Снизить риски при сделках с недвижимостью: всё об аккредитивах

Сделки с недвижимостью на вторичном рынке связаны с определенными рисками. Рассчитываться наличными небезопасно, банковские переводы между физлицами не дают гарантии, а для открытия банковской ячейки необходимо личное присутствие и продавца и покупателя. Остается еще один, более надежный, вариант — аккредитив. Что такое аккредитив и как он работает при покупке квартиры — расскажем в этой статье.

Что такое аккредитив

Виды аккредитивов

Как работает аккредитив

Плюсы и минусы аккредитивов

Отличие аккредитива от других способов расчета

Резюме

Что такое аккредитив

Аккредитив (от латинского accreditivus — доверительный) — это форма расчетов между покупателем и продавцом. Если говорить простыми словами, то аккредитив — это безналичный расчет через специальный банковский счет, один из самых безопасных вариантов в сделках по купле-продажи вторичной недвижимости как в ипотеку, так и по 100% оплате. А именно: деньги перечисляются на счет в банке, блокируются там, а продавцу передаются только после завершения сделки.

Аккредитив при покупке недвижимости выступает гарантией взаиморасчетов между сторонами сделки — покупателем (приказодателем) и продавцом (бенефициаром). Впрочем, при такой форме расчетов есть еще и третья сторона — банк (эмитент).

Виды аккредитивов

Существует несколько разновидностей аккредитивов. Самыми распространенными схемами при покупке-продаже недвижимости являются:

• отзывные аккредитивы. При такой варианте покупатель может в любой момент до подписания договора купли-продажи забрать средства со счета. Для продавца это не самая подходящая схема, поскольку его могут не уведомить об этом;
• безотзывные аккредитивы. В этом случае покупатель не имеет права по собственной инициативе снять деньги до сделки, но может сделать это, если он или банк официально уведомят продавца о том, что появились обстоятельства, из-за которых сделка может сорваться, и продавец даст согласие на отмену операции. Аккредитивы автоматически считаются безотзывными, если в договоре не указано, что они отзывные;
• акцептные аккредитивы. При таком варианте необходимо согласие покупателя для перевода денег продавцу — как правило, такой вариант выбирают, если опасаются мошенников;
• безакцептные аккредитивы. Здесь при передаче денег продавцу не требуется согласие покупателя — банк сам переводит средства продавцу при наличии необходимых документов о совершении сделки;
• покрытые (депонированные) аккредитивы. Продавец сразу получает всю сумму за квартиру, даже если средств на аккредитивном счете не хватает — недостающую сумму начисляет банк. Покупатель позже доплачивает разницу;
• непокрытые (гарантированные) аккредитивы. При недостатке средств покупателю предоставляется определенная сумма в долг (кредитная линия). Средства могут списываться частями при необходимости;
• трансферабельные аккредитивы. Заявитель переводит деньги с условием, что они будут переданы другому бенефициару (получателю). В договоре следует указать, кто именно может получить средства.

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке используются обычно покрытые безотзывные аккредитивы.

Как работает аккредитив

Для использования аккредитивных расчетов должно быть основание — документ, содержащий условие, что деньги передаются через специальный счет при наступлении определенных ситуаций, например, продажи квартиры и регистрации перехода права собственности.

Как выглядит схема взаимодействия сторон с применением аккредитива?

1. До заключения сделки продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором указывается, что расчет производится с помощью аккредитива.

2. Покупатель подает в банк (который выбрал вместе с продавцом) заявление об открытии аккредитивного счета.

3. Банк предоставляет свой договор на аккредитив. Заявитель в течение определенного периода переводит на счет деньги, которые хранятся там до востребования.

4. Покупатель регистрирует через Росреестр право собственности на купленную квартиру, получает соответствующие документы.

5. Продавец передает в банк документы, подтверждающие, что сделка состоялась (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, справка из Росреестра).

6. Банк проверяет полученные документы.

7. При достоверности предоставленных сведений деньги переводятся на расчетный счет продавца.

Помимо условий аккредитив предусматривает четкие сроки, в которые средства должны поступить на счет продавца. Срок обычно выбирают сами стороны с учетом того, сколько потребуется времени на сбор документов и регистрацию перехода права собственности в Росреестре, — обычно от 30 до 90 дней. Если сделка не состоялось вовремя, аккредитив закрывается, деньги возвращаются покупателю.

Плюсы и минусы аккредитивов

Несомненное преимущество аккредитивов — безопасность как для продавца, так и для покупателя. Собственник получит деньги после оформления сделки, а покупатель не лишится своих средств, если сделка по какой-нибудь причине сорвется.

Другие плюсы:

• можно открыть аккредитив в любом банке, в том числе онлайн;
• покупатель может открыть аккредитив сам, без участия продавца или риелтора, нужно только согласовать условия раскрытия счета с продавцом и прописать их в договоре купли-продажи.

Минусы аккредитивных расчетов:

• сложность процедуры (обращение в банк, заключение договора, получение документов о заключении сделки);
• комиссия банка за услуги — от 0,1 до 0,6% от суммы взносов или фиксированная оплата;
• риск отзыва лицензии у банка (и тогда счет заморозят на неопределенное время).

При банкротстве банка Агентство страхования вкладов возместит по аккредитивам только 1,4 млн рублей — это лимит страхования АСВ для физических лиц. Чтобы свести такой риск к минимуму, следует выбирать крупный банк, который давно присутствует на рынке.

Отличие аккредитива от других способов расчета

Аккредитив нередко путают с банковской ячейкой, но это не одно и то же. При аккредитиве используется система переводов, при расчете через ячейку — наличные деньги.

Кроме того, аккредитив можно открыть и пополнить в любом банковском офисе или в мобильном приложении, продавец и покупатель могут находиться в разных городах. Банковская ячейка — это не счет, это физическое место в хранилище банка. Ее аренда возможна только в банковском офисе, для ее открытия необходимо личное присутствие обеих сторон. При этом в банке может не оказаться свободной ячейки или подходящей ячейки нужного размера.

Еще один вариант безналичного расчета в сделках в жилье — эскроу-счет. Он используется при покупке жилья по договору долевого участия (ДДУ), то есть на первичном рынке. Это трехсторонний договор, в котором банк играет активную роль посредника — проверяет выполнение всех условий сделки и обеспечивает безопасность денег на счете.

Экскроу-счет, в отличие от аккредитива, нельзя отозвать или аннулировать в одностороннем порядке, он закрывается обеими сторонами сделки.

Требования к счетам эскроу контролирует Банк России. Аккредитив является банковской услугой, его исполнение осуществляется после выполнения условий, прописанных в договоре.

Дело в том, что ранее некоторые банки и застройщики предлагали заемщикам ДДУ, по которым часть средств размещалась не на эскроу, а на на аккредитиве. За счет этого банки получали дополнительную доходность, часть которой направляли покупателям первичного жилья в виде скидки по ипотеке на время строительства.

Резюме

Аккредитив является удобным способом расчетов для обеих сторон сделки. Продавец гарантированно получает деньги (если, конечно, сделка состоится), покупатель уверен в том, что не потеряет свои средства. Услуга является платной, зато и рисков практически нет.

Читайте также:

Фонды недвижимости: как войти в число пайщиков, каковы риски участия в ПИФах и сроки инвестирования

Аренда квартиры с правом выкупа: что это такое, какие преимущества и риски есть у таких сделок?

Автор: Татьяна Левина