Министерство строительства и ЖКХ решило законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов и запретить в будущем строительство новых проектов. Специально для Новострой-М управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова рассказывает, почему больше всего запрет затронет премиальный и элитный сегменты, в которых на апартаменты приходится практически половина предложения. В сегменте комфортного жилья их доля не более 15%.
В Минстрое посчитали нецелесообразным «в будущем строить все, что не подходит под жилое». Об этом недавно заявил заместитель главы ведомства Никита Стасишин на парламентских слушаниях в Совете Федерации. Новый законопроект в отношении апартаментов главным образом отразится на первичном рынке Москвы, в регионах данный формат не столь распространен.
Апартаменты как вид недвижимости давно требует создания нормативно-правовой базы для регулирования сегмента, причем быстро растущего. И первое, что необходимо, законодательно закрепить само понятие и разработать методологию классификации проектов. На рынке есть объекты, попадающие под категорию «апартаментов», но фактически ими не являющиеся, в частности апарт-отели или сервисные апартаменты при гостиничных операторах.
Например, проекты The Book на Новом Арбате и Fairmont & Vesper Residences на Тверской. Полный запрет апартаментов может повлечь негативные последствия в первую очередь для гостиничного бизнеса. Нельзя запретить строить гостиничные апарт-комплексы и инвесторам продавать номера в них. Также как нельзя принудительно присвоить статус жилой недвижимости номерам в апарт-отелях.
Поэтому более разумный подход - не запрет строительства апартаментов в целом, а создание нормативной базы для их регулирования. Необходимо применение жестких требований к так называемому «псевдожилью» - фактически жилым домам, возводимым на земле «под коммерческую застройку».
Для застройщика апартаменты – более легкий путь, фактически лазейка в законодательстве, т.к. на них не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, и нет необходимости в социальной инфраструктуре. Разницы в технологиях строительства нет, и девелоперы, специализирующиеся на апарт-комплексах, могут легко переориентироваться на жилье. Но усложняется процедура получения разрешительной документации.
Для начала реализации проекта жилого комплекса нужно найти подходящий земельный участок с хорошей жилой и инженерной инфраструктурой и пройти массу согласований. Поэтому при запрете апартаментов необходимы изменения и в градостроительных регламентах. На многих территориях, где по тем или иным причинам строительство жилья невозможно, реализуются апарт-комплексы.
Логичное следствие данной инициативы - возможность изменения вида разрешенного использования земельных участков, чтобы застройщики могли строить именно жилье.
Вопросы есть и к процедуре присвоения статуса жилья апартаментам в текущих проектах. Во-первых, поменяется ли стоимость их обслуживания и налогообложение, либо только появится возможность постоянной регистрации. Во-вторых, как будут обеспечиваться уже построенные комплексы социальной инфраструктурой.
Владельцы апартаментов, став собственниками жилья, потребуют строительства школ, поликлиник, детских садов, положенных им по закону.
Но в Москве огромный дефицит свободных площадок, строить физически негде. Вопрос должен решаться уже на уровне муниципалитета, а не конкретным застройщиком. В-третьих, что будет с объектами, не соответствующими требованиям к жилой недвижимости, каким образом их планируют приравнивать к жилью в обход правил. И здесь главное не допустить, чтобы амнистия создала прецедент для снижения требований к стандартам жилья.
Если говорить о реакции рынка на законопроект, то можно ждать повышенную активность со стороны девелоперов. Во-первых, форсирование выхода новых апарт-комплексов в высокой степени готовности. Во-вторых, рост активности по получению разрешений на строительство. Застройщики сейчас будут спешить закрепить правовой статус своих объектов и обеспечить юридическую безопасность их реализации в текущем формате.
Аналогичная картина была и в 2019 году в связи с переходом на проектное финансирование. Справедливо, чтобы все проекты, начатые как апартаменты, были достроены в этом же формате. Пересмотр статуса помещений на жилые существенно меняет экономику, и проект может просто стать нерентабельным.
Второе возможное последствие – незначительное повышение стоимости апартаментов в текущих проектах, попадающих «под амнистию».
Если ранее разница в цене по сравнению с квартирами достигала 10-15%, то сегодня она не столь существенна, а в элитном сегменте апартаменты могут стоить даже дороже. Причина - высокий уровень новых проектов. По своим характеристикам, благоустройству внутренней территории и инфраструктуре апарт-комплексы не уступают жилым домам.
А по «начинке» даже более интересны: это и необычные планировки с высокими потолками, и отделка от известных дизайнеров, и собственные террасы. Так в элитном сегменте в октябре средняя цена одного квадратного метра апартаментов - 1 106 000 руб., квартир – 1 077 500 руб. В премиальном сегменте – 615 000 руб. за квадратный метр апартаментов и 643 000 руб. - квартир. В бизнес классе 272 000 руб./кв. м - апартаменты, квартиры – 286 000 руб./кв. м. Таким образом, в долгосрочной перспективе ценообразование в новых проектах не сильно изменится.
Подводя итог, регламентация сегмента апартаментов требует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. На чтения закона и его рассмотрение в Совете Федераций уйдет не один месяц, поэтому ситуация прояснится не ранее 2021 года. До этого момента существенных изменений не произойдет, и застройщики продолжат строить апартаменты в прежнем формате.
Читайте также:
«Когда речь идет о скидках в 15-20% и выше, стоит насторожиться. Скорее всего, продавец завысил цены или предлагает неликвидный товар»
Самые прибыльные новостройки Москвы: 10 жилых комплексов, сильнее всего подорожавших за III квартала 2020
Дата публикации 25 ноября 2020
