Ипотека как бизнес: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Ипотека перестала быть лишь способом решения жилищного вопроса – она превратилась в эффективный финансовый инструмент. Квартиру теперь все чаще покупают в кредит, а платежи погашают за счет последующей сдачи в аренду, чтобы жилье само себя окупало. Но в последнее время в СМИ стала появляться информация о том, что банки начали запрещать такую схему. Новострой-М выяснил, действительно ли существует запрет сдачи в аренду ипотечных квартир, откуда взялись такие слухи, и как действовать, если вы все же решились на аренду.

Кто хозяин в доме

Как правильно сдать ипотечную квартиру в аренду

Риски при сдаче квартиры, о которых надо знать заранее

Что указать в договоре аренды

Можно ли отбить вложения

Стоит ли скрывать

Кто хозяин в доме

Когда человек покупает квартиру в ипотеку, он становится ее собственником, но не полноправным хозяином. Это связано с тем, что недвижимость находится в залоге у банка до полного погашения займа. Информация об обременении вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и это накладывает определенные ограничения на распоряжение имуществом.

Владелец может жить в квартире, делать в ней ремонт и оформить постоянную регистрацию. Но жилье не получится продать, подарить или сделать перепланировку без согласования с банком.

Но на практике почти во всех договорах содержится пункт, в котором говорится: «Не сдавать в аренду/наем без письменного согласия залогодержателя». И если нарушить требования банка, то можно попасть в очень неприятную ситуацию – вплоть до необходимости досрочно выплатить весь остаток долга.

Как правильно сдать ипотечную квартиру в аренду

Несмотря на то, что подавляющее большинство договоров содержит требование получить предварительное согласие кредитора на сдачу ипотечной квартиры в аренду, банки редко этому препятствуют. Обычно так бывает, если имеются некие ограничения – например, при использовании материнского капитала, так как по умолчанию считается, что главная цель такой покупки – улучшение жилищных условий, а не получение материальной выгоды. Также банк может отказать в аренде, если финансовые показатели заемщика нестабильны.

При наличии в договоре пункта о необходимости согласования аренды, собственник должен действовать следующим образом:

1. Направить заявление в банк.

Форма может быть произвольной, но лучше взять образец заявления в отделении. Обычно требуется указать срок аренды (лучше не более 11 месяцев, так как договор на больший срок подлежит обязательной регистрации в Росреестре) и ее ориентировочную или точную стоимость.

Подать заявление можно онлайн или при личном посещении банка.

2. Дождаться письменного ответа от банка.

Идеальный вариант – получить на руки согласие на официальном бланке. После этого можно начинать искать жильцов или сразу заключать договор – если жильцы были найдены заранее.

Конечно, банк может и отказать – по разным причинам. Однако практика показывает: если заемщик вовремя платит ежемесячные взносы, то кредитные организации не возражают против сдачи в аренду ипотечной квартиры.

Риски при сдаче квартиры, о которых надо знать заранее

Сдача квартиры в аренду всегда сопряжена с определенными бытовыми и юридическими рисками.

Например, страховка ипотечной недвижимости обычно распространяется на конструктив квартиры и спасает в случае пожара, взрыва бытового газа или иного форс-мажора. А вот ущерб от действий третьих лиц она чаще всего не покрывает. То есть, если арендаторы зальют водой соседей снизу или поломают мебель, страховая компания может ничего не оплатить – если риск от сдачи в аренду не был заявлен.

Еще один момент, который стоит учитывать: доход от аренды – это налогооблагаемая база. При заключении официального договора нужно платить НДФЛ. «Серая» схема с переводом на карту – это потенциальная проблема, которая может привести к доначислению налогов и штрафам.

Что указать в договоре аренды

Договор аренды жилья (договор коммерческого найма) – важный документ как для арендодателя, так и для съемщика. Он составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами. В нем нужно указать:

• основные параметры квартиры (количество комнат, общая площадь, адрес, с мебелью или без и т.п.);
• сроки аренды;
• права и обязанности сторон;
• подробные условия аренды;
• паспортные данные арендодателя и квартиросъемщика.

При наличии письменного согласия банка на аренду квартиры в ипотеке стоит включить в текст договора фразу «Арендодатель действует с согласия Залогодержателя» и указать наименование банка и его реквизиты.

Можно ли отбить вложения

Это самый неоднозначный вопрос. Конечно, многое зависит от приобретенного жилья, условий ипотечного договора и параметров сдачи. В большинстве случаев полностью «отбить» средства вряд ли получится, а вот частично перекрыть платеж – скорее да, чем нет.

По данным экспертов рынка, средняя ставка аренды в России обеспечивает доходность 4-6% годовых от стоимости квартиры. При рыночной ипотечной ставке от 20% и выше аренда не перекрывает даже проценты. Однако если у заемщика взята «старая» ипотека под 8-10% или льготная семейная ипотека под 6%, то аренда с высокой вероятностью частично или полностью покроет ежемесячный платеж.

Стоит ли скрывать

Если цель покупки ипотечной квартиры – инвестиционная, и она изначально предназначается под сдачу, то конечно стоит уведомить об этом банк. Да, жилье можно сдавать по «серой» схеме, однако любая жалоба арендатора или бдительных соседей может привести к серьезным проблемам – вплоть до требований в сжатые сроки полностью выплатить ипотеку досрочно. Риск слишком высок, чтобы экономить на юридической чистоте сделки.

Читайте также:

Реструктуризация ипотеки: что это такое, как она может помочь в трудных жизненных обстоятельствах и как не получить отказ

Ипотека на апартаменты: как получить одобрение банка и о чём нужно знать заранее

Автор: Евгения Рекшан