Уходящий 2024 год был полон потрясений для строительной отрасли, главными из которых стали ужесточение кредитно-денежной политики и упразднение льготных программ. Об этом Новострой-М поговорил с ведущими девелоперскими компаниями и выяснил, какие перспективы ждут первичный рынок жилья, застройщиков и покупателей в 2025 году.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея»:
– Отмена льготной ипотеки была анонсирована, поэтому не стала шоком для участников девелоперского сообщества. Все прекрасно понимали, что середина года приведет к закрытию государственной поддержки, в том числе IT-ипотеки.
Было успешным первое полугодие, в июле-сентябре случилась небольшая просадка, но сейчас мы видим восстановление спроса, которое отчасти связано с лимитами по семейной ипотеке.
Если говорить про компанию, то главное событие 2024 года, это вывод на рынок двух новых объектов. В текущих условиях – это большой труд, за которым стоит целая команда. Если говорить про рынок в целом, то это ключевая ставка.
Про 2025 год: в первой половине в сегменте премиум цены продолжат расти, поскольку это не тот актив, который падает в цене. Что касается бизнес-класса, в лучшем случае цены останутся на том же уровне.
Сильнее всего пострадает комфорт-класс, поскольку он будет вынужден упрощать свои «фишки», а значит и снижать цену.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор ГК «Кортрос»:
– Спрос в наших проектах в уходящем году сохранился на достойном уровне, без критического падения. Конечно, в сложной текущей конъюнктуре рынка с заградительной ключевой ставкой и дорогой ипотекой итоговый объем продаж будет несколько ниже запланированного, но не критично.
Мы войдем в 2025 год с достаточным запасом прочности, чтобы продолжать качественно строить, выполнять обязательства перед клиентами и партнерами и запускать новые проекты.
Главное событие 2024 года – несомненно, это рост ключевой ставки. В июле 2024 года ЦБ повысил показатель сразу на 2 п. п. – до 18%, в сентябре – до 19%, а в октябре – до 21%.
Банки, в свою очередь, зачастую увеличивали проценты по ипотеке не после принятия очередного решения по ключевой ставке, а на перспективу – перед заседанием ЦБ РФ. Сегодня ставка по ипотеке без господдержки достигает 30%, что делает покупку жилья на рыночных условиях без программы господдержки почти нереальной.
Это больной вопрос для всех участников рынка. И, в первую очередь, для застройщиков, так как у отрасли есть свои ориентиры по целевому показателю ввода в эксплуатацию 120 миллионов квадратных метров жилья в год.
Сегодня для сохранения темпов строительства и поддержания рентабельного уровня продаж квартир девелоперам как никогда необходима поддержка государства, поскольку строительная отрасль является локомотивом экономики и вносит большой вклад в рост ВВП. Любое «торможение» повлечет риск достаточно долгого возврата к прежним показателям и стагнации отрасли в целом.
Мы, в свою очередь, сохраняем планы по выводу новых проектов на рынок, при этом активно расширяем и региональную географию присутствия.
В конце ноября мы согласовали с градостроительным советом Пермского края концепцию масштабного проекта комплексного развития территории (КРТ) микрорайона «Дом культуры железнодорожников» (ДКЖ) в Дзержинском районе. Общая площадь участков застройки превысит 25 га.
Продолжаем разрабатывать концепцию проекта на Октябрьском острове в Калининграде. На участке 7 га планируем построить жилой квартал площадью 100 тыс. кв. м, а также два гостиничных комплекса на 17 тыс. кв. м и объекты коммерческой инфраструктуры на 10 тыс. кв. м. В проекте предусмотрены квартиры от комфорт- до премиум-класса.
В Екатеринбурге планируем соблюдать динамику строительства на уровне предыдущих лет и выполнить все наши обязательства по программе «Стимул». В Москве продолжаем строительство нашего премиального комплекса TATE в Марьиной роще. В 2025 г. также планируем выводить на рынок новый квартал в Южном порту – UltimaСity и жилой комплекс с корпусами в виде бутонов экзотических цветов на ул. Обручева – Secret Garden.
Безусловно, застройщики ждут в 2025 году бесперебойного финансирования льготных программ и распределения между банками лимитов для их реализации. Кроме того, есть надежды на введение других мер государственной поддержки.
Необходимо совместное решение сложившейся ситуации: открытый и честный диалог должен идти между всеми участниками рынка и Правительством РФ, чтобы обеспечить стратегическую установку на выполнение ранее обозначенных объемов ввода жилья к 2030 году.
Следующий год рынок недвижимости должен пройти стойко, не теряя вектора – девелоперы не могут позволить себе простаивать полтора-два года.
Уверен: крупные компании будут работать в той же парадигме, не пересматривая свои планы. Мы неоднократно проходили через сложные периоды, а это говорит о том, что все принятые решения были верными и определенный запас прочности у нас есть. Мы безусловно учитываем прошлый опыт, готовясь к негативному сценарию.
Что касается цен, то за всю новейшую историю страны цены на недвижимость не падали ни в один кризис. Не стоит этого ожидать и сейчас. В 2025 году цены все равно продолжат расти, но уже не такими активными темпами, как в период расцвета льготной государственной ипотеки. В какой-то момент мы можем выйти на ценовое плато, когда наступит стагнация, но резких снижений точно ждать не стоит.
В текущих экономических условиях, когда ставки по рыночной ипотеке достигают 30%, мы видим своей социальной ролью сохранить для людей возможность приобрести качественное жилье на комфортных условиях.
В преддверии наступающего 2025 года ГК «КОРТРОС» приготовила для покупателей специальные праздничные предложения. Скидки на квартиры в московских жилых комплексах девелопера составят до 24% в зависимости от проекта. Акции продлятся до 31 декабря включительно.
Так, в 1-м корпусе семейного квартала бизнес-класса iLove в Останкинском районе действует скидка до 24% на квартиры и 25% на мотоместа, парковочные места для автомобилей предлагаются с дисконтом до 20%. В 3-м корпусе ГК «КОРТРОС» дарит скидку в размере 17% на квартиры. Акционные предложения распространяются также на 2-ой корпус (9%), 5-ый корпус (14%) и 4-ый корпус (7%).
В малоэтажном загородном жилом комплексе «Равновесие» в подмосковном Одинцовском районе ГК «КОРТРОС» предлагает скидку 16% на квартиры в домах 1-ой очереди, 14% – в корпусах 2-ой очереди и 12% – в 3-й. В арт-башнях нового премиального жилого комплекса TATE в Марьиной роще квартиры можно приобрести со скидкой до 7%. В высотном жилом квартале HEADLINER в ЦАО Москвы скидка на квартиры достигает 19%. Акция распространяется на все лоты. ГК «КОРТРОС» также дарит скидку 5% на лоты с отделкой white box.
Мария Александрова, директор по продукту и рекламе Dominanta:
– По прогнозам наших аналитиков, в целом по первичному рынку Москвы к концу года мы ожидаем снижения продаж на 15% к показателям 2023 года.
Тем не менее, по сегментам ситуация разная: больше всего продажи «просели» в классе «комфорт» – минус 30% год к году, в сегменте «бизнес» – минус 5%. В то же время в премиум-классе прогнозируем рост +16% по сравнению с прошлым годом.
Для новых проектов, которые стартовали в этом году или только планируются к запуску, увеличение ключевой ставки повлекло за собой рост стоимости проектного финансирования и, как следствие, перерасчет финмоделей.
Про 2025 год: здесь я, наверное, выскажу мнение большинства – если ключевая ставка останется на прежнем уровне или вырастет, для сохранение деловой активности, развития новых проектов нашему рынку необходимы дополнительные антикризисные меры. В противном случае через пару лет мы увидим дефицит предложения.
На текущий момент девелоперский бизнес, особенно в проектах масс-маркета, испытывает существенное снижение доходности – стоимость проектного финансирования стала барьером для множества проектов. Девелоперы начали избавляться от ряда приобретенных ранее площадок, так как в новых финансовых условиях модель «не летает».
Из скидок и акций, которые мы предлагаем покупателям сегодня, можно отметить ЖК hideOUT, где действует беспроцентная рассрочка на 3 года. Первоначальный взнос – 20%. Платежи – от 1% стоимости квартиры ежемесячно, 36-й платеж – остаток суммы с возможностью перехода в ипотеку.
В ЖК hide действует рассрочка на квартиры в готовом доме. Первоначальный взнос – 50%, ключи в день покупки. Рассрочка ежеквартальными платежами до 31.05.2025. Также в ЖК hide действует скидка до 15% на ограниченный пул квартир при 100% оплате и комбо-семейной ипотеке. Есть скидки при одновременной покупке машино-места и/или келлера.
Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель»:
– Мы прогнозировали некоторое снижение продаж после отмены льготной ипотеки, однако значительный рост ключевой ставки привел к коррекции планов. Доля классической ипотеки при реализации квартир была бы заметно выше, если общеэкономическая ситуация была бы более стабильной.
Тем не менее мы расширили количество инструментов для стимулирования продаж. Реализуем несколько программ рассрочки и другие акции, выгодные для покупателей, что позволило поддержать спрос и смотреть более уверенно в будущее.
Одно из крупных событий минувшего года – переход на новые стандарты проектирования в Москве и Московской области. Для их учета меняется подход к разработке конфигурации и планировочных решений квартир. Это влияет на принятие конструктивных и фасадных решений.
Также важный тренд – сокращение объема предложения на столичном рынке новостроек. Этот фактор в развитии отрасли будет играть все большую роль.
Про 2025 год: мы планируем запустить в Московском регионе как несколько новых проектов, так и продолжить строительство новых очередей на ряде текущих площадок – в бизнес- и комфорт-сегментах. Мы надеемся, что в 2025 году появятся предпосылки для смягчения денежно-кредитной политики. В дальнейшем перелом тенденции во многом будет связан с изменением ситуации вокруг ключевой ставки. С ее снижением начнется сокращение ставок по ипотечным кредитам, а это задаст тренд на оздоровление общей ситуации на рынке новостроек.
О ценах: мы отмечаем период определенной стабилизации стоимости жилья с ее небольшим снижением в менее ликвидных проектах. Широкий выбор различных акций, который сейчас предлагают застройщики, это один из важных элементов борьбы за клиента.
Однако рост ключевой ставки и курса доллара создают неизбежные предпосылки для увеличения цен в новом году на уровне инфляции. Стройматериалы и услуги подрядных организаций дорожают, что также скажется и на стоимости жилья через некоторое время.
Если говорить об акциях для наших покупателей, мы запустили «Экстремальное новогоднее снижение». Компания предлагает квартиры со скидками 30% в жилых комплексах Москвы, Московской области и Уфы. Количество лотов в каждом проекте ограничено. Акция действует до 31 декабря 2024 года.
Также у нас есть программы рассрочки, в том числе без первоначального взноса и ежемесячных платежей. Срок – до двух лет. В этом случае у клиентов есть возможность заключить дополнительное соглашение с дальнейшим переходом на ипотеку по базовой программе. Покупатели с детьми до 6 лет включительно смогут оформить семейную ипотеку.
Концерн «КРОСТ»:
«Для Концерна «КРОСТ» 2024 год стал знаковым, мы завершили строительство двух домов в премиальном комплексе «Театральный квартал» в Щукино и передали жителям ключи от их заветных квартир. В этом проекте мы отдали дань своего восхищения и памяти великим мастерам архитектуры, таким как Жолтовский, Фомин и Щусев, чьими именами были названы корпуса в «Театральном квартале».
Хотелось бы отметить, что подход «КРОСТ» к созданию инфраструктуры в парадигме 15-минутного города в этом проекте приобрел творческую составляющую – мы приступили к строительству в «Театральном квартале» инновационного театрального пространства площадью 10 тыс. кв. м. Театр площадью 2300 кв. м. и вместимостью до 700 человек носит рабочее название «КУЛЬТ» (культурное пространство театральных кварталов).
Также уже в конце года мы вывели на рынок наш новый премиальный объект – жилой дом «Высотка на Жукова», строительство которого мы ведем на улице Генерала Жукова в Хорошево-Мневниках, уже начаты продажи.
Архитектура «Высотки на Жукова» развивает традиции ансамбля высотных домов 40-50-х годов XX века. Высота здания составляет 233 метра, общая площадь здания составляет 76 тыс. кв. м. В проекте 462 квартиры от 307 до 207 кв. м., 3-х этажный подземный гараж, где смогут расположиться автомобили, электро- и мототранспорт.
Если анализировать ситуацию на рынке жилья в 2024 году – рост цен на премиальную недвижимость, в том числе и на квартиры в наших объектах, составил от 9 до 12 %. Наибольший рост показали коллекционные, трофейные лоты, которые покупают в семейную коллекцию, как дорогие машины или украшения – и затем передают своим наследникам.
Из финансовых инструментов, которые появились на рынке в этом году и пользуются большим спросом у покупателей – это возможность купить жилье с рассрочкой. Например, купить квартиру в «Высотке на Жукова» можно с рассрочкой на 36 месяцев при первоначальном взносе 20%. При этом можно воспользоваться большими банковскими ставками на депозиты и частично оплатить стоимость квартиры процентами.
Читайте также:
Всё в дом: как застройщики улучшают жилые комплексы, чтобы привлечь покупателей
В Москве стремительно сокращается предложение самых бюджетных квартир – минус 25% за год
Автор: Евгений Иванов
Дата публикации 09 декабря 2024
