Сегодня подробно разберем все этапы, которые проходят продавец и покупатель недвижимости во время сделки. Договор купли-продажи – главный, но не единственный необходимый документ. Читайте статью, чтобы узнать, как именно строится сделка, в какие сроки она должна уложиться и что необходимо знать сторонам перед подписанием договора.
Про сделку в нескольких словах
Этап 1. Подготовка и сбор документов
Этап 2. Предварительный договор и фиксация намерений
Этап 3. Организация финансовых расчетов
Этап 4. Подписание основного договора купли-продажи (ДКП)
Этап 5. Проведение расчетов и государственная регистрация перехода права собственности
Этап 6. Передача квартиры
Про сделку в нескольких словах
Сделка по купле-продаже недвижимости представляет собой поэтапный процесс передачи права собственности на жилье от одного владельца к другому. Эта процедура строго регламентирована, и каждая сторона защищена государством в лице Росреестра. Сделки проводят на основании Гражданского кодекса РФ и Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Скорость проведения сделки во многом зависит от полноты и «прозрачности» пакета документов, который предоставляет собственник жилья. Чаще всего задержки возникают не из-за сбоя в работе Росреестра, а из-за отсутствия какой-либо справки у продавца.
Сбор и подготовка документов обычно занимает 2-3 недели. При самом благоприятном развитии событий можно уложиться и в 2-3 дня, если все необходимые бумаги уже есть на руках. Но рассчитывать на столь удачное стечение обстоятельств не стоит, лучше ориентироваться на стандартные 14-20 дней.
Если же сделка осложнена какими-либо обстоятельствами и требует, к примеру, ожидания согласия опеки, то подготовительный этап может затянуться на месяц или дольше. Что касается сроков регистрации в Росреестре, то они занимают от 3 до 10 дней – в зависимости от того, как и куда были переданы документы (через МФЦ, банк, портал Росреестра или нотариуса).
Сделка купли-продажи осуществляется в несколько этапов, и каждый из них стоит рассмотреть отдельно.
Этап 1. Подготовка и сбор документов
Любая сделка по продаже квартиры начинается с проверки юридической чистоты объекта и сбора пакета документов. Отсутствие даже одной бумаги может привести к приостановке регистрации или отказу банка в проведении расчетов.
Вот документы, которые обязательно должны быть у продавца:
1. Паспорта всех собственников, указанных в договоре купли-продажи.
2. Правоустанавливающие документы.
Под правоустанавливающим понимается любой документ, на основании которого у нынешнего владельца когда-то возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или приватизации, решение суда и т.д.
3. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестра недвижимости).
Выписка подтверждает текущее право собственности и отсутствие арестов или обременений у квартиры. Она должна быть свежей – не более месяца к моменту проведения сделки. Кроме того, с марта 2023 года персональные данные в выписках для третьих лиц закрыты. Поэтому продавец должен либо заказать выписку самостоятельно и предоставить ее покупателю, либо оформить нотариальное согласие на раскрытие персональных данных.
4. Справка о гражданах, зарегистрированных в квартире (выписка из домовой книги).
Подтверждает, что в квартире никто не прописан, либо что прописанные лица обязуются сняться с учета.
Есть документы, которые могут понадобиться в зависимости от обстоятельств:
1. Технический паспорт или план квартиры (выдается БТИ).
Он не всегда требуется для регистрации сделки в Росреестре, но его почти всегда запрашивают банки для оценки объекта и проверки отсутствия незаконных перепланировок.
2. Справка об отсутствии долгов за ЖКУ.
Формально ее отсутствие – не повод для отказа в регистрации, но иногда ее могут включить в список обязательных требований. Особенно эта справка интересует, конечно, покупателя, который не хочет получить недвижимость вместе с чужими долгами.
3. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры.
Требуется, если недвижимость была приобретена в браке, так как в данном случае она является совместно нажитым имуществом – даже если оформлена только на одного из супругов. Исключением является ситуация, когда квартира была получена по наследству или в дар одним из супругов, либо когда есть брачный договор, разграничивающий имущество.
4. Разрешение опеки и попечительства на отчуждение имущества.
Требуется, если ребенку принадлежит доля или вся квартира. В этом случае сделка проходит под контролем органов опеки. При этом ребенку почти всегда нужно одновременно предоставить другую равноценную жилплощадь.
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.
Этап 2. Предварительный договор и фиксация намерений
Когда покупатель найден, стороны переходят к этапу бронирования объекта. Это делается через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП или преддоговор) и внесение обеспечительного платежа.
Этот этап не строго обязателен, его можно пропустить, если сделка простая, проходит без участия несовершеннолетних или без использования ипотеки.
В предварительном договоре указывают точный адрес объекта недвижимости, его кадастровый номер, согласованную цену, сроки подписания основного договора и способ расчетов.
При внесении обеспечительного платежа необходимо разграничить два понятия, «задаток» и «аванс». Их часто используют в качестве синонимов, но у них принципиально разные значения.
Задаток – финансовая гарантия, которая регулируется не на словах, а на законодательном уровне. Если после внесения задатка сделка срывается по вине продавца, то он обязан вернуть его в двойном размере. Если по вине покупателя, то задаток остается у продавца.
Аванс, в отличие от задатка, не имеет обеспечительной функции. При срыве сделки он просто возвращается покупателю (но из него можно вычесть издержки, если их понес продавец). И не имеет значения, кто стал инициатором отмены договоренностей.
Этап 3. Организация финансовых расчетов
Продавцу и покупателю необходимо определить, каким образом будет происходить оплата. Если квартира приобретается в ипотеку, то вариантов нет – расчет придется осуществлять в отделении банка. Если ипотека не требуется, то можно рассмотреть иные способы.
Однако некогда популярная передача денег «из рук в руки» в день сделки сегодня считается устаревшей и рискованной практикой. Современный рынок недвижимости использует безопасные инструменты, которые гарантируют, что продавец получит деньги только после перехода права собственности, а покупатель не потеряет средства, если регистрация будет приостановлена.
Что можно использовать:
1. Аккредитив.
Покупатель открывает спецсчет в банке и кладет на него необходимую сумму. Банк в этом случае выступает в качестве гаранта – деньги на время «замораживаются» и списываются со счета лишь при предъявлении документа, подтверждающего регистрацию права собственности (выписки из ЕГРН). То есть продавец получает оплату уже после перехода права к покупателю.
2. Депозит нотариуса.
Стороны могут доверить «контроль» за финансовой стороной сделки нотариусу. Принцип примерно такой же, как и в случае с аккредитивом, только покупатель переводит сумму на специальный счет нотариуса. После того как все договоренности между продавцом и покупателем выполняются, нотариус сам переводит деньги на счет продавца.
3. Банковская ячейка.
Наличные деньги закладываются в сейф банка. Продавец получает доступ к ячейке только после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.
4. Счет эскроу.
Используется при покупке жилья в новостройках при заключении ДДУ. Деньги от покупателя поступают в банк на специальный счет, где хранятся до момента ввода дома в эксплуатацию. После этого деньги поступают на счет застройщика, а покупатель получает ключи от своей новой квартиры.
Этап 4. Подписание основного договора купли-продажи (ДКП)
Договор купли-продажи – это главный документ сделки. Он может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально.
Нотариальная форма обязательна, если:
- продается доля в праве общей собственности (за исключением случаев, когда все собственники продают свои доли одновременно в рамках одной сделки).
- собственником или одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
В остальных случаях стороны вправе выбрать простую письменную форму.
Что обязательно указать в договоре купли-продажи (иначе он будет считаться незаключенным):
1. Предмет договора (точный адрес, площадь и кадастровый номер квартиры).
2. Цену объекта (указывается полная стоимость жилья – цифрами и прописью).
3. Всех зарегистрированных в квартире граждан. Составляется перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после продажи (если такие есть), или дается указание на то, что квартира передается свободной от прав третьих лиц).
4. Порядок и сроки расчетов (аккредитив, ячейка, наличные, эскроу).
5. Сроки передачи квартиры по передаточному акту.
Договор составляют в трех экземплярах – по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра.
Этап 5. Проведение расчетов и государственная регистрация перехода права собственности
После проведения расчетов при помощи нотариуса или использовании аккредитива, банковской ячейки или счета эскроу, происходит государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Именно это делает покупателя законным владельцем квартиры. До момента внесения записи в ЕГРН продавец формально остается обладателем объекта недвижимости.
Куда и как подавать документы:
1. Через МФЦ.
Сотрудник многофункционального центра заверяет подлинность подписей и отправляет бумаги в электронном виде в Росреестр. Оригиналы остаются в деле.
2. Электронная регистрация через личный кабинет Росреестра.
Участники получают усиленные квалифицированные электронные подписи (УКЭП) и отправляют отсканированные документы.
3. Через нотариуса.
Если сделка нотариальная, нотариус обязан сам направить документы в Росреестр в электронном виде в тот же день.
Что проверяет Росреестр:
- полномочия сторон и их представителей;
- отсутствие судебных запретов (актуальность выписки ЕГРН на момент проверки);
- соответствие закону договора купли-продажи.
Если все в порядке, государственный регистратор вносит запись в ЕГРН, а право собственности переходит к покупателю. По итогам регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан как новый правообладатель. С 2023 года она выдается в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора, что придает ей полную юридическую силу.
Этап 6. Передача квартиры
Этот этап – финальный аккорд сделки, где переход недвижимости от одного собственника к другому подтверждается актом приема-передачи. Он может быть включен в текст самого договора купли-продажи или составлен как отдельный документ.
В акте фиксируется:
- факт передачи ключей;
- показания счетчиков (вода, электричество, газ);
- отсутствие претензий сторон к техническому состоянию квартиры и ее комплектации (если оговаривалась продажа с мебелью);
- подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам на момент передачи.
С момента подписания акта риск случайной гибели или повреждения имущества переходит к покупателю, а также возникает обязанность по оплате коммунальных услуг.
Читайте также:
Электронная подпись: зачем она нужна при сделках с недвижимостью
Стоит ли покупать квартиру в 2026 году: плюсы, минусы и главные риски
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 17 июня
Оставить отзыв