Ипотечный кредит выдается обычно на длительный срок, за это время жизнь заемщика может сильно измениться. В случае, если квартира уже не нужна или выплачивать кредит стало сложно, ипотеку можно переписать на другого человека. О том, как переоформить ипотеку, расскажем в этой статье.
Что такое переоформление ипотеки и как это работает
Почему переоформляют ипотеку
Требования банков к новому заемщику
Что будет с квартирой после переоформления ипотеки
Другие нюансы переоформления ипотеки
Переоформление ипотеки — пошаговая инструкция
Почему банк может отказать в переоформлении ипотеки
Резюме
Что такое переоформление ипотеки и как это работает
Переоформление ипотеки — это передача кредитных обязательств перед банком другому лицу. По сути — замена одного заемщика на другого. Обязательства по выплате кредита переходят к новому заемщику, а прежний освобождается от долга перед банком.
Переоформление ипотеки обычно влечет за собой смену собственника ипотечного жилья. Практически это обычный ипотечный кредит — с тем отличием, что новый заемщик берет на себя существующие финансовые обязательства, а не новые.
Чаще всего при переоформлении ипотеки условия кредита — ставка, срок и сумма — не меняются. Даже если к моменту переоформления ставка успела подрасти, ипотечный долг будет переведен под изначальный процент. Если ставка снизилась, то новый заемщик все равно получит кредит по прежней ставке — но его можно будет рефинансировать на более выгодных условиях.
При переоформлении ипотеки обязательно учитываются выплаты, которые сделал предыдущий заемщик, — выплаченную сумму ему компенсирует новый заемщик.
Обременение на ипотечное жилье сохраняется до полной выплаты кредита. Но залог тоже нужно переоформить, а это займет время и потребует дополнительных расходов, это нужно учитывать.
Почему переоформляют ипотеку
В каких ситуациях переоформление ипотеки оправдано? Есть несколько самых частых причин.
Развод. Расторжение брака сопровождается разделом имущества супругов, в том числе жилья, купленного в ипотеку. Кредит можно переоформить на одного из супругов (в этом случае второго супруга выписывают из кредитного договора) либо на третье лицо, в том числе родственника.
Снижение уровня доходов. Если у заемщика по какой-либо причине возникли финансовые проблемы, выплачивать ипотеку становится сложно. Одним из вариантов уменьшения нагрузки на бюджет может стать переоформление ипотеки. К тому же это поможет избежать испорченной кредитной истории.
Переезд. У заемщика изменились жизненные планы, он решил переехать в другой город или другую страну. Выплачивать текущую ипотеку в этом случае нет смысла, лучше ее переоформить — заодно появятся деньги на расходы на переезд. Однако в этом случае проще продать квартиру — с оформлением договора купли-продажи. Новый собственник возьмет новую ипотеку или оплатит покупку сразу полностью, а прежний собственник получит денежную компенсацию.
Семейные обстоятельства. Ребенок вырос и захотел жить отдельно, а ипотека за квартиру еще не выплачена. Зато можно переоформить ипотеку на нового заемщика и купить жилье и для себя, и для ребенка — меньшей площади.
Другой вариант — квартира покупалась именно для ребенка, но ипотека была оформлена на родителей. Когда ребенок вырастает и у него появляется собственный стабильный доход, ипотеку можно переоформить на него.
Желание улучшить жилищные условия. В этом случае наоборот — заемщику хочется купить квартиру побольше. Например, он обзавелся семьей или в семье ожидается пополнение. Переоформление ипотеки на нового заемщика позволит выручить средства для оформления нового кредита на жилье большей площади.
Смерть заемщика. К сожалению, такое тоже случается. Кредит можно переоформить на наследника или, если наследнику не нужна ипотечная квартира с невыплаченным кредитом, — на третье лицо. Кстати, если заемщик оформил страхование жизни и здоровья, наследнику не придется оплачивать остаток долга по кредиту.
Третье лицо, на которое переоформляется ипотечный кредит, — это тот же обычный заемщик, к которому у банков есть определенные требования. Они не отличаются от требований к изначальному заемщику.
- Возраст — обычно от 20-21 года на момент получения ипотеки до 65-70 лет на момент полного погашения кредита. Возрастной ценз нередко зависит от банка.
- Гражданство РФ и регистрация в регионе, в котором оформлена ипотека.
- Официальное трудоустройство.
- Достаточная платежеспособность — ее нужно подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ.
- Стаж работы — общий (не менее 1 года) и на последнем месте работы (не менее 3-6 месяцев).
- Положительная кредитная история — желательно не иметь не только просроченных кредитов, но и незакрытых кредитных карт. Впрочем, отсутствие кредитной истории тоже может отрицательно сказаться на одобрении переоформления ипотеки.
- Отсутствие других кредитов. Гражданину без кредитных обязательств быстрее одобрят ипотеку.
Плюсом станет, если новый заемщик является зарплатным клиентом банка, то есть получает зарплату на его карту.
Кстати, не все банки соглашаются на переоформление ипотеки. Некоторые разрешают перевести кредит на другого человека только в случае развода или смерти заемщика. Вместо переоформления банк может предложить другое решение, при котором смена заемщика не нужна, — например, рефинансирование ипотеки, реструктуризацию или ипотечные каникулы (при финансовых трудностях у заемщика). В конце концов, залоговую квартиру можно продать.
Что будет с квартирой после переоформления ипотеки
Квартира по-прежнему является предметом залога — до полной выплаты кредита.
Чаще всего квартира переходит в собственность нового заемщика, а прежний владелец теряет на нее права. Если ипотека переоформляется на родственника, можно распределить доли с учетом вложенных средств — но только с согласия банка.
После погашения ипотеки новый собственник может распоряжаться квартирой без ограничений: делать перепланировку, продавать, дарить и пр. Пока долг не закрыт, любые действия следует согласовывать с банком.
Другие нюансы переоформления ипотеки
1. Переоформить ипотеку без согласия второго супруга можно — но только если ипотека была оформлена до брака и недвижимость не считается общей (а решение об этом обычно принимает суд) или при наличии брачного договора, который позволяет совершать сделки с недвижимостью в формате раздельного владения. Если же жилье является совместно нажитым имуществом, переоформить ипотеку можно только с согласия обоих супругов.
2. Если у первого заемщика есть задолженность, то переоформление ипотеки зависит от внутренних правил банка. Бывает, что переоформление ипотеки с долгами выгодно не только заемщику, но и банку (он получит нового, более платежеспособного, заемщика). Но чаще всего банки отказывают таким клиентам в переоформлении ипотечного кредита.
3. Банки обычно не допускают переоформления ипотеки, если прежний заемщик остается собственником (например, ипотека была переписана на родственника). Дело в том, что в случае неуплаты такую недвижимость будет сложнее продать.
Переоформление ипотеки — пошаговая инструкция
Первым делом нужно проконсультироваться со специалистами банка, в котором была оформлена ипотека, о возможности и условиях переоформления кредита. Если переоформление возможно, потребуется пакет документов от прежнего и нового заемщиков. Обычно это:
- паспорт;
- СНИЛС, ИНН, копия трудовой книжки или трудового договора (для нового заемщика);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (для нового заемщика);
- документы на недвижимость (для изначального заемщика);
- ипотечный договор (для изначального заемщика);
- заявление о смене заемщика.
Также могут пригодиться военный билет (для военнообязанных), свидетельства о разводе или смерти, брачный договор или соглашение о разделе имущества, адресная справка с нового места жительства, другие доказательства необходимости смены заемщика. Актуальный список документов лучше уточнить в банке.
Далее будет проведена независимая экспертиза, по итогам которой будет составлен акт оценки квартиры.
Банк рассмотрит заявку, при ее одобрении предстоит составить, заключить и подписать несколько документов:
- для прежнего заемщика — договор о досрочном погашении за счет займа нового клиента (после чего он получит выписку о закрытии долга перед банком);
- для нового заемщика — ипотечный договор, в котором прописаны все условия.
Последний шаг — государственная регистрация сделки и факта передачи в залог в Росреестре. Это можно сделать и через МФЦ.
Важно: на переоформление ипотеки на другого человека может уйти несколько недель и даже месяцев. Если на этот срок попадает очередной платеж по кредиту, оплатить его должен первый заемщик. Просрочки в этот период допускать нельзя — они могут стать причиной отказа в переводе ипотеки на другое лицо.
В случае, если квартира переходит новому собственнику в рамках договора купли-продажи или планируется выделение долей между прежним и новым заемщиками, требуется обратиться к нотариусу — желательно после того, как банк уже дал предварительное согласие на переоформление ипотеки.
Почему банк может отказать в переоформлении ипотеки
Обычно кредитные организации отказывают в переоформлении ипотеки из-за того, что новый заемщик не соответствует их условиям. Например, он моложе или старше определенного возраста, у него недостаточный доход и/или плохая кредитная история. Кроме того, он может не отвечать требованиям ипотечной программы с господдержкой — если первый заемщик оформил именно такой кредит.
Также банк может не разрешить переоформление ипотеки, если у предыдущего заемщика есть долги по оплате коммунальных услуг.
Исправить ситуацию можно: закрыть долги за ЖКУ, привлечь другого нового заемщика, улучшить кредитную историю или оформить новую, не льготную ипотеку.
Резюме
Переоформление ипотеки на другого человека не запрещено законом, но банки не всегда идут на такой шаг. В любом случае необходимо разрешение кредитной организации, к тому же новый заемщик должен отвечать требованиям банка. Документы для переоформления ипотеки не отличаются от документов, нужных для того, чтобы получить такой кредит.
При переоформлении ипотеки новый заемщик должен вернуть прежнему заемщику уже выплаченные по кредиту средства. Собственником становится новый заемщик, но квартира по-прежнему остается в залоге у банка до полного погашения ипотеки.
Нужно учитывать, что банки не всегда охотно идут на переоформление ипотеки — для них это практически оформление нового кредита. Поэтому нужно рассматривать и другие варианты снижения финансовой нагрузки (при сложностях с обслуживанием ипотеки) или продажи квартиры (если она больше не нужна).
Читайте также:
Право собственника: как получить прописку в ипотечной квартире и можно ли зарегистрировать в ней третьих лиц
Реструктуризация ипотеки: что это такое, как она может помочь в трудных жизненных обстоятельствах и как не получить отказ
Автор: Ирина Дементьева
Дата публикации 18 июня
Оставить отзыв