Дарственная на квартиру — доступный способ переписать жилье другого человека, чаще всего на детей или внуков. Еще не так давно подарить квартиру было проще, чем завещать ее. Но с 2025 года дарение оформляется по новым правилам — и это может стать не самым приятным сюрпризом для тех, кто планирует составить дарственную. Как составить дарственную на квартиру в 2026 году, какие нюансы придется учитывать — расскажем в этой статье.
Что такое дарственная на квартиру
Можно ли подарить долю в квартире
Можно ли отменить переход права собственности при дарении
Как оформить дарственную
Сколько стоит оформление дарственной
Налоги при дарении
Ограничения на дарение квартиры
Что можно оформить вместо дарственной
Резюме
Что такое дарственная на квартиру
Дарственная — это договор дарения, в котором зарегистрирована добровольная и безвозмездная передача имущества.
Даритель бесплатно передает свою недвижимость (квартиру, дом, дачу, земельный участок) одаряемому. Подарить квартиру или долю в ней можно не только родственникам, но и вообще кому угодно — другу, соседу, коллеге или благотворительной организации. Оформить дарственную можно и на несовершеннолетнего ребенка, в этом случае документ подписывает один из родителей (если ребенок младше 14 лет) или сам ребенок и один из родителей (если ребенок старше 14 лет).
Основная особенность дарственной — имущество именно дарится, то есть просто так, без определенных условий. Например, в договоре дарения нельзя написать, что одаряемый получит квартиру, если будет ухаживать за дарителем или предоставит в обмен какие-либо материальные блага — для этого, как и для требования ухода за собственником, существует договор ренты. Однако одаряемый при желании может отблагодарить за подарок — деньгами, услугой, имуществом. В этом случае сделка по-прежнему останется договором дарения.
Также нельзя написать дарственную с условием, что квартира достанется новому владельцу только после смерти дарителя. Подарить квартиру можно только при жизни, а для «после смерти» существует завещание.
В дарственную можно включить только два условия:
- дарение можно отменить, если даритель переживет одаряемого. В этом случае даритель должен обратиться в Росреестр с заявлением, и собственность будет переоформлена обратно на него;
- даритель сохраняет прописку в подаренной квартире и может жить там до конца жизни или пока не решит переехать.
Но есть и другие особенности. В договоре дарения могут содержаться условия, что одаряемый может использовать квартиру только для проживания или не продавать ее в течение какого-то времени — однако эти пункты должны быть четко прописаны в дарственной и согласованы обеими сторонами.
Договор дарения может быть реальным (новый владелец получает квартиру сразу после подписания дарственной) и консенсуальным (новый хозяин получить недвижимость в будущем), устным (при этом дар передается сразу) и письменным (используется при отложенном дарении).
Можно ли подарить долю в квартире
Оформить дарственную на долю в квартире можно. Эта процедура аналогична дарению всей квартиры, но есть некоторые тонкости. Так, нельзя подарить долю в квартире, если это приведет к тому, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли, окажется менее 6 кв. м.
Кроме того, существует совместная собственность, подарить ее можно только с согласия всех ее собственников, — или же разделить ее и подарить только часть. Правда, раздел такой собственности тоже стоит денег.
Можно ли отменить переход права собственности при дарении
Как только дарственная будет зарегистрирована в Росреестре, квартира сразу становится собственностью одаряемого. Все расходы на квартиру, включая оплату ЖКУ, налоги и ремонт, теперь несет новый владелец.
Однако если по какой-то причине даритель передумал дарить квартиру, то отменить дарственную просто потому что «хочется» — не получится. Обнулить этот договор можно только в случаях, предусмотренных законом. Например, получатель дара покушался на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи и это подтверждено приговором суда.
Другие случаи, когда можно оспорить договор дарения:
- психологическое или физическое давление на дарителя со стороны одаряемого или третьих лиц;
- даритель не осознавал значения своих действий на момент подписания договора;
- дарителя намеренно обманули;
- новый собственник содержит объект дарения в ненадлежащем виде, использует не по назначению.
В свою очередь, одаряемый тоже может отказаться от дара — но только до его передачи, достаточно написать отказ. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым.
Если дар уже принят и у одаряемого возникло право собственности, то отказаться от подарка нельзя. Но можно оспорить сделку, если получатель дара обнаружил какие-либо условия, на которых ему полагается этот дар. Поскольку дарение должно быть исключительно безвозмездным, то дарственная, содержащая условия, считается противоречащей понятию договора дарения.
Если одаряемый отказался от дара, то даритель вправе потребовать от него возмещения понесенных расходов — например, на юридическую консультацию, услуги нотариуса, оплату госпошлины.
Нередко оспорить дарение квартиры после смерти дарителя хотят родственники — супруги, братья, сестры, тети, дяди, племянники, бабушки, дедушки. Чаще всего они готовы на такой шаг, если ждали, что квартира достанется им в наследство, но вместо этого ее подарили кому-то одному.
Однако если потенциальные наследники не помогали дарителю с содержанием квартиры (ремонт, уборка, коммунальные платежи), то оспорить дарение очень сложно.
Оспорить дарение можно, если даритель является недееспособным или если недвижимость была подарена без ведома супруга/супруги.
Также дарение может быть аннулировано, если:
- сделка изначально мнимая. Такое возможно, если дарственная заключалась для того, чтобы скрыть финансовое положение дарителя или не допустить передачи квартиры по наследству, а на самом деле собственник планировал оставить жилье за собой;
- сделка скрывает другой договор. Например, даритель фактически не подарил, а продал квартиру, но оформил сделку как дарение — чтобы избежать уплаты госпошлины и налогов.
Как оформить дарственную
Раньше дарственную было легко оформить, и поэтому она пользовалась спросом. Процедура оформления выглядела так: составление договора в простой письменной форме, визит в МФЦ и оплата госпошлины в размере 2 тыс. рублей. Далее договор регистрировался в Росреестре, после чего право собственности регистрировалось за новым владельцем. Нюанс: при дарении доли в квартире дарственную следовало оформлять у нотариуса.
С 13 января 2025 года правила оформления дарственной изменились. Все договоры дарения нужно оформлять у нотариуса — не важно, дарится вся квартира или ее доля, близкому родственнику или постороннему человеку.
Почему это нужно? Нотариус обязан выяснить, действительно ли гражданин желает подарить свою квартиру, проверить все документы и оценить чистоту сделки. Дарителю расскажут о нюансах дарения, он сможет уточнить то, что ему не очень понятно.
Договор будет составлять нотариус, он же, после подписания документа всеми сторонами, отправит его на регистрацию в Росреестр. Дарственная будет оформлена в течение одного дня.
Для оформления дарственной нужно подготовить документы. Потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- выписка из ЕГРН на квартиру (можно получить на Госуслугах);
- правоустанавливающий документ — договор долевого участия, договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.
В зависимости от ситуации также могут пригодиться:
- свидетельство о рождении ребенка и разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке принимают участие несовершеннолетние или затрагиваются их интересы);
- согласие супруга/супруги собственника, заверенное нотариально;
- доверенность, если даритель не может действовать напрямую;
- согласие банка при дарении ипотечной квартиры;
- справка из психоневрологического диспансера о дееспособности дарителя.
В договоре следует указать описание недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер) и условия дарения (если они есть).
Далее следует обратиться к нотариусу, оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию прав собственности в Росреестре. Нотариус передаст оригинал дарственной — он станет основным документом, который подтверждает права собственности нового хозяина квартиры.
Далее нужно запросить выписку из ЕГРН и, если потребуется, уплатить НДФЛ.
Сколько стоит оформление дарственной
Оформление дарственной — услуга не бесплатная. И именно ее стоимость может многих, особенно пенсионеров, отпугнуть.
С 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию дарственной в Росреестре повышена с 2 тыс. рублей до 4 тыс. рублей. Кроме того, нужно оплатить услуги нотариуса:
- по федеральному тарифу — 0,5% кадастровой стоимости квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей;
- по региональному тарифу — в среднем от 6 до 10 тыс. рублей.
В среднем оформление дарственной обойдется в 20-40 тыс. рублей. Если сделка заключается между близкими родственниками, то предусмотрена скидка 50% за нотариальное удостоверение договора дарения.
Налоги при дарении
Даже подаренная квартира считается доходом для одаряемого, то есть придется заплатить налог — но не всем.
Не нужно платить налог, если квартира подарена близкими родственниками — родителями, детьми, братьями, сестрами, внуками, бабушками, дедушками. Если дарственная оформлена между другими, более дальними, родственниками или чужими людьми, то от налога не уйти.
Налог исчисляется от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. С 2025 года действует прогрессивная (пятиступенчатая) шкала НДФЛ, так что при дарении дорогой недвижимости налог будет больше.
Так, при кадастровой стоимости квартиры до 2,4 млн рублей налог составит 13%, от 2,4 до 5 млн рублей — 15%, от 5 до 20 млн рублей — 18%, от 20 до 50 млн рублей — 20%, больше 50 млн рублей — 22%.
При дарении не применяется налоговый вычет в размере 1 млн рублей, то есть налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости объекта. Перед тем как принять квартиру в дар от дальнего родственника или третьего лица, следует оценить свои возможности — получится ли оплатить налог.
Ограничения на дарение квартиры
Есть ряд ограничений на дарение квартиры, они предусмотрены статьей 575 Гражданского кодекса РФ. Так, не допускается дарение квартиры от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями.
Кроме того, существует запрет на подарки стоимостью более 3 тыс. рублей работникам образовательных и медицинских организаций, а также учреждений, которые оказывают социальные услуги, — речь идет о подарках от учеников или граждан, находящихся в этих организациях на лечении, воспитании или содержании, а также от их родственников.
Эта же статья предусматривает запрет на дарение квартиры государственным служащим с связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей. Также дарение жилья не допускается в отношениях между коммерческими организациями.
Нельзя дарить жилье с условием, что в нем будет обустроено промышленное производство, — это противоречить назначению жилой недвижимости.
Что можно оформить вместо дарственной
Дарственная стала многим не по карману, поэтому есть смысл рассмотреть альтернативные варианты.
Завещание. Оформление завещания стоит намного дешевле — в среднем 4-6 тыс. рублей. В этом случае наследники получат квартиру не сразу после подписания документа, а только после смерти завещателя, а распорядиться недвижимостью можно спустя полгода после вступления в наследство.
Нюанс: даже если завещать квартиру кому-то одному, право на наследство остается у тех, кто по закону имеет на него обязательную долю. Так что в сложных случаях споров, в том числе судебных, практически не избежать.
Рента. Договор ренты предусматривает пожизненное содержание с иждивением. Правда, оформление такого договора стоит почти как оформление дарственной — 25-30 тыс. рублей.
Но, в отличие от дарения, рента позволит собственнику защитить свои права: она дает законные основания проживать в своей квартире до конца жизни и одновременно получать деньги или помощь и уход.
Резюме
Дарственная на квартиру — один из способов безвозмездно передать жилье другому человеку. Чаще всего дарственная оформляется в пользу близкого родственника (тем более что в этом случае не нужно платить налог), но можно переписать недвижимость и на чужого человека, и на какую-либо организацию.
С 2025 года дарственную оформляют только нотариусы, их услуги оплачиваются дополнительно к госпошлине за регистрацию квартиры в Росреестре. В среднем такая сделка может обойтись в 20-40 тыс. рублей и больше — в зависимости от региона и кадастровой стоимости квартиры.
Читайте также:
Передай другому: как переоформить ипотеку на нового заемщика
Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговый алгоритм от подписания договора и до получения выписки ЕГРН
Автор: Марина Афанасьева
Дата публикации 02 июля
Оставить отзыв