Рефинансирование ипотеки используют в качестве эффективного инструмента для снижения финансовой нагрузки. Новострой-М подробно рассказывает, что такое рефинансирование, когда имеет смысл задуматься о перекредитовании жилищного займа и о том, в каких случаях лучше этого не делать.

Что такое рефинансирование ипотеки: вкратце о сути явления

Все, что нужно знать о рефинансировании

Отличие рефинансирования от реструктуризации

Невыгодный ход

Пошаговая инструкция по рефинансированию ипотеки

Основные выводы

Что такое рефинансирование ипотеки: вкратце о сути явления

Рефинансирование (или «перекредитование») – это финансовый инструмент, который позволяет взять новый кредит в другом банке на более выгодных условиях, чтобы закрыть старый займ. По сути, это личный финансовый апгрейд заемщика, основная цель которого – снижение кредитной нагрузки. Сделать это можно двумя способами: снизить процентную ставку и уменьшить тем самым размер платежа или изменить срок действия кредита.

Рефинансирование ипотеки имеет свою специфику. От обычного перекредитования оно отличается тем, что объект недвижимости (квартира) переходит в качестве залога к новому банку, с которым заемщик заключает договор. То есть с одной финансовой организацией клиент завершает свои отношения, а с другой – начинает новые.

Конечно, можно попробовать рефинансировать кредит в «текущем» банке. Но обычно такой шаг не приветствуется, так как кредитор теряет свою выгоду из-за снижения ставки. И это уже будет не рефинансирование, а реструктуризация кредита.

Тем не менее, такие показатели все равно являются рекордными за всю историю России. Они неблагоприятны для рефинансирования – особенно если учесть, что большинство ипотечных кредитов было оформлено несколькими годами ранее и на более выгодных условиях.

Однако государственная политика направлена на плавное смягчение условий кредитования, поэтому при отсутствии форс-мажора ставки постепенно будут снижаться, и рано или поздно рефинансирование снова станет востребованным продуктом.

Кроме того, даже в нынешних обстоятельствах есть категории заемщиков, которые окажутся в выигрыше, если решатся на перекредитование.

Все, что нужно знать о рефинансировании

Рефинансирование оправдано в том случае, если ставка по нему окажется ниже на 1,5 процентных пункта (п.п.) и более. И чем больше разница в процентных пунктах, тем выгоднее это для заемщика.

Имеет значение и срок, в который планируется перекредитование ипотеки. Наиболее выгодный момент – первая половина действующего кредита. Это связано со стандартной системой платежей, аннуитетной, когда в начале и примерно до середины общего периода кредитования львиная доля ежемесячно вносимых средств направляется на погашение процентов по ипотеке, а не на тело кредита.

Что касается количества эпизодов рефинансирования, то законом они не ограничены. При желании по одной ипотеке можно перекредитоваться несколько раз. Но нужно отдавать себе отчет, что после второго-третьего рефинансирования кредитная история будет выглядеть как лоскутное одеяло, и банки могут насторожиться.

Каждое рефинансирование – это новая серьезная финансовая операция, и слишком частая смена кредиторов может быть расценена как нестабильность. Ко всему прочему, каждая процедура стоит денег, которые уходят на оценку квартиры, госпошлину, страховку (около 1% от суммы кредита) и иные расходы.

Большинство банков устанавливают минимальный порог обслуживания первоначального кредита – обычно он составляет от 6 до 12 месяцев. Клиенту банка нужно доказать, что он является добросовестным заемщиком и исправно вносит платежи.

Пытаться рефинансировать кредит на следующий день после его получения бессмысленно – банк-рефинансер откажет.

К первым относятся те, кто взял квартиру в ипотеку с осени 2024 года по весну 2025 года – тогда были самые высокие процентные ставки, порой они доходили до 29%. Тогда даже нынешние 21-24% могут существенно облегчить существование (по данным на конец октября, средняя ставка для квартир в новостройках составила 21,2%).

Вторая категория – это семьи, которые приобретали жилье, не имея детей, а потом у них появился малыш. Их жизненные обстоятельства кардинально изменились и теперь они подпадают под действие условий семейной ипотеки, что дает им возможность рефинансировать ипотеку под невероятно привлекательные 6%. Правда, им нужно соответствовать определенным критериям.

Так, ипотека должна быть оформлена на квартиру в новостройке и продавцом должен выступать застройщик, а не физическое лицо. Второе условие – нужно «вписаться» в установленные госпрограммой лимиты: размер долга по ипотеке не может превышать 12 млн руб. для Москвы, Петербурга, а также Московской и Ленинградской области, и 6 млн руб. для всех остальных субъектов РФ.

Также у рефинансирования есть существенный плюс: некоторые банки позволяют объединить сразу несколько действующих кредитов в один. И в случае, когда у заемщика имеется ипотека, потребительский кредит и кредитная карта, можно «собрать» все долги в один ипотечный кредит.

Как правило, ставка по ипотеке ниже, чем по потребительским займам, поэтому общая переплата снизится, а платить нужно будет только в одном месте.

Отличие рефинансирования от реструктуризации

Рефинансирование иногда называют реструктуризацией ипотеки, но это в корне неверно.

Первый финансовый инструмент предполагает получение нового кредита на более выгодных условиях, его направляют на погашение прежней задолженности. Это продуманный шаг для снижения переплаты и повышения собственного комфорта.

Под реструктуризацией понимается изменение параметров уже имеющейся задолженности, и проводят ее только в текущем банке. Как правило, прибегают к ней в крайнем случае, когда у заемщика что-то произошло и больше нет возможности исполнять свои обязательства в прежнем объеме.

Реструктуризация дает заемщику возможность остаться с банком в хороших отношениях и не испортить себе кредитную историю. Для этого банк и клиент заключают дополнительное соглашение, где прописывают все новые условия: проценты, размер платежа, новый срок действия кредита и т.п.

Невыгодный ход

Рефинансирование не всегда имеет смысл, так как не принесет выгоды заемщику. В каких случаях:

• при разнице в ставке меньше 1,5 п.п.;
• если до окончания срока кредита осталось меньше половины, ориентировочно 5-7 лет. Когда основная часть процентов банку уже выплачена, экономия будет незначительной;
• если по тем или иным причинам была испорчена кредитная история – новый банк просто не одобрит заявку или предложит ставку даже выше текущей;
• если в ипотечном договоре имеется пункт о внесении дополнительных платежей (штрафов) за досрочное погашение.

Пошаговая инструкция по рефинансированию ипотеки

Процесс рефинансирования напоминает получение первоначальной ипотеки, но со своими нюансами.

Шаг 1: Анализ текущей ситуации и поиск предложений.

Стоит посмотреть свой действующий кредитный договор, чтобы освежить в памяти, каков остаток долга на данный момент, какая процентная ставка, сколько уже было заплачено. После этого приходит время для изучения рынка и сравнения программ рефинансирования в разных банках. И самое главное при этом помнить: рефинансирование будет выгодным в том случае, если разница ставок составит не менее 1,5 п.п.

Шаг 2: Подача заявки и сбор документов.

Когда банк выбран, нужно подать заявку. В большинстве случаев это можно сделать онлайн. Пакет документов обычно стандартный:

• паспорт;
• СНИЛС;
• документы, подтверждающие доход (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
• документы по текущей ипотеке: кредитный договор и выписка из ЕГРН, где указано, что квартира находится в залоге;
• документы на квартиру (свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН).

Шаг 3: Оценка квартиры и одобрение новой сделки.

Новый банк обязательно проведет независимую оценку недвижимости. Это нужно, чтобы убедиться, что квартира стоит достаточно для покрытия нового кредита. После оценки и проверки документов банк выдаст окончательное одобрение.

Шаг 4: Заключение нового договора.

Заемщик подписывает новый кредитный договор и договор ипотеки (залога) в пользу нового банка.

Шаг 5: Снятие обременения и регистрация нового залога.

Средства от нового банка переводятся в старый банк, который выдает справку о полном погашении кредита. С этой справкой заемщик (или сам банк, в зависимости от условий) обращается в Росреестр, чтобы снять старый залог и зарегистрировать новый. Этот процесс может занять от нескольких дней до месяца.

Основные выводы

Рефинансирование требуется не во всех случаях, так как не ведет к экономии. Иногда текущие затраты могут «съесть» всю выгоду. Вот когда стоит серьезно задуматься о нем:

• когда разница в ставке составляет 1,5% и более (меньшая разница может не окупить сопутствующие расходы);
• когда имеется большой остаток долга и долгий срок кредита. Чем больше сумма и срок, тем ощутимее экономия от снижения ставки;
• когда есть прозрачное предложение от банка, без скрытых комиссий (чтобы убедиться в этом, надо внимательно читать договор. Стоит убедиться в том, что банк не берет плату за выдачу кредита, возможное досрочное погашение и другие операции);
• когда точно рассчитаны все издержки (в стоимость рефинансирования входят: услуги оценщика, новая страховка, плата за выписку из ЕГРН, оплата аккредитива или банковской ячейки и т.п.).

Рефинансирование ипотеки – это хороший финансовый инструмент, который требует неспешного подхода и холодного математического расчета. Имеет смысл посчитать общую переплату по старому кредиту и потенциальному новому займу, и прибавить к этому все сопутствующие расходы. И если на выходе получается экономия десятков или сотен тысяч рублей, нужно действовать.

Читайте также:

Досрочное погашение ипотеки: инструкция по финансовому освобождению

Донорская ипотека: как безопасно оформить льготный кредит на квартиру в новостройке

Автор: Евгения Рекшан