Альтернативная сделка: особенности, риски и способы их снизить

Продать старую квартиру и тут же купить новую — распространенный вариант на вторичном рынке жилой недвижимости. Такую схему называют альтернативной сделкой или цепочкой. Как устроена альтернативная сделка, что это значит для покупателя и продавца — расскажем в этой статье.

Определение альтернативной сделки

Как проходит альтернативная сделка

Плюсы и минусы альтернативных сделок

Снижаем риски

Резюме

Определение альтернативной сделки

Альтернативная сделка с недвижимостью никак не определяется законодательством. Это своего рода профессиональный термин на рынке недвижимости, обозначающий механизм, при котором продажа одной квартиры неразрывно связана с покупкой другой квартиры. В отличие от прямой продажи, сторонами которой являются продавец и покупатель, в этой схеме появляется еще один участник — продавец-покупатель, который продает свое жилье и на вырученные деньги сразу покупает новое.

Такие сделки нередко составляют целую цепочку сделок — последовательность договоров купли-продажи, которые зависят друг от друга.

На вторичном рынке в крупных городах альтернативными являются более половины сделок. Дело в том, что у большинства россиян нет всей суммы на покупку новой квартиры без продажи старой, а альтернативная сделка позволяет продать старую квартиру, добавить к средствам, полученным от ее реализации, накопленные деньги и купить новую — большей площади или аналогичную, но в более лучшем районе.

Впрочем, таким вариантом механизм альтернативных сделок не ограничивается. Есть несколько видов:

• равноценная сделка — стоимость объектов одинаковая, доплата не нужна;
• неравноценная сделка — новая квартира дороже старой, продавец-покупатель добавляет собственные или кредитные средства;
• разъезд — собственник продает большую квартиру, чтобы купить несколько поменьше;
• съезд — собственники небольших квартир продают свое жилье и покупают одну квартиру побольше, чтобы жить вместе.

Как проходит альтернативная сделка

Альтернативная сделка обычно состоит из нескольких взаимосвязанных сделок, и чтобы всё прошло гладко, ее участникам нужно действовать синхронно.

• Продавец готовит документы для продажи квартиры. В этот пакет входят правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН и расширенная выписка из домовой книги. В зависимости от ситуации могут потребоваться брачный договор или нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу, разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью, справка об остатке материнского капитала.
• Продавец одновременно ищет покупателя своей квартиры и новое жилье для себя. Если какой-то из этих шагов затянется, то вероятность отмены сделки повышается. Здесь важно предупредить потенциального покупателя, что сделка является альтернативной.

На этом же этапе обсуждаются подробности сделки, в том числе определяются сроки ее проведения.

• Стороны определяют порядок расчетов. Обычно это аккредитив, реже — банковская ячейка. Расчеты наличными устарели, ненадежны и небезопасны.
• Проверка документов, подписание предварительного договора с указанием основных параметров сделки.
• Составление договора купли-продажи с указанием всех сторон договора, предмета договора, цены, источников средств, порядка оплаты, прав и обязанностей сторон, условий расторжения договора.
• Открытие аккредитива, сделка и оплата. Все эти шаги происходят одновременно: встречаются все участники и заключают договоры купли-продажи, покупатель перечисляет деньги на аккредитив для последнего продавца, то есть того, которые только продает квартиру, но не покупает новое жилье.
• Регистрация права собственности в Росреестре. Здесь опять же все участники одновременно подают документы на государственную регистрацию права собственности в Росреестр, это можно сделать и через МФЦ.
• Получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Последний продавец в цепочке получает деньги — раскрывает аккредитив или ячейку на основе выписок из ЕГРН, переводит деньги на свой счет или забирает наличные.
• Продавцы освобождают прежние квартиры для новых собственников, сделать это нужно тоже синхронно, чтобы не создавать неудобных ситуаций, когда один участник цепочки задерживает переезд всех остальных.

Если в сделке участвует ипотечная квартира, нужно заранее снять обременение — погасить задолженность перед банком. Это может сделать сам продавец, но есть и другие варианты:

• предварительный договор, по условиям которого покупатель вносит аванс в размере задолженности, а продавец направляет эту сумму на погашение ипотеки;
• покупатель вносит всю сумму за покупку квартиры на аккредитив в банке, в котором продавец оформлял ипотеку. Банк списывает с аккредитива сумму долга, продавец получает оставшиеся деньги;
• ипотечный кредит переоформляется на покупателя — если, конечно, он соответствует условиям банка.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

Главный плюс альтернативных сделок в том, что продавцу-покупателю не приходится арендовать жилье в промежутке между продажей и покупкой, переезжать несколько раз. При альтернативной сделке ситуация, когда старая квартира уже продана, новая не куплена, а цены на жилье выросли, почти невозможна. При удачном раскладе всю цепочку можно провести за один день.

Конечно, есть и риски, причем их больше. Альтернативная сделка работает по принципу домино: стоит выпасть одному звену, как ломается вся цепочка. И чем длиннее эта схема, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так. Поэтому риелторы советуют не выстраивать цепочки длиной более чем 3-4 объекта — чем меньше участников, тем проще согласовать действия и тем меньше риски.

Есть и другие подводные камни. Перечислим основные из них.

• Риски срыва сроков и регистрации. Если по одному из договоров обнаружатся ошибки в документах, квартира находится под обременением или арестом — Росреестр может приостановить регистрацию. Если проблема не будет решена, в регистрации будет отказано, цепочка оборвется.

Сроки регистрации могут сорваться из-за того, что сделки, связанные в цепочку, попали к разным регистраторам, которые не в курсе происходящего у коллег. В таком случае есть риск, что одна из сделок будет одобрена, а остальные — нет.

Наконец, подвести может один из участников сделки — передумать или затянуть сделку.

• Финансовые риски. Самый первый продавец в цепочке сможет получить деньги только после регистрации всех договоров и раскрытия аккредитивов или банковских ячеек. При сбое на любом из этапов он рискует остаться без квартиры и денег.

Цепочка может разрушиться, если одному из участников, который решит взять ипотеку, не одобрят сделку или задержат перевод средств.

После внесения аванса или задатка может измениться цена квартиры. Такой вариант не исключен, если продавец-покупатель не может найти новое жилье по определенной цене и поэтому повышает стоимость продаваемой квартиры. Причем он может сделать это прямо в день сделки, и если покупатель откажется приобретать недвижимость по новой цене — цепочка распадется.

В случае, если хотя бы одна сделка в цепочке не проходит регистрацию, все средства по аккредитивам и ячейкам возвращаются покупателю. Однако при цепочке из нескольких звеньев возврат денег может быть сложным, промежуточные участники рискуют пострадать финансово.

• Юридические риски. К таким относятся скрытые обременения и долги, а также несогласованные перепланировки. В цепочке из нескольких объектов вероятность таких «сюрпризов» достаточно большая, проверить придется все квартиры, участвующие в сделке.

Кроме того, по любой квартире могут объявиться третьи лица, претендующие на свои квадратные метры. Это наследники, бывшие супруги, а также несовершеннолетние дети, которых не учли при регистрации. Если такой инцидент произойдет уже после регистрации сделки, суд может аннулировать всю цепочку.

Случается, что квартира уже продана, но бывший владелец не торопится выселяться и выписываться из нее. Соответственно, покупатель не может заселиться в новую квартиру и съехать из старой, и последующие участники цепочки — тоже. Всем приходится ждать, когда переедет первый участник цепочки.

Другие минусы:

• сложность подготовки — необходимо составить много документов и проверить их, а также синхронизировать всех участников сделки;
• длительность сделки — процесс может затянуться на несколько месяцев;
• дополнительные расходы на специалистов.

Снижаем риски

Конечно, все эти риски можно снизить. Важно не спешить и проверять буквально каждый шаг.

Проверка юридической чистоты всех объектов. Да, проверить нужно не только покупаемую квартиру, но и все объекты в цепочке — помним, что любая оплошность сломает всю цепочку. Как минимум потребуется:

• запросить выписки из ЕГРН (с указанием актуальных собственников, наличия обременения или арестов), выписки из домовой книги или Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) (чтобы выяснить, нет ли граждан, которые временно выписаны из квартиры, но имеют право на проживание в ней);
• запросить нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу (если недвижимость куплена в браке и нет брачного договора), при этом согласие нужно даже если супруги развелись;
• изучить историю переходов прав собственности (особенно для унаследованных квартир и тем, где владельцы менялись слишком часто);
• проверить отсутствие долгов за ЖКУ;
• выяснить, нет ли незаконной перепланировки (это можно узнать из техпаспорта с указанием основных характеристик квартиры).

Кроме того, продавец не должен быть банкротом или недееспособным, а в квартире, купленной с привлечением маткапитала, должны быть выделены детские доли. Кстати, если среди собственников есть несовершеннолетние, им тоже нужно выделить доли в покупаемой квартире.

Фиксация договоренностей. Эксперты советуют до подписания основных договоров купли-продажи заключить предварительный договор — во избежание неприятностей. В предварительном договоре должны быть указаны:

• точная цена каждого объекта;
• сроки выхода на сделку;
• порядок расчетов;
• санкции для сторон за срыв сделки;
• точная дата освобождения жилья и выписки всех зарегистрированных лиц и ответственность за нарушение этого срока.

Безопасный способ расчетов. Расчеты наличными деньгами из рук в руки при личной встрече весьма рискованны, поэтому следует использовать какой-либо из следующих банковских инструментов:

• аккредитив. Это безналичный способ расчетов, при котором покупатель переводит деньги на специальный счет, банк блокирует их и перечисляет продавцу только после подтверждения регистрации права собственности;
• банковская ячейка. Это способ расчета наличными средствами. Покупатель кладет деньги в ячейку, продавец может получить их при предъявлении зарегистрированного договора;
• цифровой аккредитив. Этот инструмент позволит связать расчеты по всей цепочке в единый механизм. Раскрыть все аккредитивы возможно только при условии одновременной регистрации перехода прав по всем объектам.

Резюме

В идеале альтернативная сделка состоит из трех участников: продавца-покупателя, покупателя и продавца. Первый продает свою квартиру второму, чтобы приобрести новое жилье, которое продает третий. Такой вариант вполне реален, особенно если привлечь риелтора, а третий участник не собирается покупать новую квартиру на вырученные деньги.

Тем, кто собирается купить и/или продать жилье по альтернативной сделке, нужно быть готовым к тому, что процесс это непростой и долгий. Он требует тщательной проверки всех объектов и привлечения специалистов (риелторов, юристов), зато когда вся цепочка выстроилась и участники действуют согласованно, сделка проходит как по маслу.

Читайте также:

Как выписать человека из квартиры: кто может лишиться прописки по суду, без суда, по своему согласию и без него

Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?

Автор: Александра Аверина