Ждать или покупать: цены на квартиры в 2026 году

Один из вопросов, который волнует покупателей жилья, — цены на квартиры. А что если я куплю квартиру сейчас, а завтра она подешевеет? А что если я буду так долго копить деньги, что жилье сильно подорожает и мне снова не хватит средств? А что если?.. Новострой-М изучил мнения экспертов о том, как могут измениться цены на квартиры в 2026 году.

Что происходит

Что влияет на цены на жилую недвижимость

Цены на жилье в 2026 году — прогнозы

Покупать жилье в 2026 году или подождать?

Резюме

Что происходит

В 2026 году Банк России продолжает снижать ключевую ставку — на момент написания этой статьи она составляет 14,25% годовых, до конца года запланировано еще четыре заседания по вопросу уровня ключевой ставки. Банки тоже постепенно снижают ставки по программам рыночной ипотеки.

Эксперты отмечают, что такая динамика подтверждает завершение разогрева рынка, которое наблюдалось в конце 2025 года. То есть цены будут расти медленнее или вовсе остановятся.

Больше всего на цены могут повлиять проблемы застройщиков: скорость продаж в мае оказалась самой низкой с начала прошлого года, объемы нераспроданного жилья и себестоимость строительства растут.

Что влияет на цены на жилую недвижимость

Цены на квартиры зависят от нескольких факторов. Основные из них:

• инфляция;
• растущая себестоимость строительства (в нее закладываются цены на стройматериалы, зарплаты рабочих, логистика и транспортные расходы, требования к инфраструктуре жилых комплексов);
• дорогое проектное финансирование для девелоперов;
• ограниченный запуск новых проектов (а значит — недостаток ликвидного предложения).

Также девелоперам приходится учитывать риски, связанные с экономической ситуацией и изменениями в законодательстве, — например, в 2026 году фактором, влияющим на стоимость жилья, стало еще и повышение НДС с 20% до 22%, которое отразилось на себестоимости строительства.

Спрос, между тем, по-прежнему есть — его поддерживают ипотечные программы с господдержкой и альтернативные варианты оплаты (субсидированная ипотека от застройщиков, траншевая ипотека, рассрочки, трейд-ин и пр.).

Более выгодные условия для покупки квартир в новостройках приводят к разрыву цен между первичным и вторичным рынками, в 2025 году он стал рекордным. Особенно разница заметна в крупных городах, где строят много жилья, — новостройки там дорожают быстрее «вторички». Кроме того, жилье на первичном рынке обычно ликвиднее, чем на вторичном.

Квартиры в менее удачных локациях часто продаются со скидкой. Такими локациями могут быть еще и «опасные» районы — нередко это старый жилой фонд со слабо развитой инфраструктурой, в котором проживают так называемые маргиналы, или, напротив, крупные новые жилые комплексы массового сегмента, где квартиры приобретаются для сдачи в аренду.

Поскольку инфляция, высокие ставки по проектному финансированию и рост себестоимости строительства пока что сохраняются, новостройки продолжат дорожать.

Снижение цен тоже вероятно — в слабых проектах или когда нужно быстро продать объект.

Цены на жилье в 2026 году — прогнозы

Основным фактором, который влияет на прогноз цен на недвижимость, остается политика Центробанка РФ. При снижении ключевой ставки, которое наблюдается сейчас, рынок будет восстанавливаться. При стабильной ставке динамика рынка также будет стабильной, при сохранении высокой ставки цены могут подрасти, а спрос — снизиться.

Цены на первичное жилье в 2026 году по-прежнему обусловлены доступностью ипотеки и господдержкой. При благоприятном сценарии покупательская активность заметно вырастет. В то же время изменение правил семейной ипотеки уменьшит число граждан, которым доступна эта программа.

При резком оживлении рынка цены могут расти быстрее, чем сейчас, — вслед за спросом. Впрочем, от значительного скачка цен на квартиры в новостройках удерживает большой объем предложения — сейчас на российском первичном рынке жилья 352 тысячи нераспроданных квартир и, по прогнозу руководителя портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилла Холопика, в концу года этот показатель может достичь почти 430 тысяч.

Что касается вторичного рынка, то он развивается несколько по-другому. Здесь имеется более заметный отложенный спрос, который может реализоваться при смягчении условий ипотечного кредитования. К заметному росту покупательской активности может привести каждое снижение ставок.

Вторичный рынок напрямую зависит от ключевой ставки и, соответственно, от ипотечных ставок. Эксперты считают, что пока ставки по ипотеке не опустятся ниже 15% годовых, а еще лучше — приблизятся к 10%, серьезного оживления рынка не будет.

Цены на «вторичке» складываются также исходя из спроса и предложения (цены выше при высоком спросе и ниже при избытке предложения). Но здесь продавцы часто готовы снизить стоимость для реальных покупателей — особенно если объект не особо ликвидный или его нужно продать побыстрее.

В целом прогноз такой: предпосылками роста цен на жилье в 2026 году являются снижение ключевой ставки, восстановление спроса и растущая себестоимость строительства. Большинство экспертов считают, что средняя стоимость жилья вырастет примерно на уровне официальной инфляции или немного превысит этот показатель.

Покупать жилье в 2026 году или подождать?

Эксперты всегда советуют покупать жилье как можно быстрее в следующих случаях:

• квартира действительно очень нужна, буквально «вчера» (лучше вложиться в покупку собственного жилья в ипотеку, чем годами тратить деньги на аренду и пытаться накопить нужную сумму для покупки без ипотеки);
• можно купить квартиру по льготной ипотечной программе (завтра условия программы могут невыгодно измениться — как это несколько раз происходило с семейной ипотекой);
• есть вариант подходящей рассрочки, желательно под 0% (за время рассрочки можно успеть продать старое жилье, а вырученные деньги вложить в покупку нового и таким образом «отбить» часть его стоимости).

Если же покупка жилья «не горит», а новое жилье планируется приобретать по рыночной ипотеке, то есть смысл подождать. Со снижением ключевой ставки снижаются и ставки по базовым ипотечным программам — и вполне можно дождаться более комфортных условий.

В любом случае покупку жилья можно рассматривать, если:

• денег хватает на первоначальный взнос по ипотеке;
• ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 50% дохода и не делает жизнь некомфортной;
• есть возможность воспользоваться льготной ипотечной программой;
• застройщик предлагает выгодные условия, например, скидку или рассрочку.

Резюме

В 2026 году жилье продолжает дорожать — но уже не резко, а меньшими темпами. Однозначного ответа на вопрос «покупать ли квартиру в этом году» нет, всё зависит от конкретной ситуации.

Тем, для кого покупка квартиры актуальна именно сейчас, следует тщательно оценить объект и свои финансовые возможности. «Выиграть» сегодня можно не столько в цене за квадратный метр, сколько в условиях сделки — если застройщик предложит субсидированную ставку на некоторое время, скидку, рассрочку или дополнительные опции (например, отделку или мебель в подарок), такой вариант вполне можно рассмотреть (с уточнением — не скрывается ли за такой щедростью какой-либо подвох).

Тем, для кого новая квартира — дело не срочное, вполне можно занять выжидающую позицию и неспешно подбирать подходящий вариант. За это время можно подкопить денег, чтобы хватило на больший первоначальный взнос — тогда сумма кредита будет меньше.

Читайте также:

Как торговаться с застройщиком и получить скидку на покупку квартиры

Планируемые новостройки: где и что собираются строить в Москве в ближайшее время

Автор: Дарья Уварова