Создание комфортной, дружелюбной и продуманной среды вокруг жилого комплекса – пока зарождающийся тренд. Фокус внимания многих застройщиков все еще направлен исключительно на строительство ЖК – созданию общественных пространств и благоустроенных дворов отводится второстепенная роль. Но на московском рынке новостроек есть и исключения. Анна Коробкова, руководитель департамента продаж компании «Донстрой», специально для Новострой-М рассказала, что застройщик должен заботиться о том, чтобы жильцам его комплекса всегда было, куда пойти.
Мой первый вопрос связан с 2019 годом, который запомнился рынку новостроек кардинальными переменами. Хотелось бы узнать ваше мнение о главных трендах минувшего года, которые «перетекут» в год нынешний.
Конечно, главным трендом является проектное финансирование. Об этом много говорят – и застройщики, и покупатели. Но оно пока не в полной мере отразилось на рынке недвижимости, потому что по итогам прошлого года лишь 40% из всех реализуемых объектов продавались по новым правилам.
Этот тренд в 2020 году, безусловно, продолжится. И по оценке аналитиков, и по нашей внутренней оценке, количество проектов, которые будут реализовываться уже по новым правилам, составит более 90%.
Сегодня покупатели уже понимают, что использование эскроу-счетов делает покупку более безопасной, надежной и прозрачной? Это важно, как вы считаете?
Здесь важную роль играет обучение покупателей. В целом, они чувствуют весомую поддержку. Но мы дополнительно рассказываем о влиянии новых правил, а также о том, почему важно обращать внимание не только на проектное финансирование, но и на самого застройщика, на его репутацию. И в том числе на его партнерские отношения с банками – как у нас, например.
Главный вопрос, волнующий покупателей – что будет с ценами на новостройки? В прошлом году было много разговоров, что они взлетят или, наоборот, понизятся из-за падения доходов населения. Тем не менее, цены выросли. Какие прогнозы на этот год?
Цены однозначно будут расти, потому что тренд роста цен повторяется из года в год. И на протяжении всего периода строительства стоимость метра, безусловно, растет и достигает до 50%. Мы в своей модели закладываем рост цен.
Если рассматривать, например, наш новый проект «Символ», то мы «запустили» новые корпуса в середине прошлого года и уже сегодня зафиксировали рост цен порядка 10%. Поэтому этот тренд точно продолжится – и у нас, и у коллег по рынку – ничего этому не препятствует, наоборот, только способствует.
Изменилась налоговая база и условия для застройщиков: теперь они не могут использовать деньги покупателей. Кроме того, влияние оказывают инфляция, общерыночная ситуация. Поэтому рост цен однозначно будет.
На сколько могут вырасти цены?
Все зависит от объекта. На примере анализа роста цен в наших проектах – разбег достаточно большой: от 9 до 17%. На рынке точно так же все будет зависеть от проекта, стадии его готовности, спроса, удачной концепции и его расположения.
Какие из ваших объектов подорожали в прошлом году больше всего?
Больше всего подорожали новые корпуса в проекте «Символ», повышение цен произошло всего лишь за полгода. Если говорить о проектах бизнес- и комфорт-класса, то существенный рост цен – порядка 17% – был в проекте Freedom («Фридом») на северо-западе Москвы.
Рост цен более 10% был зафиксирован в проекте Fresh («Фреш») на юге столицы. Заметный рост цен был отмечен в новых проектах в центре – например, в ЖК «Дом на Тишинке» – более 17% по итогам прошлого года по сравнению с 2018.
Покупательские предпочтения: что, кроме цены, сейчас важно для людей, на что они обращают внимание?
Учитывая, что количество ипотечных сделок составляет более 50%, людям немаловажно, чтобы объект можно было приобрести в ипотеку, чтобы застройщики работали с банками, у которых эти объекты аккредитованы, и, возможно, предоставлялись льготные, лояльные условия.
Поэтому, когда клиент приходит к нам, мы предоставляем ему банки на выбор. Конечно, основной наш банк-партнер – это Банк ВТБ, здесь наиболее высокая степень одобрения и более качественная работа с нашими клиентами.
Но тем не менее, бывают разные ситуации, поэтому мы помогаем клиенту подбирать ипотеку. В каждом нашем офисе есть сотрудник «Донстроя», который помогает получить ипотеку в короткие сроки. Это главное, потому что это касается финансов.
Второй немаловажный вопрос – это, конечно, бюджет квартиры. А бюджет квартиры складывается не только исходя из стоимости метра – а мы говорим, что она будет расти, – но и исходя из площади квартиры.
Рациональный подход присутствует в каждом классе. Это, конечно, влияет на площадь жилья. Сокращение площади квартир – еще один один тренд, который мы наблюдаем последние несколько лет.
Например, в квартале «Символ» основная целевая аудитория – это семейные клиенты, которые хотят, с одной стороны, расширить свою площадь, приобрести большее количество комнат, а с другой стороны, переехать из других районов поближе к центру. Это значит, им нужно хорошее соотношение цены и качества.
Поэтому в новых корпусах ЖК мы предлагаем площади, которые позволяют людям принимать решение в пользу покупки. Например, 2-комнатные квартиры от 55 метров с бюджетом чуть больше 11 млн рублей.
Инфраструктура – например, детские учреждения, так как детская ипотека сейчас на волне, это важно?
Инфраструктура, безусловно, важна, и поэтому мы в этом году уже зафиксировали сроки строительства школы и детского сада. Мы начинаем их строить и выведем в ближайшие пару-тройку лет.
Кроме того, на первых этажах мы всегда делаем нежилые помещения, которые в будущем сформируют среду, в которой будет находиться клиент, и в которой ему будут предоставлять различные сервисы.
Чтобы все было под рукой.
Да, но самым главным для людей, я все-таки считаю, являются общественные пространства, внутренние дворы. Даже сама идеология продаж строится у нас таким образом, что мы продаем не только квадратные метры, где вы будете жить, но и то, что находится за пределами вашей квартиры.
Поэтому мы обращаем внимание не только на благоустройство прилегающих территорий – мы, конечно, делаем охраняемые огороженные дворы. Но также мы создаем общественные пространства, куда человек может выйти и наслаждаться уже не ограниченным участком, а достаточно большой территорией.
Яркий пример – это как раз проект «Символ», потому что в нем главным ядром является общественное пространство «Зеленая река», городская территория, которую мы в прошлом году благоустроили и сдали.
Люди, во-первых, порадовались, что у них под окнами будет парковая зона, а во-вторых, что «Донстрой» все-таки выполнил свои обещания – мы сделали ее именно в том виде и именно в тот срок, в который пообещали.
Вторым примером является ЖК «Сердце столицы», где мы не только благоустроили шикарные внутренние дворы, но и сделали городскую набережную протяженностью полкилометра, очень насыщенную функционально, но при этом достаточно стильную.
Поэтому важно не только то, что в квартире, но и наличие у человека выбора, куда он может выйти. И мы ему этот выбор предоставляем.
Жилой квартал «Символ»: на каком этапе реализации находится проект? Что уже сделано?
Проект «Символ» стартовал в конце 2015 года, его концепция базируется на концепции британских бюро LDA Design и UHA London. Это достаточно большая территория – 60 гектаров, из которых практически половина – зеленые пространства.
То есть часть занимает общественное пространство «Зеленая река», а остальную часть – внутренние дворы. Идея этого проекта в том, что здесь есть и дома, и пространства, в которых можно находиться вне квартиры.
Конечно же, очень важна яркая архитектура. Это бионические формы – международный опыт, который мы здесь применили. Благодаря этому ЖК «Символ» достаточно яркий и узнаваемый. Это важная составляющая, на которую наши клиенты обращают внимание.
Когда видишь фотографию клиента, например, в Instagram, на фоне наших корпусов, которые смотрятся очень стильно – понимаешь, что это результат нашего труда – и он нравится людям.
Реализовываться ЖК «Символ» будет постепенно, ближайшие несколько лет. Ключевым здесь является то, что мы строим не просто дома на территории, а кварталы. В прошлом году мы уже реализовали 2 квартала – «Достоинство» и «Свобода».
Квартал «Свобода» – это 5 корпусов, у которых тоже есть внутренний двор, огороженный и охраняемый, но при этом их объединяет как раз пространство «Зеленая река». Оно достаточно большое – его площадь 2 гектара, и клиенты могут им пользоваться уже сейчас.
Каждый квартал, который мы строим, обособленный, это позволяет людям, уже сегодня жить и наслаждаться, несмотря на то, что рядом будут дополнительно строиться корпуса.
Наши новые будущие корпуса, которые мы сейчас продаем, имеют такую же концепцию: это 4 дома с собственной огороженной охраняемой территорией, но при этом на границе парка «Зеленая река».
Я хочу уточнить: парк «Зеленая река» – он для всех жителей, это городское пространство? Несмотря на то, что есть закрытые дворы, любой житель Москвы может прийти в парк «Зеленая река» и провести там время?
Да, совершенно верно.
Вопрос про ипотеку: она дешевеет вслед за ключевой ставкой, банки делают условия комфортными для людей. Ожидаете ли вы оживления спроса?
Оживление спроса за счет ипотеки наблюдается, когда очень долго говорят о снижении и поэтому накапливается некий отложенный спрос. Но так как это произошло на границе нового года, и все знают, что в новом году цены, как правило, все время возрастают, есть такая дилемма: чего ты в итоге дождешься – повышения цен или снижения ипотечной ставки.
Поэтому в целом клиенты не ждали, учитывая тот объем продаж, который был у нас и у других застройщиков по итогу года. Но, конечно, это очень приятно и в рамках текущего года, когда ты получаешь одобрение, понимаешь, что это уже новая ставка и ипотека стала еще более доступна – это очень хороший бонус.
Важен ли для клиентов ежемесячный платеж или все-таки они ориентируются на ставку? И какие квартиры чаще всего покупают в ипотеку: просторные, раз уже ипотека, или все-таки скромные «однушки», студии?
В ипотеку покупают все типы квартир: и маленькие студии, и инвестиционные квартиры, здесь бы я не разделяла.
На что больше смотрит клиент. Основная часть клиентов рассматривают ипотеку на максимальный срок, потому что они хотят быть свободными и сами принимать решение – буду я «закрывать» раньше или нет.
Потому что по статистике банков, человек в среднем закрывает ипотеку до 5 лет. Поэтому клиенты больше смотрят на ежемесячный взнос, конечно. То есть они, увеличивая срок ипотеки, хотят его минимизировать для того, чтобы жить и наслаждаться жизнью, а не думать все время о том, что все свои деньги они будут отдавать банку.
Мне кажется, отношение к ипотеке все-таки изменилось. Раньше она воспринималась как ярмо, дамоклов меч. А сейчас люди спокойнее берут ипотеку.
Когда ипотеку уже взяли, она так не вопринимается. Но когда люди только пришли и понимают, что их бюджет не совсем соответствует тому, что они хотят купить – они смотрят и им все нравится и они уже хотят квартиру побольше, но они понимают, что эта квартира все-таки не на 1-2 года – как правило, ипотеку выбирают еще по этой причине.
Но здесь, как я уже говорила, очень важна наша помощь. Иногда клиент изначально говорит – нет, я не хочу ипотеку, из-за каких-то своих предрассудков. И мы начинаем ему рассказывать о преимуществах и помогаем с оформлением. В течение двух дней он получает одобрение, остается только подписать договор и разместить собственный взнос на аккредитиве. Вот в этом смысле ипотека стала более доступной: сейчас ее намного проще получить.
Порадует ли компания «Донстрой» в этом году покупателей новыми проектами? Какими, если не секрет?
Конечно, порадует. «Донстрой» – развивающаяся компания, и в ближайшие несколько лет количество проектов будет увеличиваться.
Конечно, есть наши известные проекты, где будут появляться новые корпуса: в этом году в ЖК «Символ» появятся новые кварталы. Наш текущий квартал «Смелость» уже продан больше, чем на 50%, поэтому новые корпуса в 2020 году будут возводиться как в пределах, так и за пределами ТТК. То есть на всей территории будет 2 участка.
В ЖК «Сердце столицы» мы также порадуем практически последними корпусами, которые можно будет приобрести, и стартовыми интересными ценами.
В Раменках мы строим сейчас 3 ЖК: это квартал «Огни», квартал «Событие» и элитный дом «Река». Квартал «Огни» был очень успешен в продажах, именно поэтому мы решили продолжить эту идею, потому что еще за 1,5 года до реализации мы продали 90% квартир.
Мы чувствуем спрос на этот район, на этот тип квартир и вообще на эту концепцию. И поэтому ее повторяем – и с точки зрения фасадных решений, и с точки зрения планировочных.
В ЖК «Огни» удачные планировки, поэтому в том числе проект был очень популярен. В этом году, уже в ближайшее время, появятся новые корпуса.
Если говорить о проектах, которых рынок не знает, они тоже появятся. Мы о них заявим чуть позже, они у нас в работе.
Компания «Донстрой» рискнула пойти в комфорт-класс, и этот риск оправдался. Проекты действительно очень успешные. Вы планируете дальше работать именно в комфорт-классе?
Конечно, планируем, новый корпус «Огней» – это комфорт-класс. Сейчас у нас в активной стадии строительства и реализации находится ЖК «Фреш». Он с каждым годом все больше набирает популярность у наших покупателей. Это подтверждают наши объемы продаж.
Учитывая, что в этом проекте половина квартир идет с отделкой, мы пару дней назад сделали шоу-румы квартир, где клиент может оценить уровень отделки и убедиться, что базовая отделка в виде холста бежевых тонов позволяет сделать квартиру индивидуальной.
То есть мы предлагаем два типа квартир, которые абсолютно одинаковы по отделке, но отличаются по стилистике. И по сути при одинаковых базовых строительных решениях это совершенно две разные квартиры.
В жилом комплексе «Символ» есть примеры с отделкой, на которые можно посмотреть своими глазами?
В «Символе» есть квартиры с отделкой, но если говорить о примерах, то конкретно шоу-рум готовой квартиры с отделкой здесь не представлен. Однако здесь мы можем посмотреть варианты с отделкой в уже готовых корпусах, небольшая доля таких квартир здесь тоже есть.
Мы оценим уровень отделки и сам комплекс изнутри: входные группы, отделку на этажах и непосредственно формат квартир.
Итак, мы сейчас находимся в ЖК «Символ», в квартире без отделки. Расскажите, пожалуйста, о высоте потолков, об окнах, что это за квартира?
Это квартира без отделки – только одна из опций, так как на сегодняшний момент мы предлагаем квартиры без отделки, с отделкой white box и финишной отделкой. Здесь мы видим высокие потолки: 3,20 м. Во всех наших проектах, даже в комфорт-классе, мы предлагаем такие высокие потолки.
Мы все время думаем об освещенности квартиры, поэтому делаем максимально огромные окна, причем в этом проекте они большие и по ширине, и по высоте. В других наших проектах мы можем предлагать окна чуть уже, но зато они будут в пол, в том числе и в комфорт-классе.
Здесь окна действительно очень больших размеров, причем это алюминиевый профиль, что позволяет любой квартире быть светлой – и неважно, где она находится – на высоком этаже, как сейчас, или на низком. Именно поэтому востребованы все этажи.
И, конечно, мы стараемся делать конструкцию в виде пилонов, что позволяет клиенту самостоятельно создавать планировку. То есть в квартире буквально одна несущая колонна – все остальное уже по усмотрению покупателя. Свободная планировка сейчас также очень востребована.
Какова площадь этой квартиры?
Мы находимся в 3-комнатной квартире площадью 90 метров. Конкретно в этом проекте 3-комнатные варианты имеют площадь 90 метров, хотя в других наших проектах они представлены от 70 до 140 метров, в зависимости от класса дома.
Вы показали нам квартиру без отделки. Сейчас мы находимся в квартире с ремонтом. Расскажите, пожалуйста, подробнее об этом варианте.
Примерно четвертая часть квартир во многих наших жилых комплексах идет с отделкой. Мы предлагаем квартиры white box, когда клиент может доработать чистовую отделку уже под себя.
Также есть финишная отделка – наиболее популярная на сегодняшний момент. С точки зрения дизайна мы создаем максимально свежие, мягкие решения – то есть делаем светлые стены, используем нейтральные оттенки, для того, чтобы человек мог доработать ее на свой вкус.
Но при этом мы часто предлагаем 2 типа пола – темный и светлый. С точки зрения «начинки» – инженерии, электрооборудования – мы стараемся не экономить и предлагаем качественные материалы. Именно поэтому мы делаем розетки Schneider Electric или Legrand. Устанавиливаем их специально в большом количестве. Так как клиенты часто спрашивают: достаточно ли розеток.
Другими словами, мы делаем дизайн-проект для полноценного проживания. Соответственно, внимательно просчитываем необходимое количество оборудования.
Также мы делаем в наших проектах теплые полы, санузлы в любом классе – неважно, «комфорт» это или «бизнес». Дальше мы продумываем систему кондиционирования: чтобы человек мог выбрать, жить ему с кондиционером или без. И, конечно, мы стараемся делать высококачественную отделку, чтобы покупателю не пришлось ее переделывать. Например, мы не экономим на отделке стен.
Поэтому этот продукт востребован. Почему еще он популярен: люди могут сразу заезжать и не тратить силы и время на подбор стройматериалов и общение со строительными бригадами.
Еще один плюс заключается в том, что они могут сразу взять ипотечный кредит на квартиру с отделкой. И на самом деле это ключевой момент, ведь 50% клиентов берут ипотеку, а в комфорт-классе до 70%, и для них это немаловажно.
А в дальнейшем это, конечно, комфорт проживания. В корпусе, где все квартиры сдаются с отделкой, не будет ремонтных работ, и комфортная жизнь начнется намного быстрее.
То есть я просто завожу сюда свою мебель, расставляю цветовые акценты, делаю свой дизайн и начинаю жить?
Совершенно верно.Также мы подумываем о том, чтобы начать предлагать опцию «квартира с мебелью», сейчас мы дорабатываем этот момент. Пока мы изучаем, насколько это востребовано и нужно людям.
А отделка им точно нужна: мы постоянно проводим опросы среди наших клиентов, изучаем портрет покупателя, и в разных классах почти 40% голосуют за отделку. Потом, когда они уже начинают выбирать, не все, конечно, принимают решение. Но это точно соответствует спросу и наше предложение очень актуально.
Долгое время существовал стереотип, что в бизнес-классе люди предпочитают делать ремонт «под себя». Сейчас, я так понимаю, с ремонтами люди в основном «наигрались». Теперь они хотят просто заехать в квартиру и ни о чем не думать.
Люди иногда ошибаются. Они думают, что они делают ремонт «под себя», а на самом деле они под себя «обустраивают». Мы считаем, что как раз для себя нужно обустраивать мебелью и предметами интерьера, нежели какими-то решениями, связанным с отделкой. Понятно, что у каждого свой вкус, но в основном индивидуальность приобретается не за счет отделки.
Какова стоимость отделки?
Отделка стоит от 15 тыс. рублей за кв. метр. Это зависит от ее типа: white box или финишная. Также это зависит от площади квартиры, потому что чем квартира меньше – тем выше стоимость квадратного метра. Кроме того, это зависит от тех опций, которые выберет клиент. В принципе, опция только одна – с кондиционированием или без, выбрать цвет пола можно бесплатно.
Читайте также
Выбор за вами: какие квартиры в новостройках Москвы предпочитают покупатели разных возрастов и профессий
45% граждан покупают новостройки на свободные деньги: какие перспективы у ипотеки, почему растет популярность trade-in, а лизинг отпугивает
Автор: Ирина Кис
Дата публикации 27 февраля 2020
