Рассрочку на покупку недвижимости, в том числе, частных домов и коттеджей, обычно рассматривают в качестве альтернативы ипотеки. Такой вариант позволяет приобрести жилье без переплаты или с небольшой переплатой процентов, с гибким графиком и минимальным пакетом документов. Новострой-М узнал, на каких условиях можно купить дом в рассрочку, а также о том, как устроены выплаты и кому она в принципе подходит.

Что такое рассрочка

Типовые условия рассрочки: структура и параметры

Ключевые преимущества и потенциальные риски рассрочки

Целесообразность рассрочки: оптимальные условия

Отличия рассрочки от ипотеки

Варианты рассрочки на дом

Как купить дом в рассрочку: пошаговая инструкция

Так стоит ли покупать дом в рассрочку?

Что такое рассрочка

Рассрочка на дом – это форма расчета, при которой продавец предоставляет покупателю возможность оплатить стоимость объекта недвижимости частями в течение определенного срока. Продавцом чаще всего является застройщик или девелопер коттеджного поселка, а ключевым отличием от классической ипотеки становится отсутствие банка-кредитора в качестве третьей стороны.

Законодательно параметры рассрочки не регламентируются, все финансовые взаимоотношения строятся непосредственно между застройщиком и приобретателем жилья. Как правило, покупатель сразу вносит значительную сумму – порядка 30-50% от стоимости выбранного объекта, а остальные средства выплачивает равными частями в течение конкретного периода, который варьируется от полугода до 2-3 лет.

Однако схема оплаты может быть другой. Например, при первом взносе в размере 10% от стоимости второй платеж может быть произведен через несколько месяцев и в размере все тех же 10%. А вот финальная выплата осуществится в размере 80%, но относительно нескоро – после окончания строительства.

Типовые условия рассрочки: структура и параметры

Условия предоставления рассрочки могут варьироваться в зависимости от политики застройщика, однако можно выделить ряд общих параметров, характерных для большинства подобных предложений:

1. Первоначальный взнос.

Это первый обязательный платеж, размер которого обычно составляет от 10% до 50% от цены дома – но в ряде случаев может доходить и до 80%. Размер первоначального взноса часто коррелирует с другими условиями: его увеличение может привести к снижению переплаты (если она имеется) или сокращению общего срока рассрочки.

2. Срок рассрочки.

Это период, в течение которого производится погашение оставшейся суммы. Стандартные сроки составляют обычно от 6 месяцев до 3 лет. Более длительные периоды, до 5-6 лет, встречаются значительно реже.

3. График платежей.

На практике при рассрочке применяют две основные модели платежей:

• равные аннуитетные платежи, когда сумма ежемесячного взноса является фиксированной на весь период действия договора;
• схема, когда платежи привязаны к определенным этапам строительства. В этом случае внесение средств осуществляется не ежемесячно, а по факту достижения определенных этапов строительства (окончание фундаментных работ, возведение коробки, ввод объекта в эксплуатацию).

4. Стоимость рассрочки.

Данный параметр является одним из наиболее важных при оценке выгодности предложения.

Рассрочка бывает беспроцентной и с процентной ставкой. Беспроцентная рассрочка – наименее обременительный для покупателя вариант, при котором переплата полностью отсутствует, так как стоимость дома просто делится на несколько частей) и вносится по заранее утвержденному графику.

Рассрочка с процентной ставкой предполагает, что застройщик устанавливает годовую процентную ставку (обычно она совсем невелика, в размере 1-2%), что приводит к образованию переплаты, хотя ее размер сильно уступает ипотечным ставкам.

5. Правовое обеспечение сделки.

Наиболее надежным для покупателя вариантом является заключение договора долевого участия (ДДУ) с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Это обеспечивает защиту прав дольщика в соответствии с федеральным законодательством (214-ФЗ). Альтернативой может выступать предварительный договор купли-продажи, однако уровень правовой защиты в этом случае оказывается существенно ниже.

Ключевые преимущества и потенциальные риски рассрочки

У рассрочки на частный дом множество преимуществ, и основное – это минимизация или отсутствие переплаты, особенно при беспроцентном варианте, когда происходит значительная экономия средств.

Процедура оформления рассрочки не требует сбора пакета документов, подтверждающих официальный доход и кредитную историю заемщика. Главным критерием для ее одобрения является возможность внесения клиентом первоначального взноса, а отсутствие необходимости в банковском одобрении ускоряет процесс заключения сделки.

Что касается рисков рассрочки, то главным считается высокая финансовая нагрузка на покупателя в краткосрочном периоде. По сравнению с ипотекой, срок рассрочки существенно короче, что приводит к значительным ежемесячным платежам. За просрочку платежей обычно предусмотрены жесткие штрафные санкции, включая большие штрафы и возможность одностороннего расторжения договора с удержанием всех внесенных средств в пользу застройщика.

Кроме того, рассрочка предоставляется далеко не на все объекты и часто является инструментом стимулирования спроса на определенные лоты, поэтому клиенты могут столкнуться с ограниченностью предложения со стороны застройщика.

Также существует риск невыполнения застройщиком своих обязательств. В случае банкротства или финансовой несостоятельности строительной компании покупатель может потерять внесенные средства и не получить жилье. Так что стоит выбирать надежных застройщиков с хорошей репутацией.

Целесообразность рассрочки: оптимальные условия

Рассрочку можно считать целесообразным инструментом для приобретения готового дома или коттеджа при соблюдении ряда условий:

• при наличии значительной части средств на покупку (когда у покупателя есть крупная сумма, порядка 60-90% от стоимости объекта, но не хватает средств для полного расчета, и он уверен в возможности собрать оставшуюся сумму в сжатые сроки);
• когда имеется доход, который не может быть подтвержден официально в соответствии с банковскими требованиями (самозанятые, индивидуальные предприниматели);
• когда приоритетом является экономия на процентах, а финансовая дисциплина позволяет обслуживать высокие ежемесячные платежи;
• когда есть высокий уровень доверия к застройщику (решение о рассрочке оправдано только при работе с финансово устойчивой компанией, имеющей положительную репутацию и историю реализации подобных проектов).

Также покупка дома в рассрочку подходит тем, кто продает свою квартиру, но хочет переехать раньше, чем завершится сделка, или хочет иметь гибкий график выплат и прямые договоренности с застройщиком.

Отличия рассрочки от ипотеки

Рассрочка и ипотека – это разные продукты, несмотря на то, что между ними порой пытаются поставить знак равенства. Их главные отличия:

• для того, чтобы купить дом в рассрочку, не требуется банк и его одобрение;
• в большинстве случаев по рассрочке нет процентов, только фиксированная цена;
• дом в рассрочку покупается быстрее, а документы оформляются проще;
• в отличие от ипотеки, рассрочка – это краткосрочный проект, рассчитанный не более чем на 3-5 лет;
• финансовая нагрузка при рассрочке значительно выше, чем при ипотеке.

Рассрочка выгоднее, если в наличии у покупателя имеется большой первоначальный взнос и средства на крупные поэтапные выплаты в относительно краткосрочной перспективе. Ипотека подходит тем, кто не имеет возможности накопить 30-50% на первоначальный взнос и планирует вносить ежемесячно относительно небольшую сумму в течение длительного периода (порядка 10-20 лет).

В последнее время заемщики все чаще предпочитают комбинированный варианты: берут рассрочку на частный дом на 1-2 года, а остаток закрывают ипотекой на меньшую сумму.

Варианты рассрочки на дом

Существует несколько основных моделей рассрочки, и выбор зависит от того, на каком этапе строительства находится объект.

1. Дом в рассрочку от застройщика коттеджного поселка.

Это самый распространенный вариант. Он, как правило, используется при покупке:

• домов в строящемся поселке;
• домов на финальной стадии строительства;
• готовых коттеджей, где застройщику важно ускорить продажи.

Условия рассрочки в этом случае «классические» и включают в себя первоначальный взнос в размере 30-50%, рассрочку на 12-36 месяцев, отсутствие процентов и фиксированную цену объекта на весь период рассрочки.

Это самый безопасный формат, поскольку крупные застройщики работают по типовым договорам и прозрачным схемам.

2. Рассрочка от частного лица.

Если покупателя интересует частный дом в рассрочку, то у него есть возможность договориться об этом напрямую с собственником. Такой вариант встречается реже, при срочной продаже дома или если продавца устраивает получать выплаты частями.

Среди плюсов такой схемы стоит отметить ее максимальную гибкость, быстроту заключения сделки и выгоду по цене (как правило, дом продается по стоимости несколько ниже рыночной). Однако тут больше рисков, поэтому требуется тщательная проверка документов.

3. Покупка готового дома в рассрочку.

Если покупателя интересует уже построенный дом, то его можно купить как у застройщика, так и у «частника». Определенные плюсы в этом имеются: дом можно осмотреть, въехать сразу после подписания договора, а платить постепенно.

Как купить дом в рассрочку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Выбор объекта.

Выбор объекта начинается с изучения коттеджных поселков и имеющихся в них домов. Особое внимание стоит уделить окружающей инфраструктуре, статусу земли и наличию/отсутствию коммуникаций.

Шаг 2. Проверка продавца.

Если речь идет о девелопере, то у него должно быть разрешение на строительство, проектная документация, генплан поселка, характеристики домов/коттеджей, а договоры должны заключаться в рамках 214-ФЗ (если объект находится на стадии строительства). Если же речь идет о покупке дома у частного лица, то стоит проверить право собственности, убедиться, что на имущество не наложен арест и нет обременений, а также заручиться согласием его семьи/совладельцев на продажу объекта.

Шаг 3. Определение условий рассрочки.

Важно понять:

• размер первоначального взноса;
• на какой период дана рассрочка;
• будет ли фиксированная цена на объект;
• какие штрафы положены за просрочку.

Шаг 4. Заключение договора.

Дом или коттедж приобретают на основании заключения трех видов договоров, в зависимости от того, на какой стадии строительства находится объект:

• договор купли-продажи;
• предварительный договор купли-продажи;
• договор долевого участия (ДДУ).

В договоре прописывают первоначальный взнос, график платежей, условия передачи объекта, сроки и ответственность сторон.

Шаг 5. Внесение первого платежа и регистрация.

Сделка регистрируется онлайн или через МФЦ, и покупатель начинает оплачивать рассрочку согласно графику.

Так стоит ли покупать дом в рассрочку?

Рассрочка на покупку дома – специализированный финансовый инструмент. В качестве альтернативы ипотеки он подходит тем, кто хочет приобрести недвижимость быстро, без длинных кредитов и переплат. Однако его использование требует тщательной оценки собственных финансовых возможностей и проверки надежности застройщика.

Читайте также:

Дом или квартира — что лучше и выгоднее: главные преимущества и недостатки разных форматов жилья

Непростая процедура: можно ли обменять квартиру на дом и как это правильно осуществить

Автор: Евгения Рекшан