В рейтинг самых подорожавших московских новостроек за I квартал 2024 года вошли проекты с ростом средней цены 1 кв. метра от 10,1% до 28,1%. При этом в десятку не вернулся ни один ЖК из списка за предыдущий квартал. Рейтинг для Новострой-М подготовил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Условия и тенденции

Первый квартал 2024 года на рынке новостроек запомнился девелоперам шокирующим февралём: если результаты января по спросу были более-менее ожидаемо низкими, то результаты февраля (5326 ДДУ по Москве в январе, 4774 – в феврале 2024) оказались неприятным сюрпризом, наверно, для всех – никогда в истории такого до 2023 года не фиксировалось, всегда февраль был значительно лучше по объёмам продаж, чем январь с его новогодними праздниками, растягивающимися почти на 2 недели.

Причина – в совпадении нескольких факторов: ввод комиссии на выдачу ипотеки по госпрограммам крупнейшими банками, высокая ключевая (а значит – ипотечная) ставка, как следствие – высокая ставка по депозитам (чем вкладывать в недвижимость, лучше положить на какое-то время на депозит под двузначные проценты), последствия ужесточения политики ЦБ по отношению к жилищным кредитам (в целях избежать надувания ипотечного пузыря).

Прошлый рейтинг составлялся за IV квартал 2023 года, когда на рынке наблюдался рост ключевой ставки с 13 до 16%, и основные изменения пришлись на декабрь (например, сумму по госпрограммам сократили с 12 до 6 млн руб. (для Москвы в частности), а первый взнос – повысили до 30%).

В течение I квартала 2024 ставка уже не менялась (хоть в чём-то стабильность), курс доллара (динамика которого – один из основных драйверов спроса на рынке) стабилизировался (в течение квартала держался в коридоре 90–93 рубля). В общем, если бы не история с комиссиями банков, то квартал можно назвать одним из самых стабильных за последние пару лет.

Рейтинг

Как и в рейтинге прошлого квартала, в десятку вошёл лишь один комплекс апартаментов. Зато с каким результатом! Но об этом позже.

Динамика роста рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. В двух крайних колонках справочно даны средневзвешенные значения скидок по прайсам.

Ни одного проекта (!) из прошлого топ-10 не перешло в этот рейтинг. Полное обновление коснулось не только ЖК, но и девелоперов – состав игроков практически полностью обновился.

Пожалуй, в первый раз за долгое время ПИК не вошла в топ-10 несколькими комплексами. Да и тот комплекс, который оказался включен в десятку, в общем-то и не относится к ПИК, его реализует компания Forma. Это проект премиум-класса Republic, расположенный недалеко от «Белорусской».  Локацию можно ругать, можно хвалить, то же относится и к девелоперу, но факт остаётся фактом – проект со сроком сдачи в III квартале 2025 года (для корпусов в продаже) остаётся одним из хороших вариантов для сохранения и преумножения средств. За I квартал рост цен составил 10,1%, что дало 10-е место в сегодняшнем рейтинге.

Дочка ГК ФСК, компания ДСК-1, успешно миновала I квартал с проектом комфорт-класса «1-й Измайловский». Проект стартовал в декабре прошлого года и находится в фазе активного строительства, спроса и роста цен (который также составил 10,1% – это 9-е место в нашем топ-10). Место с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры – средненькое, однако локальный спрос обеспечивает отличные результаты даже в сложные месяцы. Посмотрим, насколько его хватит.

Первый проект бизнес-класса ГК «Гранель» в Москве Mypriority Basmanny (и первый проект из трёх (!) проектов компании в сегодняшнем топ-10) показал динамику роста в 10,3%, что дало возможность войти в восьмёрку лучших. Хороший результат, однако инвестиционный потенциал проекта ограничен – сдача запланирована в III квартале этого года, и всё выглядит так, что должны успеть сдать вовремя.

«Группа ЛСР» также представлена в сегодняшнем рейтинге двумя проектами, первый из которых – «Парксайд». Спорно – как английское название, написанное русскими буквами, так и заявка на бизнес-класс при высоте потолков 2,7 м. Впрочем, всё по местам расставляет цена, а реальность такова, что средняя цена 406 тыс. руб./кв. м (на начало апреля 2024) при средней площади 35 кв. м нынче больше соответствует комфорт-классу, нежели «бизнесу». Покупателя не обманешь, но, как бы то ни было, за I квартал средняя цена выросла на вполне приличные 10,7% (7-е место), а значит, с учётом срока сдачи в III квартале 2025 года, потенциал для дальнейшего роста явно имеется.

На 6 месте – группа «Ташир», которая отметилась в рейтинге единственным проектом комфорт-класса, расположенным за МКАД (не верьте глазам своим, это престижный Западный округ столицы) – Stellar City. Покупатели квартир, которых не напугали переносы сроков сдачи (впрочем, часть проекта уже сдана), приобретя квартиры в декабре, смогли за квартал заработать 12,1%. Однако, если объективно говорить, то фундаментальных предпосылок для высокого роста цен в данном проекте немного: кардинальных улучшений транспортной доступности или инфраструктуры не предвидится.

Второй проект ГК «Гранель» в рейтинге – Mypriority Paveletskaya – тоже бизнес-класс, хотя кое-кто из девелоперов мог бы его назвать и премиумом (ведь он строится в двух шагах от Садового кольца!). Стартовав осенью 2023 года, проект пользуется определённым спросом, и это на фоне роста средней цены за I квартал на 12,9% – в пятёрке лучших. Локация Павелецкой всегда пользуется спросом, а здесь проект обладает отличной транспортной доступностью и находится на начальном этапе строительства – явно инвестиционный потенциал ещё не реализован.

Визави «Гранель» в сегодняшнем рейтинге – «Группа ЛСР» – занял ещё одно, четвёртое место в сегодняшнем рейтинге с проектом Wave (тоже можно поспорить, к какому классу его можно отнести («бизнес» или «комфорт»), однако средняя площадь жилья явно указывает на комфорт-класс – 43 кв. м. Но покупателям проект нравится, средняя цена выросла за квартал на 13,5%, и если вас не пугают 600-900 квартир в экспозиции (не помню других проектов с таким впечатляющим объёмом квартир в экспозиции одномоментно), то есть возможность попробовать заработать на инвестициях.

Бронзу получает малоизвестный проект на рынке с непривычным русскому уху названием District 39 от девелопера «Трансстройинвест». Проект комфорт-класса, стартовав с продажами летом прошлого года, за I квартал 2024 отрос в средней цене аж на 14,6%. «Собака лает – караван идёт» – эта пословица применима к данному комплексу. В активе – расположение недалеко от станции метро «Стахановская», также в пешей доступности находится станция МЦД Чухлинка, ну а для автомобилистов – есть выезд на Рязанский проспект (на котором фактически находится ЖК). Чем не вариант для инвестиций, особенно с учётом срока сдачи во II квартале 2025?

Серебро сегодняшнего рейтинга достаётся проекту The Lake (премиум или бизнес-класс – решать вам) от ГК ФСК. Рост средней цены в течение I квартала составил впечатляющие 22,5%. Однако текущая средняя цена для района Свиблово (638 тыс. руб./кв. м) вызывает определённые сомнения. Сдача комплекса запланирована через год, во II квартале 2025.

И, наконец, победитель! Золото достаётся единственному комплексу апартаментов в рейтинге – HighWay от ГК «Гранель». Отличная транспортная доступность, обживающийся район (под боком – ЖК «Метрополия», который при этом расположен похуже с точки зрения транспортной доступности) позволили нарастить цену за I квартал 2024 года аж на 28,1%. Объективности ради говоря, не верится в заявленный срок сдачи комплекса во II квартале 2024 года – фасады ещё не готовы. Однако так или иначе, комплекс в этом году должен быть сдан, и можно будет поздравить тех, кто успел инвестировать в него раньше. Мои поздравления ГК «Гранель» с уверенным выступлением в сегодняшнем рейтинге и победой!

Хотя высокие проценты по депозитам сохраняются (на фоне ключевой ставки 16%), инвестиции в новостройки, как демонстрирует рейтинг, по-прежнему позволяют заработать и существенно больше выросшей инфляции (даже с учётом необходимой скидки для успешной продажи инвестиционной квартиры на фоне первичного предложения девелопера в этом же проекте). Конечно, суммы и риски совсем другие, чем в случае с депозитами, но кто не рискует – тот меньше зарабатывает. Успешных инвестиций!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.04.2024 и на 01.01.2024 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс продаж новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале января 2024 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в марте эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот – снизиться.

При подготовке рейтинга за I квартал 2024 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Табл. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за I квартал 2024 года:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Инвесторы начали отказываться от покупки квартир, предпочитая им машино-места и апартаменты

Топ-10 новостроек у парка «Лосиный остров» с ценами от 11,4 млн рублей

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М