По итогам 2019 года на рынке новостроек нельзя не отметить интенсивный рост цен как в проектах, перешедших на эскроу-счета, так и в ликвидных жилых комплексах, продажи в которых продолжились по старым правилам. Какой политики в сфере ценообразования будут придерживаться девелоперы в 2020 году? Какие факторы, кроме цены, будут влиять на поведение покупателей, поможет ли им дешевеющая ипотека, об этом специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
2019 год выдался успешным для девелоперских компаний с устойчивым финансовым положением, в портфеле которых представлены ликвидные объекты в Московском регионе. Новость о переходе на эскроу-счета и проектное финансирование стала поводом пересмотреть ценообразование в ряде проектов.
Начиная с февраля 2019 в среднем стоимость квадратного метра на первичном рынке росла примерно на 1% в месяц, приблизившись к рекордной отметке 173 тыс. руб. в конце ноября.
Логичной реакцией на продолжающийся рост цен стало снижение спроса во второй половине года.
Однако, согласно предварительной статистике Росреестра по Москве (за январь – октябрь 2019 г.), количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 9% по отношению к показателям аналогичного периода прошлого года, что в целом свидетельствует о хороших темпах продаж.
Тем не менее, нельзя не учитывать сокращающийся платежеспособный спрос в стране, причиной которого является продолжающееся падение реальных доходов населения. Только за первое полугодие 2019 оно составило 1,3%. Принимая во внимание сложившуюся ситуацию, некоторые аналитики рынка прогнозируют в 2020 году снижение цен в сегменте новостроек. Один из возможных механизмов регулирования стоимости – предоставление скидок бОльших размеров.
Такой сценарий действительно возможен, но только в неликвидных ЖК, успешное завершение которых после уменьшения цен вызывает сомнение. Финансовая модель любого девелоперского проекта предполагает плавный рост стоимости в течение всего периода реализации.
А если учесть продолжающийся переход на эскроу-счета и возникающие расходы застройщиков на обслуживание кредитов (в 2019 году только 20% проектов перешло на новые правила), цена вообще не может не расти. Поэтому в 2020 году рост цен продолжится и будет находиться как минимум в пределах инфляции.
Нивелировать рост цен и оживить спрос призвана дешевеющая ипотека. Благодаря снижению темпов инфляции (по итогам сентября она составил всего 4% за 12 месяцев), ЦБ начал курс на снижение ключевой ставки.
На начало декабря 2019 средний размер процентной ставки по ипотеке составил 9,6%, в то же время ряд банков предлагает условия по своим продуктам со ставкой ниже 8% годовых. Например, в банке Открытие можно оформить кредит под 7,85%, а в Промсвязьбанке при сумме кредита от 7 млн руб. действует ставка 7,99%. Впервые за всю историю развития рынка ипотечного кредитования в нашей стране появился продукт с рекордно минимальной ставкой 1% (предлагает Сбербанк по согласованию с застройщиком в новостройках с эскроу-счетами).
Оформить кредит на таких условиях могут заемщики, которые имеют право на «семейную» ипотеку, пониженная ставка действует на период строительства дома (после ввода в эксплуатацию её значение увеличивается до 5%).
Тренд на снижение ипотечных ставок продолжится и в 2020 году. При благоприятном прогнозе ставка может уменьшится до 8,5%. Напомню, что в национальном проекте «Жильё и городская среда» средняя ставка по ипотеке в 2020 году должна снизиться до 8,7%, а к 2024 году – до 7,9%. Но Минфин дает прогнозы, что показатель, запланированный в 2024 году, может быть достигнут досрочно.
Однако ожидание выгодных ставок не является поводом откладывать покупку недвижимости. Не стоит забывать, что цены продолжат расти, а у заемщика всегда есть право воспользоваться рефинансированием в случае существенного изменения значения ставок.
Наряду с конкурентоспособной ценой и возможностью оформить кредит по выгодной ставке, для потребителей не теряет значение качество девелоперских продуктов. Спросом будут пользоваться проекты, в которых помимо высокого качества строительства и выверенных архитектурных и планировочных решений реализована концепция комфортной среды со всеми её составляющими: наличием масштабного озеленения, вариативных рекреационных зон, грамотного наполнения коммерческих помещений.
Читайте также
«Цены начали расти, как только был объявлен переход на эскроу»
«Старая» Москва в цене: новостройки внутри МКАД дорожают, но покупателей это не пугает
Дата публикации 05 января 2020
