Ипотека — самый дорогой и нередко самый долгосрочный кредит. Закрыть его хочется как можно быстрее, но погасить ипотеку полностью досрочно достаточно сложно. Зато можно снизить нагрузку на личный бюджет — с помощью частично досрочного погашения ипотеки. Весь кредит сразу вы не закроете, но можно уменьшить его срок или сумму ежемесячного платежа. Как это сделать — расскажем в этой статье.
Ипотека
Частично досрочное погашение ипотеки
Когда невыгодно досрочно закрывать ипотеку
Резюме
Ипотека
Ипотека — это кредит, который предоставляется на покупку недвижимости (жилой или нежилой, а также земельных участков). До выплаты кредита недвижимость остается в залоге у кредитора (как правило — банка), для получения такого займа необходимо иметь сумму, достаточную для первоначального взноса, и доход, который позволит комфортно обслуживать ипотеку.
Также у банков есть требования к возрасту заемщика — клиент должен быть не моложе 18 лет или 21 года и не старше 65-85 лет (в зависимости от банка) на момент закрытия кредита. Важную роль играют не только размер зарплаты, но и кредитная история, дополнительные активы и наличие созаемщиков.
Существуют рыночные и льготные ипотечные программы. По первым действуют самые высокие ставки, зависящие от ключевой ставки Банка России, по вторым ставки фиксированные, но льготные программы доступны не во всех регионах и не всем категориям граждан.
Выплата ипотеки состоит из процентов по кредиту (для рыночной ипотеки сейчас это весьма дорогое удовольствие) и тела кредита (часть суммы займа, которую заемщик должен вернуть банку).
Есть два способа погашения ипотеки:
- аннуитетный. На протяжении всего срока выплаты кредита заемщик вносит равные ежемесячные взносы, при этом сначала основная часть платежа — это выплата процентов;
- дифференцированный. При таком варианте сумма основного долга делится на равные части, а проценты начисляются только на остаток долга. Платежи уменьшаются каждый месяц.
То есть при аннуитетном способе сначала выплачиваются проценты, а потом основной долг, а при дифференцированном — сначала тело кредита, а проценты начисляются на остаток долга. Первый вариант удобен тем, кто планирует выплачивать определенную сумму каждый месяц, однако переплата по кредиту получается больше.
При дифференцированном способе основная нагрузка на бюджет ложится на первые месяцы выплаты кредита, а потом сокращается. Переплата по кредиту при этом меньше, чем для аннуитетного способа. Такой вариант подходит тем, кто готов выплачивать большую сумму в первые месяцы, чтобы меньше переплатить по кредиту.
Частично досрочное погашение ипотеки
Те, у кого есть возможность погасить ипотеку досрочно полностью, обычно пользуются этим. Но для этого нужно действительно много средств — например, от продажи старой квартиры или другого дорогостоящего имущества, деньги с депозита или наследство.
Кроме того, на досрочное погашение ипотеки можно направить средства материнского капитала (с нюансом, что в квартире нужно будет выделить детские доли) или субсидию в размере 450 тыс. рублей для многодетных семей.
Если закрыть ипотеку сразу полностью не получается, есть варианты ее частично досрочного погашения. Конечно, для этого тоже нужны деньги, но меньше, чем при полном досрочном погашении.
Частичное досрочное погашение ипотеки — это дополнительная сумма к ежемесячному платежу по кредиту. Таким образом можно сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж.
Что лучше? Это зависит от ваших финансовых возможностей. Чтобы снизить нагрузку на бюджет — предпочтительнее уменьшение ежемесячных выплат. Если сумма, которую вы отдаете за ипотеку каждый месяц, не сильно бьет по карману, то есть вполне комфортна и даже можно ее увеличить — можно выбрать сокращение срока кредита.
Как при сокращении срока кредита, так и при уменьшении ежемесячного платежа будет рассчитан новый график платежей. Кстати, для досрочного погашения необходимо подать заявление в банк, это можно сделать онлайн или посетив офис. Заодно следует узнать об условиях частично досрочного погашения ипотеки — банки могут ограничивать размер таких взносов.
Если не написать заявление, дополнительная сумма будет просто поступать на кредитный счет, с которого списываются ежемесячные платежи, то есть досрочно погасить ипотеку не получится.
Сокращение срока кредита
Для сокращения срока выплаты ипотечного кредита нужно внести в банк сумму, которая превышает ежемесячный платеж. Дело в том, что сначала досрочный платеж покрывает ближайшие платежи по графику, и только потом остаток суммы направляют на корректировку срока кредита.
Например, если при ежемесячном платеже 50 тыс. рублей внести дополнительно 60 тыс. рублей, то 50 тыс. рублей от этой суммы будут списаны в счет погашения ближайшего платежа, а 10 тыс. рублей пойдут на сокращение срока кредита. А если сумма досрочного погашения окажется меньше ежемесячного платежа, то она будет потрачена на уменьшение ближайшего планового платежа.
Кстати, эксперты рекомендуют при оформлении ипотеки выбирать максимальный срок кредитования — тогда ежемесячные платежи будут меньше и можно выделить из бюджета средства для досрочного погашения.
Уменьшение ежемесячного платежа
В этом случае досрочный платеж направляется на погашение ближайшего платежа, а остаток — на уменьшение размера регулярного взноса. Срок кредита при этом останется прежним.
При ежемесячном платеже в размере 50 тыс. рублей и внесении досрочного платежа в размере 60 тыс. рублей 50 тыс. рублей закроют ближайший платеж, а 10 тыс. рублей будут направлены на снижение суммы будущих плановых платежей. Если досрочный платеж составит меньше 50 тыс. рублей, вся сумма пойдет на уменьшение ближайшего платежа.
Комбинированный вариант
Комбинированный вариант выплат — это чередование сокращения срока кредита и размера ежемесячного платежа. Например, поначалу можно внести крупную сумму для сокращения срока кредитования и уменьшения переплаты, а последующие досрочные взносы направлять на снижение размера ежемесячного платежа. Однако у такой схемы есть минус — переплата по процентам будет выше, чем при сокращении срока кредита.
Нюансы
Начать досрочное погашение ипотеки, в том числе частичное, можно уже на следующий день после получения кредита. Однако самым выгодным днем для досрочного погашения является день списания регулярного платежа — после ежемесячного списания проценты обнуляются или минимальны, и вся сумма погашения направляется на снижение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа.
При аннуитетном способе погашения ипотеки в начале выплат почти 80% ежемесячного платежа — это проценты. В этом случае выгоднее начать досрочное погашение как можно раньше, тогда получится сэкономить больше денег.
Когда невыгодно досрочно закрывать ипотеку
Не всегда досрочное погашение ипотеки выгодно для заемщика. Многие ипотечные кредиты были выданы еще до роста ключевой ставки Банка России, то есть под гораздо меньший процент, чем сейчас.
Так, средняя ставка по рыночной ипотеке в декабре 2019 года составляла 9%, а ключевая ставка в 2025 году — от 21% в первой половине года до 16,5% в конце октября.
Если ипотека была взята по ставке 10% и менее и выплаты длятся уже несколько лет, то есть смысл разместить свободные деньги на депозит — по данным ЦБ РФ, в сентябре 2025 года средние ставки для физических лиц по краткосрочным вкладам составили 15,3%, по долгосрочным — 13%. Выгода очевидна, а полученные проценты можно направлять на ежемесячные платежи.
Резюме
Выбирая вариант частично досрочного погашения ипотеки, следует определиться, что для вас важнее: сократить текущие расходы или отдать меньше денег банку. В первом случае оптимально уменьшение ипотечных платежей, во втором — сокращение срока кредитования.
Кроме того, сокращение срока кредита подойдет тем заемщикам, которые уверены в своих доходах и их росте. В противном случае предпочтительнее снизить ежемесячные платежи до комфортного уровня, а потом уже можно подумать об уменьшении срока кредитования — то есть использовать комбинированный вариант.
Читайте также:
Как купить новостройку в траншевую ипотеку и стоит ли это делать
Рефинансирование ипотеки: как сменить кредит на более выгодный
Автор: Ирина Осипова
Дата публикации 20 ноября 2025
Оставить отзыв