Если до 2022 года доходность проектов на рынке недвижимости можно было рассчитывать, сопоставляя цены за определенные периоды, то теперь в дело вмешались скидки. Как скрытый или явный дисконт повлиял на рыночные показатели, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Условия
Прошлый рейтинг был составлен за III кв. 2022 года, богатый на события: тогда стартовала мобилизация, прошли «битва» отъезжающих при Верхнем Ларсе и «Великий казахстанский поход», что в итоге негативно сказалось на результатах продаж в сентябре (в виде большого количества отказов клиентов, уже забронировавших квартиры), а в октябре это уже выразилось в цифрах – спрос (в штуках ДДУ) обрушился практически в 2 раза к сентябрю. Затем последовал очередной «ренессанс» спроса, достигший своего апогея в декабре – 31.12.2022 истекал срок действия ипотечных программ субсидирования под сверхнизкие ставки (типа 0,1%), позволявших покупателям существенно сократить свои ежемесячные платежи.
Вторым эффективным маркетинговым инструментом оказались старые добрые скидки, которые застройщики продолжили предоставлять в двузначном размере (от 10% и более). В ряде проектов скидки на сайтах могут по-прежнему не афишироваться, однако при визите в офис продаж, да ещё и с быстрым выходом на сделку рассчитывать на дисконт можно всегда.
Отмечу, что прошедший год был особенно суров для проектов с апартаментами – программы ипотечной господдержки на них не распространяются, и субсидирование до «человеческих» 6-7% приводит к более существенным расходам застройщиков на комиссию банкам, а значит – и к более высокой наценке на апартаменты по сравнению с квартирами при тех же ставках. Тем не менее, в сегодняшний чарт попали два апарт-комплекса – «Рублёво» и Logos.
Для сравнения с динамикой роста цены за последний квартал добавлен показатель изменения средней цены за 12 месяцев. И если значениям роста цены за год около 20% и более сначала можно порадоваться, то соседняя колонка с указанием скидок расставляет всё по своим местам.
По факту получается, что незначительно прибавили в стоимости всего 2 проекта («Рублёво» и «Серебряный фонтан») – всего 3%, а остальные проекты (из указавших скидки) ушли в минус.
Неудивительно, что в таких условиях рынок новостроек перестал быть интересен для спекулятивных инвесторов – да, можно купить квартиру или апартамент со существенной скидкой сейчас и порадоваться удачной покупке, но нет гарантий, что потом получится выгодно и быстро продать лот, чтобы заработать. В краткосрочном периоде (до нескольких лет) инвестором с целью заработать сейчас становиться явно рискованно.
Сегодня ценообразование уже отражает не столько особенности проекта, сколько внешнюю конъюнктуру и спрос, и потому останавливаться детально на участниках рейтинга, оценивая их качественные характеристики не имеет смысла. Отметим только, что из прошлого рейтинга в сегодняшний не перешёл ни один проект.
Получается, что каким бы ни был рост средней цены новостройки в IV квартале и за весь 2022 год, скорее всего, реальная скидка окажется больше этого роста. И это относится к большинству участников нашего сегодняшнего рейтинга. Настало время сделок с квартирами для собственного проживания и рантье?
ТОП-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за IV квартал 2022 года:
|
Проект
|
Ср. цена на 01.01.2023, руб./кв.м
|
Ср. цена на 01.10.2022, руб./кв.м
|
Ср. цена на 01.01.2022, руб./кв.м
|
Динамика за IV кв.
|
Динамика за 12 мес.
|
Скидка, max
|
|
«Рублево»
|
320 700
|
279 700
|
281 000
|
14,7%
|
14,1%
|
10%
|
|
ЖК «Символ»
|
432 300
|
392 300
|
351 000
|
10,2%
|
23,2%
|
инд.*
|
|
«MYPRIORITY
Basmanny»
|
455 500
|
415 800
|
413 000
|
9,5%
|
10,3%
|
23%
|
|
ЖК TopHILLS
|
437 500
|
399 900
|
402 000
|
9,4%
|
8,8%
|
10%
|
|
«Большая
Академическая 85»
|
299 200
|
275 900
|
264 000
|
8,4%
|
13,3%
|
20%
|
|
«Серебряный
фонтан»
|
508 300
|
471 000
|
396 000
|
7,9%
|
28,4%
|
20%
|
|
«MYPRIORITY
Dubrovka»**
|
375 100
|
349 800
|
-
|
7,2%
|
-
|
23%
|
|
ЖК Forst
|
439 200
|
410 300
|
441 000
|
7,0%
|
-0,4%
|
15%
|
|
Logos***
|
542 100
|
506 700
|
-
|
7,0%
|
-
|
инд.*
|
|
ЖК «Дмитровский
парк»
|
258 800
|
242 000
|
240 000
|
6,9%
|
7,8%
|
20%
|
* на сайте либо не заявлены скидки, либо декларируются индивидуальные. Практика показывает, что на сегодняшнем рынке скидки при визите в офис продаж в большинстве случаев предоставляются
** старт в марте 2022
*** старт в январе 2022
Как считали
Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2023 и на 01.10.2022 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).
Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале октября 2022 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в декабре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот снизиться.
При подготовке данного рейтинга за IV квартал 2022 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые, благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир), можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./1 кв. м.
Читайте также:
Инвесторы в зоне риска: рейтинг самых подорожавших новостроек за III квартал 2022 года
У Большого кольца: сколько стоят квартиры в новостройках возле станций метро БКЛ?
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 30 января 2023
