Рынок жилья в России вступил в 2026 год в состоянии острожной «нормальности». Несмотря на то, что эпоха массовой льготной ипотеки завершилась, а цены на жилье продолжают умеренно расти, ключевая ставка ЦБ постепенно снижается, и вместе с ней возрождается интерес покупателей к рыночным программам. Новострой-М разобрался, что происходит с ценами на жилье, и стоит ли сейчас покупать квартиру.
Что происходит на рынке: парадокс падающего спроса и растущих цен
Покупают ли сейчас квартиры
Выгодно ли покупать квартиру в 2026 году
Какие объекты наиболее выгодны для покупки и продажи
Риски и изменения правил игры
Что в итоге: стоит ли покупать?
Что происходит на рынке: парадокс падающего спроса и растущих цен
Первое, с чем сталкивается любой участник российского рынка недвижимости в 2026 году, – это парадокс. Спрос на жилье снижается и при этом все равно остается достаточно активным, а цены на недвижимость не только не падают, но даже напротив, продолжают расти. Как это возможно?
Объяснение кроется в структуре рынка и накопившихся дисбалансах. С одной стороны, покупательная способность населения существенно ограничена высокими ипотечными ставками. Рыночная ипотека сейчас находится на уровне 16-19% годовых, что делает ежемесячный платеж по кредиту неподъемным для большинства семей. С другой стороны, застройщики не могут снижать цены, так как себестоимость строительства продолжает увеличиваться.
Обстановка на рынке сегодня существенно отличается от той, что была пару лет назад. Так, по данным экспертов, в 2024 году более 70% всех сделок проходили по субсидированным ставкам. Но к 2026 году доля господдержки существенно снизилась, а рыночная ипотека заняла до 30% продаж. Рынок становится менее зависимым от государственных стимулов, но одновременно более уязвимым к колебаниям ключевой ставки.
Что касается объемов продаж в денежном выражении, то в 2025 году они достигли рекордных 6,2 трлн руб. Прогнозы на 2026 год – продажи в диапазоне 5,2-5,7 трлн руб. В целом, общая картина на рынке недвижимости неоднозначная: темпы запуска новых проектов остаются довольно медленными. Застройщики не спешат наращивать объемы, опасаясь избыточного предложения и дальнейшего снижения спроса.
При этом наблюдается рост интереса покупателей к рыночным ипотечным программам, а спрос аккуратно смещается в сторону уже построенных проектов и вторичного жилья. Год назад доля таких сделок была порядка 34%, сегодня она достигла 48%. И чем больше будет снижаться ключевая ставка, тем активнее станет восстанавливаться рынок ипотеки – объем выдачи кредитов может достигнуть 1,2 млн на сумму порядка 4,5-5 трлн руб.
Покупают ли сейчас квартиры
Квартиры сейчас продолжают покупать, но меньше и на других условиях. По данным аналитиков, январь 2026 года ознаменовался всплеском продаж: всего было реализовано 2,4 млн кв. м жилья на сумму 495 млрд руб. Это – исторический максимум для первого месяца года за всю историю наблюдений, и эта цифра на 75% больше в финансовом отношении, чем показатели за январь 2025 года. Ипотеки в январе 2026 года было выдано на 426 млрд руб., что превышает показатели января 2025 года почти в 3,5 раза.
Основной интерес публики пришелся на жилье массового сегмента. И этому есть элементарное объяснение: нет никакого ажиотажного спроса. Просто покупатели спешили оформить семейную ипотеку до вступления в силу новых ограничений с 1 февраля. И после этого спрос ожидаемо пошел вниз – так, в феврале 2026 года количество сделок на первичном рынке сократилось на 13,1% по сравнению с февралем прошлого года.
Произошел определенный переток спроса с первичного на вторичный рынок. В том же феврале количество сделок с готовым жильем увеличилось на 26,3% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. При этом на рынке новостроек все равно неплохие продажи – благодаря индивидуальному подходу застройщиков, изобретающих все новые стимулы в виде предложений по рассрочке, скидкам и акциям.
Также покупатели стали более рациональными и начали выбирать более дешевую недвижимость, меньшую по площади и комнатности – в сравнении с тем, что было год назад. Люди экономят, лидерами продаж остаются компактные студии и «однушки».
В целом, тенденция такова, что в новостройках сейчас жилье покупают те, у кого есть средства на оплату квартиры целиком или те, кто может взять льготную ипотеку. Остальные смотрят в сторону вторички или откладывают покупку до более удачных времен. Что неудивительно, так как разрыв между первичным и вторичным рынками значительный: медианная стоимость квадратного метра в новостройке составляет порядка 730 тыс. руб., а на вторичном рынке – около 470 тыс. руб.
Выгодно ли покупать квартиру в 2026 году
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Если в планах – жить в квартире, а не перепродавать ее через год-два, то решение о покупке в 2026 году имеет свой резон. Во-первых, цены продолжат умеренно расти, несмотря на падающий спрос. Это связано с инфляцией, высокими ставками по проектному финансированию и дефицитом предложения: новые проекты сегодня никто не торопится выводить, и даже если решения о запуске будут приняты в 2026 году, реально эти объекты появятся в продаже только в 2027-м.
В целом эксперты сходятся в том, что жилье может подорожать на 8-12% к концу года.
Во-вторых, ипотека может стать доступнее. Банк России продолжает цикл смягчения денежно-кредитной политики. В конце апреля ключевая ставка была снижена до 14,5%. Если тенденция сохранится, рыночные ипотечные ставки постепенно могут опуститься до 12-14%. Однако заметное снижение ожидается не ранее середины 2027 года, если ставка опустится до 8-10%.
В-третьих, у покупателей появилась возможность торговаться. Падение спроса означает, что продавцы стали сговорчивее. Застройщики сами предлагают рассрочки, трейд-ин, скидки на парковочные места и отделку и иные варианты, лишь бы привлечь покупателя.
Для тех, кто рассматривает квартиру в качестве инвестиции, ситуация сложнее. Недвижимость больше не гарантирует легкой и быстрой доходности, как это было в эпоху массовой льготной ипотеки. Основной риск – высокие ставки по кредитам. Если покупка планируется с привлечением заемных средств, большая часть потенциального дохода от роста цены будет съедена процентными платежами.
Для инвестора, покупающего объект за собственные средства, квартира может рассматриваться как альтернатива банковскому депозиту. Однако стоит помнить, что недвижимость – менее ликвидный актив, потому что продать ее быстро, особенно в условиях падающего спроса, может быть непросто.
Какие объекты наиболее выгодны для покупки и продажи
Аналитики едины во мнении: самые ликвидные варианты – это студии и «однушки». Они дешевле «на входе». Меньшая площадь означает меньшую итоговую стоимость, что очень важно при высоких ипотечных ставках. Кроме того, они быстрее продаются, сдаются в аренду, и обеспечивают более предсказуемый денежный поток.
Что касается формата недвижимости, то эксперты советуют присматриваться к новостройкам на ранних стадиях строительства. Потенциальный дисконт может достигать 20-30% по сравнению с готовым жильем в том же доме. Однако здесь выше риски – задержки сдачи, изменение качества отделки и т.д.
Вторичный рынок привлекателен возможностью торга и быстрого заселения. По словам риелторов, сейчас можно получить скидку 5-10% от заявленной цены, особенно если продавец мотивирован.
Риски и изменения правил игры
Покупателям в 2026 году нужно учитывать несколько нововведений:
- льготная ипотека стала дороже.
С 1 января 2026 года государство снизило размер возмещения банкам за выдачу льготных кредитов. Ставка для клиента формально осталась 6%, но банки компенсируют свои потери через комиссии со стороны застройщика или через повышение цены квартиры для ипотечных покупателей;
С начала 2026 года налог на добавленную стоимость увеличился с 20 до 22%. Это прямое удорожание строительства, которое застройщики закладывают в цену квадратного метра;
- изменение условий семейной ипотеки.
С 1 февраля вступил в силу принцип «одна семья – одна ипотека». Это ограничение снижает спрос и уменьшает количество желающих приобрести квартиру по льготной ставке;
- рост себестоимости строительства.
Продолжают дорожать стройматериалы, логистика и оплата труда. Производители стройматериалов, сталкиваясь с проблемами сбыта, вынуждены компенсировать падение объемов реализации увеличением стоимости продукции.
Что в итоге: стоит ли покупать?
На этот счет у экспертов мнение всегда одно: если есть необходимость, то лучшее время для покупки недвижимости – это здесь и сейчас. Дальше в любом случае будет дороже. Несмотря на то, что ставки выглядят пугающе, наблюдается тенденция к их постоянному снижению. Год-другой, и ипотеку можно будет рефинансировать.
Кроме того, покупать квартиру стоит, если:
- имеется значительная часть суммы (желательно 50% и более) или вся сумма;
- есть подходящий вариант с дисконтом, которого не было в предыдущие годы;
- в новой квартире планируется жить, а не перепродавать ее.
Повременить стоит, если:
- покупатель рассчитывает исключительно на ипотеку и у него нет первоначального взноса не менее 20-30%;
- имеется расчет на легкую перепродажу в ближайшие год-два.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в мае
Ипотека как бизнес: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 02 июня
Оставить отзыв