При покупке готовой квартиры покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, в котором прописываются все условия сделки. Подписание договора означает, что стороны пришли к обоюдному соглашению и взяли на себя обязательства. Продавец получает деньги, покупатель — жилье. Однако такую сделку можно расторгнуть — по разным причинам.
Что такое договор купли-продажи
Почему можно расторгнуть договор купли-продажи
Основания расторжения договора купли-продажи
Когда можно расторгнуть договор купли-продажи
Как расторгнуть договор купли-продажи
Расторжение договора купли-продажи через суд
Что такое договор купли-продажи
Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение между сторонами, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель — принять и оплатить товар. ДКП регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ, в которой уточняются различные нюансы такой сделки.
Продавцом готовой недвижимости не обязательно выступает физическое лицо: приобрести квартиру по ДКП можно и у застройщика, если дом уже введен в эксплуатацию.
Закон предъявляет требования к содержанию договора, без которых документ не будет считаться заключенным. К таким условиям относятся, в частности, сам предмет договора и его цена. Еще одно обязательное условие — государственная регистрация сделки в Росреестре, после чего переход права собственности считается завершенным, а в ЕГРН появляются сведения о новом владельце.
Обязательные пункты договора купли-продажи:
- состояние передаваемого объекта недвижимости (отделка, коммуникации и пр.);
- сроки передачи объекта от продавца покупателю;
- сроки предоставления документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект;
- обязательства сторон (снятие с регистрационного учета, согласование неузаконенной перепланировки, если она есть, и пр.);
- заверения сторон о состоянии психического здоровья (справки из психоневрологического и наркологического диспансеров); отсутствие долгов и обязательств, при наличии которых в отношении какой-либо из сторон может быть возбуждено дело о банкротстве; информация о семейном положении — что сторона не состоит в браке или же супруг согласен на сделку.
Почему можно расторгнуть договор купли-продажи
Расторгнуть договор купли-продажи можно как по общим правилам, установленным законом, так и по правилам, предусмотренным в самом документе.
Законодательство не предусматривает расторжение договора, если этого захочет кто-то из сторон, а обязательства по договору исполнены должным образом. Гражданский кодекс в части 2 статьи 450 предусматривает изменение договора по требованию одной из сторон или расторжение по решению суда. Это возможно, если какая-либо из сторон допустила существенное нарушение договора.
В качестве подобных нарушений эксперты называют те, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В частности, к этим нарушениям относятся неоплата (полная или частичная) покупателем или уклонение от госрегистрации ДКП.
Основания расторжения договора купли-продажи
Договор купли-продажи можно аннулировать по разным причинам, к ним относятся:
- соглашение сторон;
- существенное нарушение, допущенное одной из сторон;
- существенные изменения обстоятельств, которые стороны учитывали при заключении договора;
- иные случаи, предусмотренные законом, правовыми актами или договором.
По соглашению сторон договор может быть расторгнут, например, в случае, когда после подписания документа продавец передумал продавать недвижимость, а покупатель готов отказаться от покупки. В этом случае стороны подписывают соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию. В документе можно уточнить последствия прекращения сделки: например, сторона, которая стала инициатором аннулирования, должна компенсировать расходы, которые понесла другая сторона.
Если условия расторжения договора купли-продажи не прописаны, а соглашение уже прошло Росреестр, аннулировать сделку можно через суд. К заявлению следует приложить соглашение между продавцом и покупателем о расторжении договора.
Когда можно расторгнуть договор купли-продажи
Соглашение сторон может предусматривать расторжение договора купли-продажи в любой момент после его заключения, даже когда договор уже исполнен. Судебная практика устанавливает, что регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения договора.
Общим правилом установлено, что одна из сторон может потребовать расторгнуть договор в течение срока исковой давности, то есть 3 (трех) лет. Иные сроки могут быть установлены сторонами в самом договоре.
Как расторгнуть договор купли-продажи
Договор купли-продажи можно расторгнуть по соглашению обеих сторон или в одностороннем порядке. В первом случае составляется соглашение в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Стороны договариваются о расторжении ДКП, заключают соглашение, подписывают акт приема-передачи и обращаются в МФЦ за распиской о принятии документов. После регистрации продавец снова обращается в МФЦ и получает новую выписку из ЕГРН, где собственником снова будет указан он.
Что касается денег, то стороны сами решают, когда покупатель должен вернуть продавцу аванс или задаток. Здесь есть важный нюанс: аванс возвращается в любом случае, а задаток остается у продавца, если сделка аннулируется по инициативе покупателя. Если же сделку решил прекратить продавец, то он должен вернуть задаток в двойном размере.
Во втором случае заявить о выходе из сделки может как покупатель, так и продавец. Впрочем, односторонний порядок указывается в ДКП нечасто, поскольку он невыгоден для обеих сторон.
Тем не менее покупатель может отказаться от сделки по следующим причинам:
- состояние квартиры не соответствует описанию в договоре — устранение недостатков потребует много времени и денег;
- продавец не передает квартиру покупателю вовремя и/или уклоняется от регистрации перехода права;
- продавец скрыл обременения на квартиру или людей, у которых на нее есть право;
- жильцы отказываются выезжать из квартиры или сниматься с регистрационного учета.
У продавца также есть право отказа от сделки, основания для этого такие:
- необоснованный отказ от приема квартиры;
- несвоевременный платеж по договору или полный отказ от платежа.
Расторгнуть договор можно и после заключения сделки. В этом случае есть три варианта:
- документы на регистрацию поданы, но переход права собственности еще не оформлен. В этом случае следует подать в Росреестр заявление о прекращении регистрации;
- при переходе права собственности без завершения расчета по сделке нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, при этом право собственности возвращается к предыдущему владельцу;
- квартира куплена в ипотеку, но банк еще не перевел деньги продавцу. Для приостановки ипотечной сделки нужно обратиться к кредитору и в Росреестр;
- квартира куплена в ипотеку, продавец получил деньги. В таком случае обязательства считаются исполненными, и решить проблему можно через досрочную выплату кредита или продажу квартиры с согласия банка;
- при полном исполнении обязательств эксперты рекомендуют совершить «зеркальную» сделку — составить договор купли-продажи, но поменять местами покупателя и продавца. Это реально при согласии обеих сторон, в противном случае — через суд.
Расторжение договора купли-продажи через суд
В случае обращения в суд истец сначала должен отправить второй стороне письменное предложение о расторжении договора. Если обращение не получило ответ — истец обращается в суд. В заявлении нужно указать суть нарушения и изложить требование о расторжении договора купли-продажи и/или возврате имущества, если оно было передано по договору.
Список документов, которые нужно приложить к исковому заявлению, обычно включает:
- договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт его нарушения или наступления обстоятельств, которые дают право расторжения;
- переписку сторон;
- документы, подтверждающие предложение ответчику расторгнуть договор;
- расчет взыскиваемой суммы (если истец требует возврата денег) или требование отменить переход права собственности (если продавец хочет вернуть недвижимость);
- документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления;
- справка об уплате госпошлины.
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Истцу лучше лично участвовать в судебных заседаниях, хотя можно и поручить это своему представителю — по доверенности.
В суд могут подать как покупатели или продавец, так и возможный наследник, который вовремя не обратился к нотариусу. В последнем случае вполне есть вероятность аннулирования ДКП — если суд признает покупателя недобросовестным, то есть гражданином, который понимал, что сделка может быть не совсем законной и нарушать права третьего лица.
Резюме
Расторгнуть договор купли-продажи реально, но, как правило, при наличии веских причин. Если расторжение происходит по взаимному соглашению, в суд обращаться не нужно, а аннулировать ДКП в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений и только через суд. В первом случае расторжение договора займет примерно месяц, во втором — до 4 месяцев или дольше, если появятся новые обстоятельства.
Чтобы не пришлось расторгать договор купли-продажи, эксперты советуют тщательно выбирать жилье и прописывать все нюансы в договоре.
Читайте также:
Кадастровая стоимость квартиры: что нужно знать покупателю и собственнику
Реновация 2025 год: сколько домов попало под расселение — смотрите точные адреса
Автор: Илья Краснов
Дата публикации 05 марта
