Естественно, что многих покупателей новостроек сегодня волнует вопрос: что будет с ценами и предложением в 2021 году? По мнению экспертов, цены в следующем году продолжат расти, а девелоперы будут активно улучшать свои проекты, чтобы выжить в высококонкурентной среде. О переспективах первичного рынка, инвестиционной привлекательности и стоимости жилья специально для Новострой-М рассказал Александр Пасько, заместитель коммерческого директора по продажам ГК МИЦ.
Тренды 2020 год: что больше всего запомнилось?
Безусловно, это онлайн-продажи. И даже не столько они, сколько быстрый, резкий переход в онлайн всех участников рынка, кроме нотариусов, а это сделало бы жизнь девелоперских компаний в пандемию максимально легкой. Я считаю, что онлайн – это главный тренд. И он точно сохранится с нами на долгое время, если не появится что-то новое, и будет только развиваться.
То есть сейчас он усилился?
Да, сейчас усилился. Клиенты привыкли, что онлайн – это удобно, что рисков нет и это экономит их время.
Долго ли принимают решение о покупке квартиры онлайн?
Нет, решение принимают не долго. Я бы тут выделил два сегмента людей: те, которым важно их время, поэтому они с легкостью идут на онлайн-сделки, и те, кому привычнее работать по-старому, они не готовы меняться. Таких процентов 20. Остальные, по нашей практике, спокойно относятся к онлайн-покупкам.
Была такая информация, что онлайн люди покупают дорогое жилье, потому что они хорошо разбираются, знают, что им нужно, считают, что это не рискованно. А вот покупатели в масс-маркете хотят приезжать, им нужно все увидеть своими глазами, потрогать, подумать. Это сохранилось?
В целом, мы это не фиксировали. Здесь важно другое: на этапе выбора квартиры людям все еще сложно без помощи. Посмотреть ЖК, его местоположение, подобрать нужный лот – здесь требуется вмешательство застройщика в виде презентации, рассказа, дорожной карты. А остальные процедуры, которые раньше проходили очно, теперь идут онлайн. После выбора квартиры стопперов становится меньше.
Это касается и региональных покупателей в том числе?
Да, конечно. Для них это вообще очень удобно, т.к. минимизирует количество поездок, сокращает финансовые и временные затраты. По сути, сейчас можно только приехать выбрать, а все остальные процессы от выбора ипотеки до электронной регистрации провести уже по месту жительства.
Доля региональных покупателей растет?
Я бы не сказал. Стандартно это порядка 8-10%, какого-то всплеска нет.
А в процентном соотношении какая доля онлайн-сделок?
На текущий период, если оценивать достаточно грубо, то процентов 60% идут онлайн, а 40% – офлайн. Эта цифра будет увеличиваться, важно чтобы банки шли навстречу. Ипотечные сделки все равно подписываются в стенах кредитных организаций, либо проводится верификация клиента. Например, в пандемию сотрудники банков выезжали к клиентам на дом. Если удастся законодательству и банкам трансформироваться в этом направлении, то мы можем дойти и до 90% онлайн-сделок.
Сами банки в этом заинтересованы?
Конечно! Это увеличит количество сделок.
Из трендов уходящего года еще можно выделить ипотеку с господдержкой. Если говорить про цифры, то это в среднем 87% из всех ипотечных сделок компании. Если говорить о 100% сделок, то 70 из них проходят в ипотеку, а уже 87% из них – с господдержкой. Это очень большой процент.
Оставшееся приходится на семейную ипотеку?
Нет, семейная ипотека не занимает большой доли. Порядка 5% всего. Как мы фиксируем у себя, она интересна в плане рефинансирования. Люди приходят к ней уже позже, когда появляется такая возможность. Это отмечают и наши банки-партнеры.
А ипотека с участием материнского капитала?
Таких сделок становится больше, причем практически в геометрической прогрессии. Это зависит и от того, что за первого ребенка сейчас дают маткапитал. Люди сейчас активно его получают и, понимая, что есть льготная ипотека, а маткапитал можно использовать для досрочного погашения, берут этот кредит.
Растущие цены не пугают людей?
Если говорить про сейчас, то спрос стал более спокойным и чуть меньше, чем когда только появилась господдержка. Это понятно: год тяжелый, много разных событий, люди сейчас хотят расслабиться, отдохнуть и подумать над покупкой жилья уже в 2021 году.
Этому способствовало и продление ипотеки. Люди понимают, что еще есть время для выбора. И можно сделать этот выбор более спокойно и рассудительно. Новый год – это большой праздник, люди хотят уже просто расслабиться.
Запуск ипотеки с господдержкой был необходим? Он спас рынок? Или можно было обойтись какими-то другими методами?
Эта ипотека сильно стимулировала рынок. Мы получили максимальное количество денег в обороте, второй такой пик был в ноябре. Второй квартал в меньшей, а третий квартал в большей степени ипотека взорвала.
Нужно ли было продлевать?
Да, ее нужно было продлевать. Это хорошая ставка, к которой мы долго шли. Много говорили раньше, что ставка по ипотеке должна быть в районе 6% – и вот мы, наконец-то, пришли к этому.
Многие банки даже 5,8-5,9% дают…
Да, в рамках разных акционных программ есть такие ставки.
А растущие цены? Вся история с тем, что льготная ипотека вызвала такой ажиотаж и перегрев рынка, и сейчас ипотечный пузырь надувается из-за того, что люди набрали ипотеки.
Я бы сказал, что если брать целиком 2020 год, то нельзя сказать, что он разительно отличается от 2019 года. Т.е. нельзя сказать по объему, что было продано сильно больше. Все же была достаточно существенная просадка во втором квартале, которая компенсировала последующие продажи и вывела год на уровень 2019. Ну, конечно же, со стандартным ростом рынка, но особого пика нет. И пузыря нет.
Люди потянут ипотеку, которую набрали?
Да. Банки, со своей стороны, достаточно осторожны были в одобрении заявок, было много отказов, больше, чем в аналогичные периоды.
Говорят, что следующий год будет не только годом залоговых квартир, которые выйдут на рынок от ипотечников, которые не справились с кредитом, но также и годом квартир по переуступке от инвесторов. Как вы считаете? Инвесторы набрали квартир?
Мы у себя фиксируем увеличение средней площади. Если до пандемии она была 42-43 кв. м, то сейчас в районе 48. По портфелю нашей группы компаний, мы видим людей, которые решают свои жилищные вопросы: расширение или покупка первого жилья. Поэтому я бы не отметил сильный рост инвесторов.
Безусловно, такая ставка стимулировала к покупке, это мощный инструмент. Можно сказать, что те люди, которые инвестировали, и так бы инвестировали, просто сейчас они сделали это с учетом льготной ипотеки, так выгоднее.
А если говорить про цифры, сколько сейчас инвесторов?
15-18% – стандартно. В «старой» Москве у нас есть несколько проектов, которые интересны для инвесторов: сити-комплексы «Мята» и «Амарант». Ну и, конечно, все наши проекты в Новой Москве: ЖК «Цветочные Поляны», «Южное Бунино» и «Кленовые Аллеи». Там цены выросли больше всего – до 25% за год. В «старой» Москве – это в среднем 10%, а в области – 14%.
В следующем году Новая Москва опять будет опережать «старую» Москву?
У Новой Москвы есть все шансы, чтобы остаться в лидерах по росту цены, потому что она все еще имеет хорошие перспективы развития. На данный момент реализовано только процентов 50 от обещанного развития. Триггеры для роста сумасшедшие. Даже новая линия метро уже добавляет потенциал к росту стоимости, а есть еще бизнес-кластеры, торговые центры и много всего другого.
Вы собираетесь еще новые проекты запускать?
Да, но не в Новой Москве. В 2021 году мы планируем запустить два проекта в границах «старой» Москвы. Они будут комфорт-класса. Один из них будет также интересен для инвесторов, он расположен на Пятницком шоссе. Комплекс с финишной отделкой. Он будет интересен и для инвестиций, и как первое стартовое жилье. Это будут апартаменты, ориентированные на молодых людей. Второй проект выйдет ближе к концу года, поэтому расскажем о нем позднее.
Если уж речь зашла про апартаменты, надо ли их приравнять к жилью?
Я считаю, что сначала надо разобраться, что такое апартаменты, описать их, зафиксировать правовой статус. А потом уже понимать, что приравнивать и к чему. Сейчас они все разнородные.
Но, в целом, не важно, как их называть, надо дать людям возможность регистрации в них по месту жительства. Такое жилье в Москве массово строится, активно покупается, но люди не получают возможность в нем регистрироваться. А это важно. У таких объектов, как правило, хорошее месторасположение. Мы все понимаем, что они продаются дешевле, чем квартира, для людей это хорошая возможность переехать в столицу. В Москве больше рабочих мест, лучше развита инфраструктура. Люди покупают апартаменты с учетом этого, но не могут полноценно пользоваться ими.
А как же история о временной регистрации на 5 лет. Она не работает?
Это, к сожалению, не работает. Людям отказывают в регистрации.
Вернемся к льготной ипотеке. В каком бюджете покупают?
Покупают большие по площади квартиры. В Новой Москве средний чек – 158 тыс. руб. за кв. м, в области – 107 тысяч за кв. м, в «старой» Москве – 343 за кв. м.
Главный вопрос: продлят ли ипотеку с господдержкой после 1 июля?
Хочется, чтобы наше государство и наши клиенты оставались платежеспособными. Я считаю, что правильным шагом будет выработка механизма, который позволит сохранить ставки по ипотеке в пределах 6-6,5%.
Нужно разработать и ввести такие инструменты, при которых стандартная ипотека будет в этих пределах.
Если предположить, что ипотеку не продлят. Что будет с рынком новостроек?
Безусловно, будет проседание по продажам. Но это все относительно. Мы проходили уже такие периоды. Все регулируется ценой. Думаю, что через 2-3 месяца после окончания господдержки застройщики начнут давать дисконты и преференции. Но не больше 5-10%, потому что все мы живем в рамках финансовых моделей. Спад будет, но рынок и клиенты привыкнут и все вернется.
Недавно одна компания в своем исследовании сравнила разницу между скакнувшей ценой и льготной процентной ставкой и пришла к выводу, что мы уже близки к тому, что овчинка выделки не стоит.
Да, есть такое.
Логично предположить, что люди это поймут и спрос остановится?
Тут вот в чем дело, все балансирует. Сейчас очевидно, что спрос стал спокойнее, чем был. Но также очевидно, что к февралю он возобновится. Окончание ипотеки – это июль. Поэтому люди после новогодних праздников активно приступят к поиску жилья.
Важно застройщикам тоже подготовиться: вымылось предложение, надо обновлять продуктовую линейку. Как я сказал, мы планируем два проекта в границах «старой» Москвы, но также в Новой Москве в марте мы планируем вывести две вторые очереди: в ЖК «Южное Бунино» и в ЖК «Цветочные Поляны».
В Подмосковье в 2021 году мы завершим проект «Зеленые Аллеи», останется только большой комплекс «Новоград Павлино» – там тоже будет хорошее вливание новых лотов.
Сейчас застройщики, пользуясь случаем, активно выводят на рынок новые проекты. Как вы считаете, это продолжится?
Конечно.
Конкуренция усилится?
У клиента станет больше выбора, а это всегда позитивно, потому что идет конкуренция и неминуемое улучшение продукта. У нас сильный продукт и продуктовая концепция, поэтому мы всегда будем интересны потребителю.
Пару слов о продукте. Отличается ли он от того, что предлагается в «старой» Москве? Изменился ли покупатель? Эксклюзивные форматы квартир – интересны ли они покупателю или это на любителя?
На любителя, но таких среди наших клиентов много. Если брать долю ЭФК, то такого предложения мы делаем порядка 6-10%, в зависимости от ЖК. Это дефицитный товар, он дороже, чем классическая квартира. Но клиентам они интересны. Ранее такие квартиры были предложены в элитном сегменте, сейчас есть возможность приобрести их в масс-маркете.
Если говорить о проектах, то, конечно, концепция строительства комплексов в Новой, «старой» Москве и области отличается. Если брать Новую Москву и область, то это «Все по-твоему» – наша концепция, которая построена на семи элементах. Суть ее простая, это своего рода конструктор идеального жилья.
Изначально при выборе места для строительства жилого комплекса мы останавливаемся на тех локациях, которые находятся в благополучных, экологически чистых районах, имеют хорошую транспортную доступность и где можно разместить достаточное количество корпусов для того, чтобы оснастить их достаточным количеством инфраструктуры. Мы стремимся создавать комфортную среду проживания.
Помимо этого важного элемента, у клиента появляется возможность выбирать разные типы отделки, планировки: классические, евро, с гардеробной и так далее. Большой акцент мы делаем на благоустройстве. Это дает клиенту больше простора.
Во дворе у нас зонированные по возрастам детские площадки. Дети играют в окружении сверстников, что помогает им быстрее развиваться. Есть площадки для воркаута, для спокойного времяпрепровождения. В коммерческих помещениях представлены продуктовые магазины, салоны красоты, развивающие центры – все, чтобы жителям не надо было выезжать за пределы жилого комплекса.
Если говорить о «старой» Москве, то реализации концепции там невозможна. Это все же более массовый продукт, а в «старой» Москве у нас тематические индивидуальные проекты. Например, ЖК «Вереск» – это место силы, такой семейный комплекс, где каждый найдет свое. Место, где можно отдохнуть и на следующий день отправиться покорять новые вершины.
СК «Мята» – спокойный комплекс для инвесторов. Концепция такая, что ты находишься в центре всех стратегически важных объектов – центр города, Москва-Сити – все под рукой, ты не тратишь время и не переживаешь, что можешь опоздать куда-то. А СК «Амарант» – это такой особняк в центре Замоскворецкого района. «Тихая гавань» и для инвесторов, и для жильцов.
Покупатели стали привередливее? Как отличается скорость принятия решения у покупателей масс-маркета и бизнеса?
Сроки принятия решения не сильно разные. Я бы отметил, что в бизнес-классе клиент быстро принимает решение и более детально выходит на сделку, потому что имеет большие бюджеты и сильную занятость. Такие сделки планируются за 2-3 недели. По масс-маркету мы такого не отмечаем, там идет наша стандартная воронка. Бизнес-класс же более спланированный.
Расскажите про отделку. Ваш новый проект, о котором упомянули, он будет только с финишной отделкой? Никакой white box не предусмотрено?
Да, только финишная отделка. Мы специально так сделали, потому что понимали, что инвестору важна быстрая прибыль, а тем, кто покупает первое жилье, тоже важно быстрее заехать и начать жить. Когда продукт полностью готов, в нем остается только расставить мебель и жить или сдавать в аренду. Предчистовая отделка – это шум, который будет влиять на качество жизни клиентов.
В целом, отделка набирает популярность. Если в самом начале, когда такие квартиры выходили на рынок, клиенты смотрели на это сомнительно, то сейчас в районе 70% квартир покупается с финишной отделкой по всем проектам.
Все продукты по концепции ВПТ у нас продаются с вариативной отделкой: чистовая, предчистовая, без отделки. Как раз чистовая в миксе составляет 68-70%. Ремонт от застройщика не пугает клиентов – он понятен, проверен и входит в тело кредита, который выдается сейчас по господдержке. Это удобно и выгодно.
Хочется заглянуть в следующий год. Чего ждать?
Я уверен, что все будет нормально. Безусловно, начало года будет классически спокойным – люди выходят после праздников, втягиваются в рабочий процесс. И с начала февраля выходят на подбор квартир. Поэтому середина 1, а также 2,3 кварталы мы видим активными: тут и вывод новых продуктов, и ипотека с господдержкой. А дальше все зависит от государства и ставок по ипотеке.
Кстати, пару слов по эскроу. Покупателям сейчас все понятно?
Покупателям все понятно, им спокойно, и я бы также отметил, что покупатели обращают на это внимание и знают, что целиком и полностью ГК МИЦ первая перешла на проектное финансирование. Это является ощутимым преимуществом – покупателям это важно.
Каким будет рост цен в следующе году?
В среднем по рынку, думаю, сохранится на уровне 12-15% годовых. Классически. Если, конечно, никаких новых триггеров не появится. Квартира в новостройке – наиболее выгодное вложение средств по сравнению с тем же депозитом. Это совсем другой рост прибыльности.
Дисконтов под конец этого года нам от застройщиков не ждать?
Мы сейчас ввели специальную новогоднюю акцию и предлагаем скидки до 10% по разным проектам. Это мы делаем сознательно, понимаем, что стоимость ниже, чем мы реализовывали до введения акции.
Сейчас хорошая пора, у клиентов есть возможность спокойно выбрать ЖК. Мы хотим, чтобы покупка, благодаря этой скидке, стала более приятной.
Читайте также
«Выжить любой ценой» – Денис Бобков об итогах 2020 года, обрушении рынка новостроек, новом локдауне и льготной ипотеке
«Спрос будет удерживаться на высоком уровне, а цены продолжат расти»
Автор: Ирина Кис
Дата публикации 30 декабря 2020
