В связи с изменениями в законодательстве и грядущей отменой долевого строительства многие эксперты заговорили о возможном росте цен, а часть потенциальных покупателей жилья поспешила выйти на сделку как можно скорее, до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Стоит ли торопиться с покупкой жилья и какая динамика наблюдается в ценах на новостройки Москвы и Московской области — Новострой-М узнал у экспертов.
«Старая» Москва: рост цен по мере готовности
В старых границах Москвы по итогам первого полугодия 2018 года эксперты фиксируют рост спроса на первичном рынке, во многом это связано с ростом доступности ипотеки. По данным «Бон Тон», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 42%, ипотечных сделок — на 70%. «Ставки по ипотеке стали более привлекательными для населения, что простимулировало спрос со стороны заемщиков», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Предложение также растет довольно активно: за полгода в продажу поступило 468,6 тыс. кв. м (всего 73 корпуса). При этом новые объемы были в значительной степени представлены бизнес-классом: доля сегмента в указанном предложении составила 46%.
«Выход новых проектов повлиял на структуру распределения новостроек по классам. Если взять весь рынок в старых границах Москвы, то к текущему моменту доля бизнес-класса составляет 48% от суммарного объема экспонируемой площади. Доля комфорта находится на уровне 44%, стандарт-класса — 8%, что связано не только с активным выходом жилых комплексов бизнес-класса, но и с вымыванием более доступных объектов», — поясняет Наталия Кузнецова. При этом налицо разрыв с ожиданиями покупателей жилья: 65% реализованных за первые шесть месяцев 2018 года лотов приходится на комфорт-класс, 24% — на бизнес-класс. Доли стандарт- и премиум-классов составляют по 5-6%.
По данным аналитиков «Метриум», в массовом сегменте средняя цена квадратного метра жилья относительно конца 2017 года увеличилась на 2,4%, составив 154 346 рублей. В бизнес-классе рост чуть меньше — 1,1% (сейчас квадратный метр жилья этого сегмента стоит 225 930 рублей). В сегменте премиум стоимость повысилась на 1,7% (до 424 270 рублей за квадратный метр). В элитном классе цена выросла на 3,6% (до 957 390 рублей за «квадрат»). Заметнее всего подорожали элитные апартаменты — на 13%, до 801,5 тысяч рублей за метр, делится данными компания «Бест-Новострой».
По подсчетам аналитиков Est-a-Tet, средняя цена на первичном рынке в целом по итогам первого полугодия 2018 года в Москве составила 229,3 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного предложения), за год снижение составило 0,5%. В формате квартир относительно II квартала 2017 года показатель снизился на 0,4%, в формате апартаментов — на 0,9%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом средняя цена по рынку выросла на 1,3%. В сегменте квартир рост составил 3,3%, в апартаментах зафиксировано снижение цены на 2,8%.
Источник: Est-a-Tet
Таким образом, несмотря на вымывание доступного предложения, уровень средних цен растет довольно медленно. По оценкам аналитиков «Бон Тон», прирост составляет 0,8–1,5% в месяц. «Прирост в сегменте комфорт отмечается в среднем на уровне 0,5–0,8% в месяц. Таким образом, динамика в том или ином проекте более чем на 1,2–1,5% уже говорит о превышении среднерыночных значений», — отмечает Наталия Кузнецова.
Например, на протяжении полугодия в корпусах ЖК «Мир Митино», Sreda и «Гринада» наблюдался прирост на уровне 1,1–1,3%, что связано с востребованностью данных проектов на первичном рынке комфорт-класса. В бизнес-классе можно выделить ЖК «Зиларт» и ЖК «Символ», в которых также средняя цена квадратного метра приросла на 1,3–1,5%.
Еще один проект, в котором по итогам первого полугодия отмечен значительный рост цен, — городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк». Средняя стоимость квадратного метра относительно I полугодия 2017 года увеличилась на 4,6% — до 210,2 тысяч рублей. Причем в «видовой очереди», расположенной в 20 метрах от Москвы-реки, цена выросла на 12%.
В ЖК «Фили Сити» от MR Group c начала года цена квадратного метра уже успела увеличиться на 30 тысяч рублей. В процентном соотношении рост составил 16,5%.
Если сравнивать результаты на старте продаж и ближе к вводу в эксплуатацию, то среди лидеров последнего времени стоит назвать, например, «Дом Серебряный бор», который показал рост цены со старта продаж на 74%, и «Басманный 5», где цены со «старта» выросли на 56%, отмечают аналитики «Бест-Новострой».
На рынке также есть объекты, в которых происходит снижение средневзвешенной цены. Это не всегда говорит о неликвидности проекта, однако подобная динамика может насторожить тех, кто следит за новостройками. Средняя цена квадратного метра может снижаться в результате изменения структуры предложения. Например, если происходит вымывание маленьких площадей и на высокой стадии готовности в реализации остаются крупные лоты. Еще одна причина — непродуманная ценовая политика, в таком случае приходится прибегать к довольно высоким скидкам.
«Обычно демпинг завуалирован с помощью дисконтов, поскольку падение стоимости — это всегда негативная ситуация, по возможности девелоперы стараются избегать ее. Один из вариантов для поднятия спроса — это искусственно созданный ажиотаж. Девелоперы снимают с реализации часть предложения, чтобы покупатели считали, что в продаже остались последние варианты. Это стимулирует совершать сделку в первую очередь тех клиентов, кто на протяжении нескольких месяцев мониторил рынок и следил за ценами и количеством квартир в реализации»
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова отмечает также, что некоторые застройщики вынуждены снижать цены в случае появления сильного конкурента с более интересными ценами в той же локации. «Небольшим компаниям трудно соперничать с гигантами рынка, которые только из-за объемов строительства могут позволить себе формировать более привлекательные прайсы», — говорит эксперт.
Аналитики не видят предпосылок для резкого роста цен на новостройки «старой» Москвы до конца года. Ожидается, что корректировка будет в пределах 1–1,5% в месяц. По отдельным проектам возможна более заметная динамика в силу внутренних причин: роста спроса в конкретном жилом комплексе, повышении стадии строительной готовности и так далее. Более существенная среднерыночная коррекция цен возможна к лету 2019 года, когда выход новых проектов по стартовым ценам начнет сокращаться и объем предложения будет постепенно уменьшаться.
«В июле 2018 года вышло значительное число новых проектов, причем в основном комплексных, благодаря чему средние цены в целом по рынку держатся на стабильном уровне. До конца года мы ожидаем положительную динамику на уровне 5–7% за год, по отношению к концу 2017», — комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Основанием для повышения роста цен, как уже было сказано, может служить сокращение предложения на ранних стадиях строительной готовности. По оценкам аналитиков «Метриум», сейчас в массовом сегменте лишь 17,1% предложения находится в домах на нулевой стадии. В бизнес-классе таких — 16%. А в элитном классе «на котловане» вовсе нет ни одного проекта.
Также стоит учитывать, что резкий рост цен возможен в случае, если власти все же примут решение о повышении уровня отчислений в компенсационный фонд до 6%. «Сегодня идет активное обсуждение данной возможности. В случае принятия инициативы девелоперы будут вынуждены заложить издержки в цену квадратного метра, в результате чего стоимость увеличится пропорционально на те же 5–6%», — считает Мария Литинецкая.
Новая Москва: девелоперы сбивают спрос
Важной тенденцией, которая сейчас характеризует развитие локального рынка Новой Москвы, является снижение девелоперской активности. Объем предложения в ТиНАО сохраняется преимущественно за счет выхода в реализацию корпусов в уже строящихся проектах. Подробнее о ситуации на рынке новостроек Новой Москвы Новострой-М писал ранее.
«Спад девелоперской активности связан с активной реновацией территорий бывших промзон, за счет чего и в старых границах Москвы можно найти площадку под новый масштабный проект. Кроме того, текущее предложение превышает спрос в 1,6 раза. В такой ситуации одновременно выводить большие объемы предложения и наращивать темпы строительства очень рискованно. Ведь в случае просчета концепции или квартирографии исправить ошибку уже нельзя. Одно дело, когда неликвидные квартиры представлены в единственном корпусе и совсем другое — в десяти домах. Спрос на рынке недвижимости сегодня очень динамичен и нужно постоянно «держать руку на пульсе», предлагая покупателям новый продукт, соответствующий времени и потребностям» — комментирует генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Таким образом, сейчас застройщики, работающие в Новой Москве, стараются угадать ожидания покупателей, но в то же время — не дать им слишком многого.
Девелоперы даже масштабных новостроек Новой Москвы выводят за раз по два-три корпуса. И поскольку на рынке наблюдается снижение объема предложения на начальной стадии строительной готовности, средние цены показывают рост. В целом по рынку стоимость «квадрата» в новостройках ТиНАО по итогам первого полугодия 2018 года составила порядка 107,1 тыс. рублей, что на 7,7% выше, чем в конце 2017 года. Многие застройщики, работающие в локации, повышали цены, и по большей части это было связано с ажиотажным спросом. Важно отметить, что рост цен был вызван не вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, а ожиданием уже произошедших и дальнейших перемен — возможной отменой долевого строительства в принципе.
«Сегодня на рынке представлены жилые комплексы, строительство которых идет в прежних законодательных реалиях. Однако, несмотря на это, в июне наблюдался ажиотажный спрос. Абсолютное большинство клиентов слышали о возможном росте цен на жилье и поэтому решили совершить сделку до 1 июля»
Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец
В результате некоторые застройщики были вынуждены поднять цены, а кто-то и вовсе снял часть объемов с реализации. «Например, в нашем проекте мы увеличили стоимость, чтобы сдержать покупательскую активность, предотвратив «вымывание» предложения. Застройщикам не выгодно, чтобы все квартиры были проданы сразу на ранней или средней стадии строительной готовности по низким ценам. Один из способов равномерного распределения сделок на протяжении всей «жизни» дома — как раз повышение цен», — поясняет Александр Зубец. В итоге средняя стоимость квадратного метра, к примеру, в районе Новые Ватутинки относительно аналогичного периода прошлого года увеличилась на 5%. Уровень спроса вырос на 61% относительно аналогичного периода 2017 года. По сравнению с 2016 годом рост составил 92%.
По мнению экспертов, средний рост цен на новостройки Новой Москвы по итогам 2018 года может составить порядка 2–3%, что должно стать сдерживающим фактором для увеличения спроса. Тем не менее покупательская активность останется на достаточно высоком уровне: интерес к локации будет расти по мере открытия новых станций метро.
Московская область: в ожидании жесткой конкуренции
В Подмосковье предложение по стартовым ценам также стало появляться реже, но пока оно еще удовлетворяет спрос с лихвой. В Московской области при этом наблюдается интересная тенденция: здесь увеличивается средний чек сделки. Во-первых, если покупатель может выбрать на комнату больше с минимальной переплатой, то скорее всего, он воспользуется этой возможностью. Способствует этому снижение ставки по ипотеке. Во-вторых, к увеличению бюджета покупки приводит переориентация на проекты высокой стадии строительной готовности, где ценник заведомо выше.
В качестве примера подмосковного проекта со стабильным ростом цен можно привести ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград». Средняя стоимость квадратного метра по проекту за прошедшие шесть месяцев увеличилась примерно на 28 тысяч рублей: с 82,9 тыс. до 90,8 тыс. В процентном соотношении рост составил 9,5%. Положительная динамика связана не только с прямым пересмотром цен, но и с вымыванием наиболее бюджетного предложения.
На 5% за полгода выросли цены в ЖК «Новокрасково», на 10% — в ЖК «Клубный дом» в Люберцах. В жилом комплексе комфорт-класса «Катуар» в Мытищинском городском округе всего за квартал средняя стоимость квадратного метра выросла на 5%.
«Рост цены зависит, в первую очередь, от стадии строительства и распределения спроса на квартиры. Мы не заметили ажиотажного спроса, связанного с законодательными изменениями. Соответственно, и цены у себя мы не повышали», — рассказали «Новострой-М» в компании «Инград». Увеличение спроса девелопер констатирует только в связи с выводом новых объемов в проектах (корпуса 13,16 в Пушкино и корпус 15 в Мытищах). В ЖК «Новое Пушкино» за первое полугодие цены выросли на 5%, а в ЖК «Новое Медведково» — на 3,5%. В связи с выводом в продажу нового объема спрос в месяц старта продаж новых корпусов вырос в два раза.
В отделе продаж Группы «Самолет», которая реализует ряд крупных проектов в Московской области, исключительную покупательскую активность в связи с изменением 214-ФЗ также пока не зафиксировали. «Рост цен на наших объектах происходит в связи с изменением строительной готовности объектов. В связи с изменениями в законе роста цен не было, так как на данном этапе правки в 214-ФЗ не влияют на стоимость квартир. Не в наших интересах вводить в заблуждение покупателей и «запугивать» изменениями. Что касается повышения цен в дальнейшем, то банки уже объявляют коридор ставок по проектному финансированию в диапазоне от 3% до 9%, и это не финальные цифры. Скорее всего этот процент примут на себя застройщик и покупатель, в каком соотношении — сейчас однозначно сказать трудно», — комментирует коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.
Дальнейшая среднерыночная динамика цен на первичном рынке новостроек Подмосковья будет определяться во многом ростом объема нового предложения. Известно о том, что в Московской области в июне зафиксирован многократный рост количества выданных разрешений на строительство.
«Как можно больше девелоперов решили получить разрешительную документацию, чтобы работать еще в старых правовых реалиях, что поможет снизить рост себестоимости строительства. Поэтому в ближайшей перспективе рынок области ждет выход нового объема предложения. Это должно сдержать цены».
Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова
Однако конкуренция — далеко не единственный фактор ценообразования. На рост стоимости оказывают влияние и сопутствующие расходы, к примеру, подключение проектов к инженерным сетям. «Сегодня в сфере предоставления подобных услуг сформировалась монополия. На мой взгляд, властям нужно обратить внимание на данную проблему. Кроме того, не всегда обоснованные цены устанавливают и сами производители строительных материалов. Мелкие компании, предлагающие более доступную стоимость, уходят с рынка, открывая дорогу монополистам, продукцию которых застройщики вынуждены закупать по завышенному прайсу», — комментирует Евгения Акимова. Эксперт отмечает, что если для столичных проектов за счет высокой маржинальности это менее критично, то для подмосковных застройщиков рост себестоимости становится причиной повысить цены, вне зависимости от конкурентной обстановки на рынке в конкретный момент. Поэтому «новички» со стартовыми ценами, конечно, будут сдерживать среднюю стоимость. «Одновременно в активно строящихся проектах до конца года однозначно произойдет рост цен», — полагает Евгения Акимова.
Читайте также
Горячие скидки: лучшие акции августа в новостройках Московского региона
Ипотека «от застройщика» по ставке 5,1%: специальные предложения в новостройках Москвы
Прорыв с оговорками: что изменилось в Новой Москве за шесть лет
На рынке новостроек Подмосковья может возникнуть дефицит: предложение уже снизилось на 15%
Дата публикации 13 августа 2018
