Программа массовой льготной ипотеки, которая действовала с 2020 года, завершилась летом 2024-го. Оставшимися льготными программами могут воспользоваться далеко не все — например, чтобы купить квартиру по семейной ипотеке, необходимо, чтобы в семье был ребенок нужного возраста. Между тем такие семьи тоже могут оформить льготную ипотеку — если найдут подходящего донора.
Семейная ипотека
Что такое донорская ипотека
Требования к участникам донорской ипотеки
Как оформить донорскую ипотеку
Плюсы и минусы донорской ипотеки
Резюме
Семейная ипотека
Напомним коротко о сути программы семейной ипотеки (именно по ней чаще привлекают доноров). Программа действует с 2018 года, ее условия менялись несколько раз.
Сегодня семейная ипотека доступна для семей с детьми в возрасте до 6 лет, для семей с ребенком-инвалидом в возрасте до 18 лет и для семей с двумя несовершеннолетними детьми, проживающих в малых городах или регионах, где не строят или строят мало нового жилья. В регионах, где строят мало жилья, можно взять семейную ипотеку на покупку вторичного жилья.
Ставка по этой программе составляет до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для других регионов — до 6 млн рублей.
В 2025 году в России активно обсуждается введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке — в зависимости от количества детей в семье. Однако на момент написания статьи власти не пришли к единому мнению.
Что такое донорская ипотека
Донорская ипотека не является официальной программой, но при этом не противоречит закону. Такая схема позволяет людям, у которых нет прав на участие в льготной ипотечной программе или достаточных доходов, получить жилищный кредит со сниженной ставкой.
Представьте: ваши дети уже старше возраста, который оговорен в условиях семейной ипотеки, или у вас вовсе нет детей (пока!), но вам необходимо улучшить жилищные условия. Как быть? Рыночная ипотека вам не по карману, а ждать, когда ставки по ней станут адекватными, вам некогда.
Зато у вас есть родственник или знакомый, у которого есть дети нужного возраста и нет нужды в покупке новой квартиры. Он может воспользоваться семейной ипотекой, но лично ему это не нужно.
Но он может передать это право вам — конечно, если согласится и учитывает все риски. Такой человек оформляется как созаемщик, это снижает риски для банка и повышает шансы на одобрение ипотеки.
Требования к участникам донорской ипотеки
Донор — такой же заемщик, и у банков есть определенные требования к нему. В рамках семейной ипотеки это обязательное наличие ребенка (родного или усыновленного) в возрасте до 6 лет или двух несовершеннолетних детей для ряда регионов.
Также у донора должна быть хорошая кредитная история, стабильный и достаточный доход, возраст, который позволит обслуживать ипотеку в течение всего срока ее действия.
Нюанс: срок ипотеки рассчитывается с учетом возраста старшего из участников сделки. То есть если донор старше, то и срок будет зависеть от его возраста.
Кроме того, если у донора есть незакрытая ипотека, оформленная после 23 декабря 2023 года, он не сможет участвовать в такой же программе для донорства.
Как оформить донорскую ипотеку
Для получения семейной ипотеки с привлечением донора потребуется больше подготовки, чем если брать такой кредит без донора.
Во-первых, нужно выбрать банк, который не только работает с семейной ипотекой, но и готов на такие сделки с участием донора-созаемщика. Не забываем, что многие банки снижают ставку для зарплатных клиентов.
Следующий шаг — подготовка документов от обоих заемщиков. Обычно это паспорта, СНИЛС, справки о доходах, выписка из кредитной истории, свидетельства о рождении детей у донора, свидетельства о браке или разводе, документы на имеющееся имущество. Полный список бумаг лучше уточнять в банке.
В заявке указываются основной заемщик и донор как созаемщик. Банк оценит их платежеспособность и кредитную историю. При одобрении заявки предстоит подписать договор долевого участия или купли-продажи, заключить ипотечный договор и оформить необходимые документы на жилье и кредит, в том числе страховку. После регистрации сделки в Росреестре банк переводит средства, а заемщик начинает выплачивать ипотеку.
Кроме того, важно обсудить с донором и письменно зафиксировать следующие нюансы:
- распределение долей в квартире после снятия обременения в виде ипотеки;
- кто и в каком объеме выплачивает ежемесячные взносы;
- развитие событий, если основной заемщик или донор выходят из сделки.
Плюсы и минусы донорской ипотеки
Донорская ипотека дает заемщикам, у которых нет детей подходящего возраста, доступ к сниженной процентной ставке — согласитесь, куда выгоднее взять ипотеку под 6%, чем под 20% и выше.
В случае, если у основного заемщика подпорчена кредитная история или его дохода недостаточно для одобрения ипотеки, а донор идеален по всем показателям, шансы получить кредит повышаются.
Еще один плюс — совершенно не обязательно, чтобы донором был родственник. Им может стать друг, коллега и даже совершенно посторонний человек, который согласен стать донором за вознаграждение. Даже такой вариант может быть выгоднее покупки жилья по рыночной ипотеке.
Но есть и минусы. Например, если донор сам выплачивает кредит по семейной ипотеке, то до его погашения у него нет права воспользоваться программой еще раз — кроме случаев, если в течение этого времени у него не родится еще один ребенок.
Кроме того, учитывается закредитованность потенциального донора. Если его кредитная нагрузка не позволяет взять еще и ипотеку — банк, скорее всего, откажет.
Если основной заемщик перестает выплачивать кредит, банк вправе потребовать оплаты от донора. В случае просрочек донор может испортить кредитную историю — в общем, перед тем как согласиться стать донором, нужно серьезно подумать и оценить финансовые возможности основного заемщика (и свои тоже). Все-таки ипотека — это не утюг в рассрочку, это дорого и на много лет.
Основной заемщик тоже рискует. У него нет гарантии собственности — до выплаты ипотеки он не имеет на квартиру юридических прав, даже если сам выплачивает кредит. В случае смерти донора его доля в недвижимости переходит наследникам, заемщик сможет доказать свои права только при наличии завещания или (чаще всего) через суд.
Кроме того, у заемщика, который использует помощь донора, нет права на имущественный налоговый вычет, использование маткапитала или рефинансирование кредита при рождении ребенка. А для переоформления квартиры придется дополнительно заплатить за дарение или продажу, здесь еще есть риск, что сделка будет оспорена.
Нюанс: риски для основного заемщика особенно велики, если в качестве донора привлекается незнакомый человек. В интернете есть предложения от «профессиональных доноров», однако такие схемы небезопасны. Если другого варианта нет, необходимо заранее всё обсудить, проконсультироваться с юристом и оформить письменные договоренности, заверенные у нотариуса.
Резюме
Донорская ипотека — реальный шанс получить ипотеку на выгодных условиях, даже если вам недоступны льготные программы. Эта схема не противоречит закону, но важно обсудить все нюансы и риски с донором — подвести может как основной заемщик, так и донор. Чтобы минимизировать риски, важно юридическое оформление соглашений между участниками сделки — с перечнем прав, обязанностей, сроков и порядком расчетов.
Ну и самое главное — донорская ипотека строится на доверии. Донор искренне помогает вам с покупкой квартиры в ипотеку по низкой ставке и не претендует на ее часть. Иные схемы несут в себе серьезные риски.
Читайте также:
Банки сократили число немотивированных отказов в ипотеке — эксперт
Ипотека для матери-одиночки: как купить квартиру в новостройке
Автор: Оксана Иванова
Дата публикации 30 октября 2025
Оставить отзыв