Действовать по закону: можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как это сделать

Зачастую средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий — в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения ипотеки. Однако нередко случается, что квартиру, купленную с привлечением маткапитала, нужно продать. Как это сделать, чтобы не нарушить закон, — расскажем в этой статье.

Материнский капитал в 2026 году

Можно ли продать квартиру с маткапиталом?

Как выделить детскую долю

Условия продажи квартиры с материнским капиталом

Пошаговая инструкция продажи квартиры с маткапиталом

Риски сделок с жильем с маткапиталом

Резюме

Материнский капитал в 2026 году

Программа материнского капитала действует с 2007 года до 2030 года. Выплата от государства положена семьям с детьми, в том числе родителям-одиночкам.

Также материнский капитал могут получить несовершеннолетние дети или студенты-очники в возрасте до 23 лет при условии, что у родителей или усыновителей прекратилось право на маткапитал, или у матери такое право прекратилось, а у отца не появилось.

С 2020 года сертификат оформляется автоматически. После рождения ребенка и регистрации его в органе ЗАГС документ в электронном виде приходит в личный кабинет на портале Госуслуг или на сайт Социального (пенсионного) фонда. Если нужна бумажная копия, следует обратиться в МФЦ или Социальный фонд.

С 1 января 2024 года маткапитал можно получить только если у ребенка есть российское гражданство со дня рождения. Жителям новых регионов материнский капитал выплачивается независимо от основания и сроков приобретения ими российского гражданства.

Направить средства материнского капитала можно на образование детей, накопительную пенсию матери, товары и услуги для адаптации детей-инвалидов, ежемесячные выплаты на ребенка до 3 лет семьям с низким доходом, улучшение жилищных условий.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом?

Нередко квартиру, купленную с привлечением материнского капитала, нужно продать — хочется купить жилье побольше, сменить район или даже населенный пункт.

Квартиру с маткапиталом продать можно, но эта процедура сложнее, чем при продаже жилья без такого обременения. Дело в том, что в недвижимости, которая приобретается с использованием сертификата маткапитала, нужно обязательно выделить доли родителям и детям, а для продажи жилья с детскими долями необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.

Как выделить детскую долю

Выделить детские доли можно только в той недвижимости, которая была куплена с привлечением материнского капитала. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев после покупки и снятия обременения (например, после погашения ипотечного кредита).

Размер доли по умолчанию определяется пропорционально отношению размера маткапитала к общей стоимости квартиры.

Доли можно выделить только детям, а оставшуюся часть квартиры определить как совместную собственность родителей. В этом случае соглашение о выделении долей можно составить в простой письменной форме (шаблон есть в интернете).

Выделение долей следует зарегистрировать в ЕГРН — через Росреестр или МФЦ. Потребуются соглашение о выделении долей (в трех экземплярах), паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или разводе, документ-основание права собственности. Также необходимо оплатить пошлину, ее размер в отношении объекта недвижимости с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей составляет 4 тыс. рублей. Эту сумму нужно разделить на всех членов семьи и оплатить отдельными квитанциями.

Нюанс: можно выделить доли и до погашения ипотеки. Для этого нужно получить разрешение на залог детских долей от органа опеки, но это не всегда реально. Согласия банка на оформление квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала, в общую собственность больше не требуется.

Условия продажи квартиры с материнским капиталом

Кроме того, что квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей, следует соблюсти и другие требования:

• условия жизни детей после продажи квартиры с маткапиталом не ухудшатся, новая квартира не будет аварийной, детские доли в новом жилье не будут меньше;
• получено согласие банка (если квартира в ипотеке) и органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних;
• получено письменное согласие детей старше 18 лет.

Также стоит учитывать, что минимальный срок владения жильем для продажи без налога составляет 5 лет. Если квартира была приватизирована, унаследована, получена в дар или является единственной для собственника — 3 года. Кроме того, от налога освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, если новое жилье больше по площади или его кадастровая стоимость выше, чем у предыдущего, а также при соблюдении ряда других условий. Иначе при продаже жилья придется заплатить НДФЛ, сумма налога зависит от размера прибыли от сделки.

Кстати, детские доли в новом жилье могут быть меньше — если условия проживания существенно улучшатся (например, при переезде из аварийного жилья в благоустроенный дом).

А еще можно купить квартиру меньшей площади, но выделить в ней равнозначные детские доли — то есть доли родителей уменьшатся.

Можно и не выделять ребенку долю в новой квартире. Но в этом случае ребенок должен получить денежную компенсацию. Для этого нужен отчет об оценке долей детей и одобрение органа опеки на денежную выплату. На ребенка оформляется банковский счет, деньги на нем должны быть застрахованы в системе обязательного страхования вкладов. Еще один нюанс: суммарный размер вклада в одном банке не должен быть больше предусмотренного размера возмещения по вкладам. Доступ к деньгам ребенок получит после совершеннолетия.

Кроме того, можно договориться с опекой о выделении детских долей в другой недвижимости семьи — например, в квартире бабушки.

Сроки продажи квартиры с маткапиталом не ограничены, главное — получить разрешение опеки. В противном случае сделка не будет подтверждена нотариально, а Росреестр не оформит передачу прав на имущество новому собственнику.

На рассмотрение заявления уйдет до 15 рабочих дней. В случае одобрения родители должны выполнить условия, обозначенные в разрешении, — например, выделить ребенку конкретную долю в новой квартире. Сделать это нужно не позднее чем через 30 дней после регистрации перехода права собственности. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Если опека отказала в продаже квартиры, ее решение можно оспорить в вышестоящем органе ведомства, а если и это не помогло — обратиться в суд.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с маткапиталом

1. Выделить доли всем членам семьи.

2. Выбрать вариант равнозначной замены детских долей: выделение долей в новой квартире или в другой недвижимости семьи, денежная компенсация за проданную долю.

3. Подготовить документы: паспорта/свидетельства о рождении, документы на продаваемую и покупаемую квартиры, справка об использовании субсидии, согласие совершеннолетнего ребенка на сделку, отчет о рыночной стоимости квартиры, предварительный договор купли-продажи.

4. Получить согласие органов опеки и попечительства.

5. Провести сделку и оформить ее. Также нужно получить нотариальное удостоверение сделки, для чего потребуются паспорта/свидетельства о рождении, договор купли-продажи, соглашение о сделке, разрешение органа опеки, выписка из ЕГРН, технический паспорт квартиры, копия лицевого счета, справка об отсутствие долгов по ЖКУ и капремонту.

В любом случае до продажи следует выделить доли членам семьи, подготовить документы и получить согласие опеки.

Риски сделок с жильем с маткапиталом

Основные риски для продавца квартиры с маткапиталом связаны с тем, что сделку не одобрят. Социальный фонд может не дать добро при нарушении правил использования сертификата или невыделении долей, орган опеки — если сделка ущемляет права детей, банк — если найдет основания для того, чтобы не переоформлять ипотеку на покупателя.

Всего этого проще не допустить, чем потом разгребать последствия.

Резюме

Продать квартиру, купленную с вложением средств материнского капитала, — вполне реально. Однако следует соблюсти необходимые требования, основные из них — выделение детских долей и разрешение органов опеки на продажу квартиры. Кроме того, желательно проконсультироваться с юристом, а к сделке привлечь опытного риелтора.

Читайте также:

Отцовский капитал в 2026 году: основные правила и алгоритм получения

Как продать долю в квартире: главные сложности и особенности сделок с продажей долевого имущества

Автор: Оксана Иванова