Зачастую средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий — в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения ипотеки. Однако нередко случается, что квартиру, купленную с привлечением маткапитала, нужно продать. Как это сделать, чтобы не нарушить закон, — расскажем в этой статье.
Материнский капитал в 2026 году
Можно ли продать квартиру с маткапиталом?
Как выделить детскую долю
Условия продажи квартиры с материнским капиталом
Пошаговая инструкция продажи квартиры с маткапиталом
Риски сделок с жильем с маткапиталом
Резюме
Материнский капитал в 2026 году
Программа материнского капитала действует с 2007 года до 2030 года. Выплата от государства положена семьям с детьми, в том числе родителям-одиночкам.
В 2026 году право на материнский капитал имеют:
- семьи с одним ребенком, рожденным или усыновленным с 1 января 2020 года;
- семьи с двумя детьми, рожденными или усыновленными с 2007 по 2019 год, а также с тремя и более детьми, если до их появления права на получение маткапитала не возникало;
- семьи, в которых второй ребенок появился с 1 января 2020 года, а также третий и последующие дети, если до их появления права на маткапитал не было.
Также материнский капитал могут получить несовершеннолетние дети или студенты-очники в возрасте до 23 лет при условии, что у родителей или усыновителей прекратилось право на маткапитал, или у матери такое право прекратилось, а у отца не появилось.
С 2020 года сертификат оформляется автоматически. После рождения ребенка и регистрации его в органе ЗАГС документ в электронном виде приходит в личный кабинет на портале Госуслуг или на сайт Социального (пенсионного) фонда. Если нужна бумажная копия, следует обратиться в МФЦ или Социальный фонд.
С 1 января 2024 года маткапитал можно получить только если у ребенка есть российское гражданство со дня рождения. Жителям новых регионов материнский капитал выплачивается независимо от основания и сроков приобретения ими российского гражданства.
Направить средства материнского капитала можно на образование детей, накопительную пенсию матери, товары и услуги для адаптации детей-инвалидов, ежемесячные выплаты на ребенка до 3 лет семьям с низким доходом, улучшение жилищных условий.
С 1 февраля 2026 года размер материнского капитала составляет:
- 728 922 рубля на первого ребенка, рожденного или усыновленного с 2020 года. Доплата на второго ребенка — 234 321 рубль;
- 728 922 рубля на второго и последующего детей, рожденных или усыновленных с 2007 по 2019 год, если ранее маткапитал не был получен;
- 963 243 рубля на второго и последующего детей, рожденных или усыновленных с 2020 года, если ранее права на маткапитал не возникало.
Можно ли продать квартиру с маткапиталом?
Нередко квартиру, купленную с привлечением материнского капитала, нужно продать — хочется купить жилье побольше, сменить район или даже населенный пункт.
Квартиру с маткапиталом продать можно, но эта процедура сложнее, чем при продаже жилья без такого обременения. Дело в том, что в недвижимости, которая приобретается с использованием сертификата маткапитала, нужно обязательно выделить доли родителям и детям, а для продажи жилья с детскими долями необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
Как выделить детскую долю
Выделить детские доли можно только в той недвижимости, которая была куплена с привлечением материнского капитала. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев после покупки и снятия обременения (например, после погашения ипотечного кредита).
Размер доли по умолчанию определяется пропорционально отношению размера маткапитала к общей стоимости квартиры.
Доли можно выделить только детям, а оставшуюся часть квартиры определить как совместную собственность родителей. В этом случае соглашение о выделении долей можно составить в простой письменной форме (шаблон есть в интернете).
При выделении долей и детям, и родителям сделка считается разделом супружеского имущества. Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса, услуга является платной.
Выделение долей следует зарегистрировать в ЕГРН — через Росреестр или МФЦ. Потребуются соглашение о выделении долей (в трех экземплярах), паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или разводе, документ-основание права собственности. Также необходимо оплатить пошлину, ее размер в отношении объекта недвижимости с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей составляет 4 тыс. рублей. Эту сумму нужно разделить на всех членов семьи и оплатить отдельными квитанциями.
Нюанс: можно выделить доли и до погашения ипотеки. Для этого нужно получить разрешение на залог детских долей от органа опеки, но это не всегда реально. Согласия банка на оформление квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала, в общую собственность больше не требуется.
Условия продажи квартиры с материнским капиталом
Кроме того, что квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей, следует соблюсти и другие требования:
- условия жизни детей после продажи квартиры с маткапиталом не ухудшатся, новая квартира не будет аварийной, детские доли в новом жилье не будут меньше;
- получено согласие банка (если квартира в ипотеке) и органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних;
- получено письменное согласие детей старше 18 лет.
Также стоит учитывать, что минимальный срок владения жильем для продажи без налога составляет 5 лет. Если квартира была приватизирована, унаследована, получена в дар или является единственной для собственника — 3 года. Кроме того, от налога освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, если новое жилье больше по площади или его кадастровая стоимость выше, чем у предыдущего, а также при соблюдении ряда других условий. Иначе при продаже жилья придется заплатить НДФЛ, сумма налога зависит от размера прибыли от сделки.
Как правило, для продажи квартиры с материнским капиталом требуется выделить доли детям в приобретаемом равноценном жилье. Доли в новой квартире должны быть равнозначными продаваемым по площади и стоимости. Важно: правило о микродолях в отношении квартир, купленных с применением маткапитала, не применяется.
Кстати, детские доли в новом жилье могут быть меньше — если условия проживания существенно улучшатся (например, при переезде из аварийного жилья в благоустроенный дом).
А еще можно купить квартиру меньшей площади, но выделить в ней равнозначные детские доли — то есть доли родителей уменьшатся.
Можно и не выделять ребенку долю в новой квартире. Но в этом случае ребенок должен получить денежную компенсацию. Для этого нужен отчет об оценке долей детей и одобрение органа опеки на денежную выплату. На ребенка оформляется банковский счет, деньги на нем должны быть застрахованы в системе обязательного страхования вкладов. Еще один нюанс: суммарный размер вклада в одном банке не должен быть больше предусмотренного размера возмещения по вкладам. Доступ к деньгам ребенок получит после совершеннолетия.
Кроме того, можно договориться с опекой о выделении детских долей в другой недвижимости семьи — например, в квартире бабушки.
Сроки продажи квартиры с маткапиталом не ограничены, главное — получить разрешение опеки. В противном случае сделка не будет подтверждена нотариально, а Росреестр не оформит передачу прав на имущество новому собственнику.
Для получения разрешения органа опеки нужно подать заявление и пакет документов. Обычно требуются:
- паспорта родителей и детей старше 14 лет;
- свидетельство о рождении ребенка (детей);
- согласие ребенка на отчуждение доли (если он старше 10 лет);
- выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость;
- отчет о рыночной стоимости недвижимости;
- справка о стоимости детских долей;
- выписка из лицевого счета квартиры.
На рассмотрение заявления уйдет до 15 рабочих дней. В случае одобрения родители должны выполнить условия, обозначенные в разрешении, — например, выделить ребенку конкретную долю в новой квартире. Сделать это нужно не позднее чем через 30 дней после регистрации перехода права собственности. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Если опека отказала в продаже квартиры, ее решение можно оспорить в вышестоящем органе ведомства, а если и это не помогло — обратиться в суд.
Пошаговая инструкция продажи квартиры с маткапиталом
1. Выделить доли всем членам семьи.
2. Выбрать вариант равнозначной замены детских долей: выделение долей в новой квартире или в другой недвижимости семьи, денежная компенсация за проданную долю.
3. Подготовить документы: паспорта/свидетельства о рождении, документы на продаваемую и покупаемую квартиры, справка об использовании субсидии, согласие совершеннолетнего ребенка на сделку, отчет о рыночной стоимости квартиры, предварительный договор купли-продажи.
4. Получить согласие органов опеки и попечительства.
5. Провести сделку и оформить ее. Также нужно получить нотариальное удостоверение сделки, для чего потребуются паспорта/свидетельства о рождении, договор купли-продажи, соглашение о сделке, разрешение органа опеки, выписка из ЕГРН, технический паспорт квартиры, копия лицевого счета, справка об отсутствие долгов по ЖКУ и капремонту.
Есть несколько способов продать квартиру с вложенным маткапиталом и еще не выплаченной ипотекой:
- досрочно погасить ипотеку и продавать квартиру без обременения;
- оформить договор купли-продажи, получив разрешение банка;
- переоформить ипотеку на покупателя.
В любом случае до продажи следует выделить доли членам семьи, подготовить документы и получить согласие опеки.
Риски сделок с жильем с маткапиталом
Основные риски для продавца квартиры с маткапиталом связаны с тем, что сделку не одобрят. Социальный фонд может не дать добро при нарушении правил использования сертификата или невыделении долей, орган опеки — если сделка ущемляет права детей, банк — если найдет основания для того, чтобы не переоформлять ипотеку на покупателя.
При выявлении нарушений сделка может быть оспорена в судебном порядке, а использование маткапитала признано нецелевым (тогда деньги придется вернуть). Покупатель тоже рискует, что сделка может быть аннулирована — если продавец не выделит детские доли.
Всего этого проще не допустить, чем потом разгребать последствия.
Резюме
Продать квартиру, купленную с вложением средств материнского капитала, — вполне реально. Однако следует соблюсти необходимые требования, основные из них — выделение детских долей и разрешение органов опеки на продажу квартиры. Кроме того, желательно проконсультироваться с юристом, а к сделке привлечь опытного риелтора.
Читайте также:
Отцовский капитал в 2026 году: основные правила и алгоритм получения
Как продать долю в квартире: главные сложности и особенности сделок с продажей долевого имущества
Автор: Оксана Иванова
Дата публикации 11 июня
Оставить отзыв