По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года

Если до 2022 года доходность проектов на рынке недвижимости можно было рассчитывать, сопоставляя цены за определенные периоды, то теперь в дело вмешались скидки. Как скрытый или явный дисконт повлиял на рыночные показатели, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

Условия

Прошлый рейтинг был составлен за III кв. 2022 года, богатый на события: тогда стартовала мобилизация, прошли «битва» отъезжающих при Верхнем Ларсе и «Великий казахстанский поход», что в итоге негативно сказалось на результатах продаж в сентябре (в виде большого количества отказов клиентов, уже забронировавших квартиры), а в октябре это уже выразилось в цифрах – спрос (в штуках ДДУ) обрушился практически в 2 раза к сентябрю. Затем последовал очередной «ренессанс» спроса, достигший своего апогея в декабре – 31.12.2022 истекал срок действия ипотечных программ субсидирования под сверхнизкие ставки (типа 0,1%), позволявших покупателям существенно сократить свои ежемесячные платежи.

Вторым эффективным маркетинговым инструментом оказались старые добрые скидки, которые застройщики продолжили предоставлять в двузначном размере (от 10% и более). В ряде проектов скидки на сайтах могут по-прежнему не афишироваться, однако при визите в офис продаж, да ещё и с быстрым выходом на сделку рассчитывать на дисконт можно всегда.

Отмечу, что прошедший год был особенно суров для проектов с апартаментами – программы ипотечной господдержки на них не распространяются, и субсидирование до «человеческих» 6-7% приводит к более существенным расходам застройщиков на комиссию банкам, а значит – и к более высокой наценке на апартаменты по сравнению с квартирами при тех же ставках. Тем не менее, в сегодняшний чарт попали два апарт-комплекса – «Рублёво» и Logos.

Для сравнения с динамикой роста цены за последний квартал добавлен показатель изменения средней цены за 12 месяцев. И если значениям роста цены за год около 20% и более сначала можно порадоваться, то соседняя колонка с указанием скидок расставляет всё по своим местам.

Неудивительно, что в таких условиях рынок новостроек перестал быть интересен для спекулятивных инвесторов – да, можно купить квартиру или апартамент со существенной скидкой сейчас и порадоваться удачной покупке, но нет гарантий, что потом получится выгодно и быстро продать лот, чтобы заработать. В краткосрочном периоде (до нескольких лет) инвестором с целью заработать сейчас становиться явно рискованно.

Получается, что каким бы ни был рост средней цены новостройки в IV квартале и за весь 2022 год, скорее всего, реальная скидка окажется больше этого роста. И это относится к большинству участников нашего сегодняшнего рейтинга. Настало время сделок с квартирами для собственного проживания и рантье?

ТОП-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за IV квартал 2022 года:

* на сайте либо не заявлены скидки, либо декларируются индивидуальные. Практика показывает, что на сегодняшнем рынке скидки при визите в офис продаж в большинстве случаев предоставляются

** старт в марте 2022

*** старт в январе 2022

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2023 и на 01.10.2022 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале октября 2022 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в декабре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот снизиться.

При подготовке данного рейтинга за IV квартал 2022 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые, благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир), можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./1 кв. м.

Читайте также:

Инвесторы в зоне риска: рейтинг самых подорожавших новостроек за III квартал 2022 года

У Большого кольца: сколько стоят квартиры в новостройках возле станций метро БКЛ?

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М