В топ-10 новостроек, более всего подорожавших в IV кв. 2023 года, вошли проекты с ростом средней цены от 9,1% до 23,5%. При этом в ряде ЖК скидок в декабре не наблюдалось, а в некоторых комплексах застройщики предлагали дисконт, доходивший до 25%. Рейтинг для Новострой-М подготовил Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Условия

IV квартал на рынке новостроек Москвы можно охарактеризовать как спокойный: ежемесячно в пределах «старой» Москвы регистрировалось около 7,5 – 7,8 тыс. ДДУ, и если сравнить это с показателями 2022 года, то квартал можно назвать удачным. Разве что отсутствие всегда прежде наблюдающегося сезонного пика спроса в декабре несколько насторожило.

Прошлый рейтинг составлялся за III квартал 2023 года, когда на рынке наступил период некоторой стабильности. Рост ключевой ставки в течение 4 квартала с 13 до 16% ожидаемо привёл к подорожанию ипотечных средств. Ипотека стала недоступнее – если считать по базовым программам, ипотечная ставка выросла с 10,4 до 17%, а платёж для квартиры стоимостью 20 млн руб. с первоначальным взносом 3 млн руб/ на 30 лет вырос со 154 до 242 тыс. руб., т.е. на 57%, больше чем в 1,5 раза. Комбопрограммы (в сочетании с госпрограммами) помогали до поры до времени, но уже в декабре рынок был огорошен новыми вводными – сумму по госпрограммам сократили с 12 до 6 млн (для Москвы, в частности), а первый взнос – повысили до 30%. Собственно, это стало одной из причин необычно спокойного декабря – покупатели уже попросту не успели отреагировать на неожиданные новости.

Курс доллара (при резком росте – обычно самый эффективный драйвер спроса на новостройки) в течение IV квартала со 100 рублей опустился до 90, что также обусловило спокойный характер спроса в этот период.

В отличие от рейтинга прошлого квартала, когда ни одного проекта апартаментов в топ-10 не вошло, в этот раз в список вошёл 1 апарт-комплекс. Однако об этом дальше. Тем не менее, если говорить про формат апартаментов, перспектив у него в «старой» Москве немного – негласная политика московский властей не выводить новые проекты апартаментов даёт свои плоды.

Динамика роста рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. Дополнительно показана динамика за весь 2023 год. В двух крайних колонках справочно даны средневзвешенные значения скидок по прайсам.

Олигополия ПИК, похоже, сбавлять обороты не собирается – как и в прошлом рейтинге, девелопер занял 4 из 10 позиций. Хотя, с учётом доли ПИК на московском рынке новостроек и с учётом масштабируемости ценовой политики группы компаний практически на все проекты,  ничего удивительного в этом нет.

Рейтинг

Два проекта перешли из прошлого рейтинга в текущий – проект Сбербанка и один из проектов ПИК. С него и начнём.

Итак, на 10-м месте – ЖК комфорт-класса «Новое Очаково» от ПИК с ростом средней цены на 9,1% за квартал. Слагаемые успеха – станция МЦД-4 в непосредственной близости, активно развивающийся район со множеством именитых застройщиков, на фоне которых «Новое Очаково» формирует самые доступные предложения (конкуренты в локации преимущественно относятся к бизнес-классу), чистовая отделка. Срок сдачи – только в конце этого года, так что можно успеть стать удачливым рантье, если не спекулятивным инвестором. Кстати, по итогам 2023 года рост средней цены составил впечатляющие 42,2% – по этому показателю проект вошёл в топ-3 в сегодняшнем рейтинге.

На 9-м месте – ещё один проект комфорт-класса от ПИК – ЖК «Открытый парк» с ростом 9,2%. Общего у этих двух проектов – только чистовая отделка. Однако в локации имеется настолько очевидный большой потенциальный объём спроса (увы, восток Москвы характерен большой долей устаревшего жилого фонда), что даже вышедший рядом проект «Метроном» от «Брусники» не успел существенно повлиять на продажи и динамику цен «Открытого парка». Срок сдачи – также конец этого года.

8-е место занял проект «Stories на Мосфильмовской» от девелопера October Group с результатом 10,2% за квартал. Как уже говорилось, развивающийся район Мичуринского проспекта и Аминьевского шоссе стал «полем битвы» именитых и не очень девелоперов – тут и ПИК, и «Донстрой», и «Эталон», Level Group и вот October Group. Девелопер из Санкт-Петербурга в Москве практически не известен. Проект интересен, это полноценный бизнес-класс, и покупатели в него поверили, транспортная доступность – отличная (в двух шагах станция МЦД-4 и БКЛ «Аминьевская»), срок сдачи – начало 2026 года. Так что инвестиционный потенциал определённо имеется.

7-е место занял проект «Преображенская площадь» также от не слишком известного девелопера «Регионы» (Regions Development), в активе которого пока два реализующихся на рынке проекта (второй – Dream Towers на Андропова, когда-то тоже попадавший в рейтинг). Добротный проект бизнес-класса с хорошей транспортной доступностью (в непосредственной близости к одноимённой станции метро) прирос в цене за квартал на 10,9%, сдача – в III квартале этого года. Потенциал роста цены в связи со стадией готовности определённо имеется.

«Иногда они возвращаются» – это можно сказать про занявший 6-е место проект комфорт-класса «Римского-Корсакова 11» от ПИК с ростом цены за квартал 11,5%. Предыдущие очереди проекта были сданы аж в 2018–2020 годы, и вот год назад ПИК решил повторить свой успех. На самом деле, это плюс для будущих покупателей – в обжитой части комплекса уже есть своя инфраструктура (в том числе социальная – уже работает и школа, и детский сад), чистовая отделка позволит быстро заселиться, а срок сдачи в 2025 году позволяет рассчитывать на инвестиционный потенциал (или возможность сэкономить, купив сейчас, а не потом – это уж кому как нравится).

На 5-м месте неоднозначный и единственный в выборке проект апартаментов бизнес-класса «Зорге 9» от девелопера с иноземным названием St. Michael. Почему неоднозначный? Потому что по итогам года, оказывается, средняя цена просела почти на 7%, хотя по итогам IV квартала выросла на 11,6%. Скидки от 45% в III квартале до 25% в IV квартале окончательно запутывают покупателей. Одна очередь уже сдана, остальное должно быть введено в эксплуатацию в I квартале 2024 года – наверно, этот комплекс уже сложно отнести к проектам с большим потенциалом для инвестиций.

Проект комфорт-класса «Level Селигерская» от одноимённого девелопера расположился на 4-м месте и принял эстафету от проекта этой же ГК из прошлого рейтинга – «Level Академическая». Рост цены составил 11,7% за квартал. Локация активно преображается из бывшей промки в район модных и не очень новостроек – тут и «Селигер Сити» от MR Group, и «Ильменский 17» от ПИК, и «Дмитровское небо» от «Группы ЛСР», и «Любовь и голуби» от Upside Development, и ряд других более ранних проектов. В совокупности с неплохой транспортной доступностью район становится популярным среди покупателей. В ЖК есть корпуса со сроком сдачи в III квартале этого года, а есть со сроком сдачи в 2026 году, и с инвестиционной точки зрения последние интереснее.

Бронза в сегодняшнем рейтинге достаётся ещё одному проекту комфорт-класса компании ПИК – «Перовское 2» с результатом 13,6%. Рецепты успеха всё те же: транспортная доступность (поблизости станция МЦК и МЦД-4 «Нижегородская») и чистовая отделка. Срок сдачи – конец этого года, так что, если хотите стать рантье и ищете варианты для покупки под сдачу в аренду – это неплохой вариант. За год, кстати, цена выросла на 42,3% (второй результат по этому показателю в сегодняшнем рейтинге).

Серебро достаётся бронзовому призёру прошлого рейтинга – проекту бизнес-класса «СберСити в Рублево-Архангельском» от Сбера. Рост цены составил впечатляющие 23,2% за квартал, а за год – сразу 52,6% (лучший в сегодняшней выборке). Бренд, отличный, насыщенный интересными решениями продукт и будущая станция метро (немногие проекты могут похвастать личной веткой метро) продолжают быть драйверами спроса на проект, несмотря на перенос сроков сдачи первых домов (от 1 до 6 кварталов). Наверное, тот редкий случай, когда жалеешь, что ты – не сотрудник Сбера (у них была возможность поучаствовать во всём этом куда раньше и по более гуманным ценам).

И мои поздравления группе компаний «Самолёт», чей проект бизнес-класса «Квартал на воде», перешедший от ГК МИЦ, с результатом роста средней цены 23,5% за квартал возглавил рейтинг с минимальным отрывом от второго места. Бизнес-класс по цене комфорта объясняется очень просто – локация вблизи станции МЦД-2 «Перерва» никогда не считалась «бизнесовой». Однако, объективности ради, проект в живописной излучине Москвы-реки, рядом с симпатичным монастырём и с отличной транспортной доступностью и при этом с отделкой – всё это весомые аргументы в пользу сегодняшнего победителя, имеющего в своём активе корпуса со сроками сдачи с III квартала 2024 по IV квартал 2025. Выбрать есть из чего.

Несмотря на высокие проценты по депозитам (на фоне роста ключевой ставки), инвестиции в новостройки, как демонстрирует рейтинг, позволяют заработать и существенно больше выросшей инфляции (даже с учётом необходимой скидки для успешной продажи инвестиционной квартиры на фоне первичного предложения девелопера в этом же проекте). Конечно, и суммы, и риски совсем другие, чем в случае с депозитами, но кто не рискует – тот не пьёт шампанского. Успешных инвестиций!

Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за IV кв. 2023 года:

*Цена на момент старта продаж в апреле, динамика за год рассчитана от неё же

**Цена на момент старта открытых продаж в июне, динамика за год рассчитана от неё же

***Цена на момент старта продаж в июне, динамика за год рассчитана от неё же

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2024 года и на 01.10.2023 года с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале сентября 2023 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в декабре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за IV квартал 2023 года, как и в прошлых рейтингах, в анализ включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м. 

Читайте также:

Деньги в землю: в 2024 году инвестиции в земельные участки под строительство жилья могут сократиться на 46%

Набраться терпения: за 30 лет инвесторы заработали свыше 30% на элитной недвижимости и около 23% – на массовой

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М