Купить дом в коттеджном поселке: что важно знать

В последние годы в России растет популярность коттеджных поселков — спрос на это жилье подрос во времена пандемии и до сих пор сохраняется. У такой недвижимости есть как плюсы, так и минусы — подробнее рассказываем в этой статье.

Что такое коттеджный поселок

ИЖС, СНТ и коттеджные поселки

Особенности коттеджных поселков

Кто управляет коттеджным поселком

Общее имущество коттеджного поселка

На что обратить внимание при покупке коттеджа в поселке

Коттеджные поселки: за и против

Что такое коттеджный поселок

Понятия «коттеджный поселок» в России официально нет — оно не закреплено в законодательстве. Точнее, законопроект «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов» был внесен в Госдуму еще летом 2022 года, пройден в первом чтении и пока что находится на дальнейшем рассмотрении.

Тем не менее такие поселки есть, обычно это загородный комплекс из типовых индивидуальных домов с участками.

Нередко в коттеджных поселках продаются только участки, но построить на них можно дом в конкретном стиле и с определенным оформлением территории (под этим понимается внешний вид участков, заборов и изгородей).

У коттеджных поселков есть планировка, инженерные и транспортные сети, в некоторых таких объектах предусмотрена социальная инфраструктура: детские сады, школы, магазины и прочее.

Многие коттеджные поселки являются закрытыми, это практически жилые комплексы с огороженной территорией и шлагбаумом на въезде. Такие КП имеют собственную охрану и пропускную систему.

ИЖС, СНТ и коттеджные поселки

Не следует путать коттеджный поселок с СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Коттеджный поселок не является отдельным населенным пунктом, как село или деревня, он может быть частью города или сельской местности. Это заселенная территория с коттеджами или загородными домами с развитой инфраструктурой.

В зависимости от категории земли и ее вида использования, коттеджные поселки могут находиться на территории ИЖС или СНТ, а также относиться к ДНП (дачному некоммерческому партнерству) или ЛПХ (личному подсобному хозяйству). Важно помнить, что от целевого назначения земли зависит возможность прописки.

Особенности коттеджных поселков

Коттеджные поселки заметно и выгодно отличаются от обычных сёл и деревень — ведь, как уже сказано выше, для них разрабатывается генеральный план. Что присуще коттеджным поселкам?

• Дороги. Дорожную сеть поселка и подъездные пути к нему закладывают еще при разработке генплана. Причем покрытие таких дорог — не грунт, а асфальт.
• Коммуникации. Коттеджные поселки, как правило, оборудованы централизованными инженерными коммуникациями. Еще на этапе обустройства участки подключают к электро- и водоснабжению, иногда к канализации и газу. Часто в таких поселках есть собственные автономные котельные, это гарантирует, что не будет плановых сезонных отключений тепла и горячей воды.

• Закрытая территория. Большинство коттеджных поселков — с закрытой территорией и КПП (контрольно-пропускным пунктом) на въезде. Помимо пропускного режима на территории есть видеонаблюдение и круглосуточная охрана, что повышает безопасность жителей.
• Общая концепция застройки. Еще одна особенность коттеджных поселков — архитектурная концепция проекта. У домов может быть разная внутренняя планировка, но сами здания должны быть выполнены в едином архитектурном стиле — даже если покупатель приобретает не готовый дом от застройщика, а участок под самостоятельное строительство. Единство предусмотрено и для ландшафтного дизайна.
• Внутренние правила для жителей. Помимо общей концепции застройки, для жителей могут действовать и другие правила, касающиеся контроля за шумом, содержания и выгула домашних животных, утилизации отходов и пр.

Кто управляет коттеджным поселком

Самые распространенные формы управления коттеджным поселком — управляющая компания (УК) или товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Управляющая компания. УК может быть создана или назначена застройщиком, также ее могут выбрать жители поселка. При такой форме управления обслуживанием и оказанием бытовых услуг занимается одна компания — решает коммунальные вопросы, занимается обустройством детских и спортивных площадок, велодорожек и пр.

ТСН. Товарищество собственников недвижимости — это аналог товарищества собственников жилья (ТСЖ). Такая форма управления возможна, если застройщик не заключил договор с УК или жильцы сами решили отказаться от ее услуг.

В этом случае управление коттеджным поселком зависит от жильцов — они выбирают председателя и совет товарищества, все вопросы решаются общим голосованием.

ТСН может управлять инфраструктурой и обслуживать ее самостоятельно, привлекая специалистов, либо отдать управление на аутсорс управляющей компании, но для этого потребуется согласие не менее 50% собственников.

Общее имущество коттеджного поселка

Понятие общего имущества закреплено за коттеджными поселками с 1 октября 2023 года.

Раньше за общее имущество коттеджных поселков отвечали жильцы, но в конце 2021 года Конституционный суд постановил, что расходы на содержание общего имущества в КП должны быть распределены между собственником этого имущества и владельцами коттеджей.

Общее имущество коттеджного поселка обычно находится в аренде управляющей компании, а собственником является застройщик. Исключение составляют КП, которые построены в рамках долевого строительства — здесь собственники владеют и домом, и частью общего имущества.

На что обратить внимание при покупке коттеджа в поселке

Подписанию договора купли-продажи дома или участка в коттеджном поселке обязательно должна предшествовать проверка следующих моментов:

• наличие генплана и его проработанность;
• проведенное межевание для каждого участка и наличие кадастрового номера;
• правообразующие документы на землю у застройщика: договор аренды, договор купли-продажи или выписка из ЕГРН.

Также рекомендуется изучить реализованные застройщиком проекты и отзывы о них. Если в поселке уже есть жильцы — пообщаться с ними.

Коттеджные поселки: за и против

Свежий воздух, природа, обособленность (нет соседей ни снизу, ни сверху, ни сбоку!), инфраструктура и коммуникации — дома в коттеджных поселках выбирают те, кому хочется комфортно жить за городом.

В коттеджном поселке можно купить как готовый дом, так и участок, полностью готовый к строительству. В КП предусмотрены коммуникации, видеонаблюдение и охрана, оборудованы места общего пользования, нередко есть социальные объекты.

Минусы тоже есть:

• стоимость недвижимости выше, чем в СНТ;
• определения «коттеджный поселок» пока нет в законодательстве, и при решении спорных вопросов насчет оплаты ЖКУ или обслуживании общей территории можно столкнуться со сложностями;
• застройщик может не выполнить обязательства.

Еще один нюанс, который не всем может понравиться: требования к внешнему виду домов и участков. Коттедж должен быть не только построен в общем архитектурном стиле поселка — собственнику предстоит поддерживать этот вид дома и в дальнейшем. Например, на фасадах не должно быть выбоин, сколов и потеков, перекрасить фасады в цвет, выбивающийся из общей гаммы улицы, тоже не получится.

На участках не должно быть сорняков, кустарники и деревья подрезаны, дорожки чистые и аккуратные. Высота и цвет заборов также едины для всего поселка.

Впрочем, такие требования многими выполняются с удовольствием, да и не во всех поселках они существуют.

Читайте также:

Средняя цена люксовых коттеджей в Подмосковье достигает 1,2 млрд рублей, часть объектов выставлены в продажу в валюте

Тревожный сигнал: дефицит новых проектов «греет» цены как на строящееся, так и на готовое жилье

Автор: Светлана Панова