Покупка недвижимости на стадии котлована в прежние годы была залогом удачной сделки. Однако за последний год средние цены в проектах на начальной стадии строительства выросли сразу в 1,7 раза.
По данным «Метриум», с начала 2025 года квадратный метр в новостройках Москвы на стадии котлована подорожал на 11,3%. Для сравнения, в аналогичный период прошедшего года рост цен на начальном этапе строительства составил всего 6,8%. Таким образом, темпы удорожания первичного жилья на котловане в столице год к году увеличились в 1,7 раза.
Специалисты «Метриум» проанализировали динамику цен на новостройки на начальной стадии строительства, чтобы оценить, как замедление темпов появления новых проектов в различных сегментах московского рынка повлияло на их стоимость.
Наиболее заметный рост цен на новостройки на начальном этапе с начала 2025 года зафиксирован в премиум-классе. Если в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных проектах составляла 702 тыс. рублей, то сейчас 2025 года этот показатель достиг 770 тыс. рублей. Таким образом, за короткий период новостройки премиум-класса на начальной стадии строительства подорожали на 10%.
По мнению аналитиков «Метриум», это связано с отсутствием стартов новых проектов с дисконтом за котлован и в некоторой степени из-за роста предложения в дорогих проектах.
Анализ средней стоимости квартиры в этом же сегменте и на той же стадии готовности демонстрирует еще более впечатляющую динамику: если в декабре 2024 года застройщики предлагали квартиры и апартаменты «на котловане» в среднем за 49,2 млн рублей, то теперь цена выросла на 19% до 58,5 млн рублей. Это связано с увеличением средней площади квартир в продаже и ростом предложения в более дорогих проектах на начальном этапе.
Рост цен на новостройки на начальном этапе строительства отмечен и в массовом сегменте. Здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7% – с 316 тыс. рублей в декабре 2024 года до 337 тыс. рублей сегодня. Средняя стоимость квартир в этом сегменте на начальной стадии также заметно выросла: если в декабре такое жилье застройщики предлагали в среднем за 13,6 млн рублей, то сейчас показатель увеличился на 16% до 15,5 млн рублей.
В сегменте новостроек бизнес-класса существенных изменений цен на объекты на начальном этапе строительства в 2025 году пока не наблюдается.
В декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса на «котловане» составляла 455 тыс. рублей, а сегодня она незначительно снизилась – всего на 1% до 450 тыс. рублей. Средняя стоимость помещений в новостройках бизнес-класса на начальном этапе их реализации также сократилась на 6% с 24,7 млн рублей до 23,3 млн рублей. Такая динамика, отмечают аналитики «Метриум», связана с тем, что в бизнес-классе в 2025 году было достаточно много стартов продаж.
Немного снизились цены и в новых проектах высокобюджетных новостроек. Здесь средняя стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства в сжатые сроки снизилась на 5% с 2,14 млн рублей до 2,02 млн рублей. Средний бюджет, необходимый для вложений в высокобюджетный проект на начальной стадии его реализации, также несколько сократился: если в декабре 2024 года покупателю такого жилья требовалось в среднем 288 млн рублей, то сейчас этот показатель уменьшился на 10% до 259 млн рублей.
«Квартиры на этапе котлована в «старой» Москве во всех сегментах сейчас стоят в среднем 46,1 млн руб., – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – В свою очередь, средняя стоимость готовых новостроек на 20,2% выше – 55,4 млн руб. Помещения во введенных домах за год подорожали на 32,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства – на 55,2%. Конечно, отчасти столь впечатляющая динамика объясняется изменениями в структуре экспозиции: стартом целого ряда масштабных высокобюджетных проектов и прекращением запуска новых апартаментных комплексов. Но вместе с тем данные показатели нельзя назвать эфемерными. Реальный рост цен, по нашим подсчетам, составляет 15-20%, то есть превосходит уровень инфляции. Это говорит о том, что именно предложения на двух полярных этапах реализации новостроек – на стадии котлована и с ключами – обладают особенно высокой ликвидностью.
Финансовые модели большинства проектов сегодня устроены так, что приобретение жилья на котловане наверняка гарантирует, по меньшей мере, сбережение средств.
Девелоперы, как правило, выводят на старте квартиры с дисконтом к рынку, чтобы успешно наполнять эскроу-счета с первых дней реализации. В свою очередь, готовые новостройки продолжают дорожать в условиях всплеска популярности семейной ипотеки, так как это наиболее предпочтительный продукт для покупателей с детьми. К тому же, вложения в них подходят инвесторам-рантье. В портфеле нашей компании есть как новостройки на котловане («UNO на Горбунова», «VERY на Ботанической» (II очередь), так и готовые проекты (RED7, «VERY на Ботанической» (I очередь), MainStreet, «UNO. Головинские пруды», «ФизтехСити»)».
«Наблюдаемое с начала года сокращение объемов вывода новых проектов на рынок новостроек Москвы – это тревожный сигнал, который уже находит отражение в ценовой динамике, особенно на начальных стадиях строительства, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если девелоперская активность по запуску новых жилых комплексов не восстановится в ближайшие месяцы, угроза формирования ощутимого дефицита предложения будет только нарастать, в первую очередь в наиболее ликвидных сегментах, таких как массовый.
В этом сегменте стремительно сокращается предложение на фоне высокого спроса. Это неизбежно приведет к дальнейшему удорожанию квартир и апартаментов на этапе «котлована», поскольку именно на этой стадии спрос со стороны покупателей и инвесторов, стремящихся зафиксировать наиболее привлекательную цену, традиционно высок.
Более того, нехватка нового предложения на первичном рынке может косвенно подогреть цены и на готовое жилье, а также на вторичном рынке, куда часть спроса переориентируется при сужении выбора в новостройках. Для покупателей это означает, что окно возможностей приобретения жилья по текущим ценам, особенно на старте продаж, может оказаться недолгим».
Читайте также:
За горизонтом событий: московские застройщики стали предлагать рассрочку, похожую на лизинг
Покупатели новостроек начали уходить в Подмосковье в поисках квартир от 6 млн рублей
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 25 июня
