В I квартале продажи массовых новостроек упали на 50%, но цены снижаться не спешат

Квартальный спрос на массовые новостройки «старой» Москвы обрушился на 50%, однако это не оказало никакого негативного влияния на среднюю стоимость предложения: за квартал цена не изменилась, а в марте даже выросла на 2,4%. 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения вырос на 3%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 326 103 руб. за кв. м. (+2,4% за месяц, без изменений за квартал, +16% за год). Было заключено 6,1 тыс. сделок по ДДУ (-50% за квартал, -35% за год).

По итогам первого квартала 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах «старой» Москвы в реализации находилось 97 проектов, где предлагалось 20,3 тыс. лотов, из которых 18,1 тыс. – квартиры и 2,2 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал вырос на 3%, однако год к году сократился на 9,6%.

По объему предложения ЮВАО сохраняет лидерство (4,6 тыс. лотов, +21% за квартал). В первом квартале в массовом сегменте не было отмечено стартов новых проектов, однако на рынок вышли новые корпуса/очереди в стартовавших ранее проектах: «Аквилон BESIDE», «Level Нижегородская», «Тринити», «Бусиновский парк», «Лучи», «Михалковский».

Максимальная доля предложений новостроек массового сегмента находится на этапе монтажа этажей (51,2%, -1,3 п.п.). За квартал сократилась доля предложений на начальном этапе строительства (22,3%, -3,5 п.п.), вместе с тем выросла доля предложений в сданных корпусах (13,5%, +2,4 п.п.) и в корпусах на этапе отделки (13%, +2,5 п.п.).

В соотношении объема предложения квартир и апартаментов в разрезе комнатности не произошло существенных изменений. Относительно 1 кв. 2023 года в студиях отмечен наибольший прирост цены кв. м (+20,7% за год, +0,1% за квартал).

Квартиры и апартаменты от 30 до 50 кв. м составляют 44% предложения. Основная доля лотов экспонируется в ценовом диапазоне от 10 млн руб. до 15 млн руб.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2024 года составила 326 103 руб. за кв. м (+2,4% за месяц, без изменений за квартал, +16% за год). Стоит отметить, что за I квартал 2024 г. цена квартир не изменилась, несмотря на рост доли предложения готовых лотов и лотов в корпусах на этапе отделки, что должно было оказать положительное влияние на динамику цены.

Отсутствие роста средневзвешенной цены квартир в начале текущего года объясняется коррекцией после стремительного роста на фоне повышенной активности со стороны покупателей в ожидании увеличения ключевой ставки. Однако стоит отметить небольшой прирост средней цены квадратного метра в марте относительно января (+1,3%) и февраля (+2,4%) текущего года.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Рейтинг самых доступных апартаментов в марте 2024 года:

• Wellbe: апартамент площадью 22,5 кв. м. за 4,7 млн руб.;
• Clementine: апартамент площадью 20,6 кв. м. за 4,7 млн руб.;
• «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,35 кв. м. за 5,4 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в марте 2024 года:

• «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,4 млн руб.;
• «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,6 млн руб.;
• «Светлый Мир “Станция Л”»: квартира площадью 20,9 кв. м. за 5,7 млн руб.

В I кв. 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 6,1 тыс. сделок по ДДУ (-50% за квартал, -35% за год). Причем в марте относительно предыдущего месяца показатель уровня спроса вырос на 62% и составил 2,7 тыс. ДДУ.

За I квартал 2024 года доля ипотечных сделок в массовом сегменте сократилась на 12 п.п. и составила 73%. Однако тенденция сокращения доли ипотеки наблюдалась в январе и феврале, тогда как в марте доля ипотечных сделок выросла по сравнению с февралем на 8 п.п. и составила 74%.

В I квартале 2024 года больше всего сделок было заключено в ЮВАО (20%, -1 п.п. за квартал). На втором месте по объему сделок расположен САО (18%, -2 п.п. за квартал). На третьем месте ВАО (15%, +7 п.п. за квартал), где за квартал доля сделок по ДДУ выросла на 7 п.п.

Основные тенденции

По итогам I квартала 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было зарегистрировано 6 069 ДДУ. В январе и феврале уровень спроса был наиболее низким – 1744 и 1650 сделок, соответственно. Однако в марте количество зарегистрированных сделок составило 2675 ДДУ. Стоит учитывать, что часть декабрьских сделок была зарегистрирована только в январе, в связи с чем в январе было отмечено больше сделок по дате регистрации, чем в феврале. Это также отражает доля ипотечных сделок в январе (79%), превышающая долю сделок по ипотеке в феврале на 13 п.п.

Таким образом можно выделить следующие тенденции:

1. Снижение объема продаж и прирост в марте относительно первых двух месяцев 2024 года

«Низкий спрос в январе-феврале и восстановление уровня спроса в марте по сравнению с предыдущими месяцами 2024 года объясняется прежде всего фактором сезонности: в ретроспективе прошлых лет спрос в марте превышал показатели января и февраля, при этом январь всегда является месяцем с самым низким уровнем продаж за год в связи с новогодними праздниками»

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»

Другим фактором, который привел к низким объемам продаж в первые месяцы 2024 года (январь-февраль), по мнению эксперта, стало то, что в ожидании повышения ключевой ставки и ухудшения ипотечных условий многие покупатели поспешили совершить сделку до повышения ключевой ставки и ужесточения условий по ипотеке. Вместе с тем причиной роста спроса в марте может выступать раскрытие банковских депозитов к этому времени, так как в июле-августе с первым повышением ключевой ставки до 8,5% выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам.

2. Стагнация цен на квартиры

Отсутствие роста цен в январе и феврале происходило на фоне сокращения спроса, а незначительный рост цен в марте является ответом на восстановление уровня продаж. В целом на рынке мы наблюдаем усиливающееся влияние поведения покупателей на действия девелоперов – цены на квартиры не выросли в I квартале 2024 года, даже несмотря на то, что удорожанию способствовало структурное изменение предложения на рынке в сторону роста доли лотов в проектах на стадиях высокой строительной готовности.

3. Рост доли предложения жилья и апартаментов на стадии высокой строительной готовности

В I квартале 2024 года наблюдается изменение предложения в сторону увеличения доли лотов в сданных проектах или в проектах на стадии отделочных работ, что может быть связано с более осторожным поведением девелоперов в отношении вывода новых проектов в реализацию в условиях невысокого спроса.

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте

«В течение года мы прогнозируем рост цен на рынке новостроек в диапазоне 5–10%»

Автор: аналитики компании «Метриум»