Коллекционное жилье: квартиры, которые никогда не обесценятся

До кризиса порядка 30% проданных в Москве квартир становились не первыми у новых владельцев. То есть приобретались инвесторами – в качестве вложения средств или для сдачи в аренду. Сегодня этот показатель едва дотягивает до 5%. Действительно ли инвестиции в столичные квадратные метры остались в прошлом? Специалисты «НДВ-Супермаркет недвижимости» убедились, что это не так, и назвали примеры объектов, купив которые, проиграть попросту невозможно.  

Вместо валюты (не самое доходное, но надёжное вложение)

Практика показывает, что квартиры в легендарных домах, особенно памятниках советской архитектуры, очень дороги и не так редки, чтобы за ними выстраивались очереди. Но стабильность вложений в них впечатляет: в отличие от премиум-недвижимости, с которой они сопоставимы по цене, квартиры в этих домах гораздо легче переносят экономические кризисы. Немногочисленные, но покупатели на них есть всегда: поклонники советских артефактов были и в девяностые, и в двухтысячные; за рубежом, в России и даже в самом СССР. Вот какие есть варианты.

Семь сестёр

Точнее, три – не все сталинские высотки жилые. Обычную квартиру можно свободно приобрести в зданиях на Кудринской площади, Котельнической набережной и Садовой-Спасской (на площади Красных ворот). Во всех трёх небоскрёбах в стиле ампира лотов всегда единицы, но они есть. Стоимость квадратного метра скачет с отметки в 260 тысяч рублей и до полутора миллионов, но рыночная норма для таких квартир – 400-500 тысяч за «квадрат». Это вполне соответствует делюкс-недвижимости в пределах Садового кольца. Но премиальные жилые комплексы выходят всё новые и новые ежегодно, а вот похвастаться тем, что они являются символом столицы, могут, пожалуй, только «семь сестёр».

Не Наркомфином единым

Легендарный памятник конструктивизма, дом Наркомфина на Новинском бульваре, получив проект реконструкции и мощную маркетинговую программу, стал по сути аналогом люксового жилого комплекса. Однако обеспеченные поклонники архитектуры гоняются за не менее яркими памятниками конструктивизма и авангарда. В топ самых легендарных столичных многоквартирных жилых домов также входят:

Дом Моссельпрома. Калашный переулок, 10. Около 800 тыс. руб. за кв. м.
Дом на набережной. Серафимовича, 2.  От 330 до 910 тыс. руб. за кв. м.

Не всё то «сталинка», что старше 1953 года постройки

Про здания XIX века и старше надо помнить то же самое: возраст ещё не означает ценность. Самые интересные сталинские дома были «целевыми»: как правило, они строились для руководства или просто работников наркоматов (ныне – министерств). Дипломатические дома Ленинский, 30 или Ленинградский, 59 определённо заслуживают уважения. Единственное – во времена легендарного вождя трафик был не таким оживлённым, как сегодня, и лучшие здания гордо красовались на первой линии самых широких проспектов, ставших теперь ключевыми вылетными автотрассами. Поэтому в таких домах окна, выходящие во двор, однозначная необходимость.

Кормилицы (квартиры под аренду)

Три кита, на которых стоит успех рантье – это локация, локация и ещё раз локация. Местоположение квартиры для арендатора важнее, чем для собственника. Срок окупаемости квартир в центре велик — на первый взгляд может даже показаться, что вкладывать в такой объект бессмысленно. Но зато именно здесь попадаются лоты, которые потом «содержат» всю семью не одно поколение. Сдать можно многое, но вот где успех гарантирован.

Уж лучше вы к нам

Южная часть Бегового района, улицы Ямского поля – традиционно самые популярные локации в Москве среди экспатов. В том числе из-за близости «Аэроэкспресса» в Шереметьево – возможно, чтобы в случае обострения международной обстановки можно было поскорее отправиться домой. Жилой фонд здесь разнообразный, но иностранных специалистов интересует в основном высокобюджетная аренда. Так что рентабельным товаром здесь будут лофты, апартаменты и квартиры в современных жилых комплексах классов «бизнес+» и «премиум», которых, к счастью обеспеченных инвесторов, здесь немало (МФК Art Residence, «I’m Тверская», «Правда» и т.д.)

Коммуналки XXI века

А среди отечественных арендаторов невероятно популярно такое жильё: хоть каморка или чердак, но чтобы в пределах кольцевой линии метро. В переулках близ Тверской, в Китай-городе и других старинных районах можно найти дореволюционные дворницкие, переделанные в квартиры. Их площадь зачастую не превышает 20 квадратных метров, но устроить аукцион среди потенциальных съёмщиков на такой объект куда проще, чем на любую квартиру за ТТК. В пределах Садового кольца ставка аренды даже «убитой» однокомнатной квартиры может переваливать за 70 тысяч рублей. «Двушки» в центре – не самый доходный для рантье бизнес, а вот трёх- четырёхкомнатные квартиры частенько снимают иногородние студенты, оставшиеся без общежития, или группы хипстеров-единомышленников – комнаты идут от 20-30 тысяч рублей в месяц за штуку.

Обман зрения (с виду круто, а приносит одни убытки)

Неопытному инвестору может показаться, что купив любой столичный стереотип (например, дачу в Серебряном бору), он уже никогда не будет ни в чём нуждаться. Но многие очень и очень желанные московские объекты таят в себе угрозу неликвида. Некоторые неоправданно дороги, другие невозможно сдать или продать.

Посёлок художников – для себя любимого

О частных поместьях чуть ли не в центре современного мегаполиса, где каждый квадратный сантиметр на счету, нельзя не упомянуть. Но на поверку оказывается, что дома в легендарном «городе-саду» могут стать достойным украшением настоящей «коллекции» московской недвижимости и не более того. Из-за запредельной стоимости они крайне неликвидны, лоты часто находятся в продаже годами, но потом всё равно снимаются с торгов, так и не найдя своего покупателя. Люди, располагающие девятизначными рублёвыми капиталами, могут позволить себе несколько просторных квартир с видом на Кремль за те же деньги; виллу в Калифорнии; частный самолёт. Романтиков, готовых побаловать себя ближней дачей на улице Алабяна, среди инвесторов совсем немного.

Осторожно: охраняется государством

И в погоне за недвижимостью, уже ставшей музейным экспонатом, тоже надо быть очень внимательным. Не стоит рассчитывать приобрести за бесценок старинный дом в аварийном состоянии на Пречистенке или Малой Ордынке, добиться признания его объектом историко-культурного наследия и спокойно ждать реставрации за счёт Министерства культуры. Снос выявленных памятников архитектуры хоть и невозможен, но и восстановление шедевра домостроения – удовольствие недешёвое. На многие здания реставраторов не могут найти годы и даже десятилетия. Такое приобретение рискует обернуться для инвестора «долгоперестроем».