции. 

Все это практически до минимума снижает риск вывода денег из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика. Но в любом случае покупка квартиры – это серьезная трата, поэтому не ленитесь спрашивать не только ЗОСК, но и проектную декларацию, разрешение на строительство и другие важные документы.

 Читайте также

Для девелоперов наступил день икс: с 1 июля рынок жилья перешел на проектное финансирование

В Москве могут закончиться новостройки