Количество выдаваемых жилищных кредитов в России возросло. Основные причины – запуск программы льготной ипотеки под 6,5% и снижение ключевой ставки ЦБ. Ажиотажный спрос на ипотеку породил разговоры об угрозе возникновения «пузыря», ведь доходы граждан по-прежнему стагнируют. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М рассказал об ипотечном буме и его последствиях.

На днях ЦБ опубликовал статистику по количеству выданных ипотечных кредитов по ДДУ (на новостройки) – за 7 месяцев 2020 года выдано 221 742 кредита, что на 21% больше значения за аналогичный период прошлого года. Ещё одна «тревожная» цифра – двухкратное увеличение количества выданных кредитов в июле 2020 – 48 261 против 24 200 в июле 2019.

Цифры заставляют задуматься, не так ли? Однако, как при любом «разборе полётов», надо принимать во внимание не только сами цифры, но и что за ними стоит, какие внешние факторы оказали влияние.

Начнём с того, что за январь-февраль 2020 получились практически схожие цифры накопленным итогом с аналогичными месяцами прошлого года: разница меньше 1% (в пользу 2019 года). За январь-март – разница 5% в пользу 2020 года, однако за январь-апрель разница составила 4% в пользу 2019 года. За январь-май зафиксирована ничья – равное количество выданных кредитов, а затем уже за январь-июнь пошла прибавка в пользу 2020 года (9%), что в итоге за январь-июль выросло в значение 21%.

Какие же факторы оказали влияние на выдачу кредитов? Разделим их на стимулирующие и тормозящие. К тормозящим факторам однозначно можно отнести пандемию короновируса, а точнее – ограничения на перемещение, самоизоляцию, ограничение работы кредитных организаций, офисов продаж новостроек, ограничение (прекращение в Москве) работы строительных организаций и прочие факторы (включая неуверенность в завтрашнем дне, ожидание краха экономики и т.п.).

Именно эти факторы «сработали» в апреле – на пике пандемии, особенно в Московском регионе.

Однако именно в апреле была разработана программа стимулирования рынка новостроек (в частности, программа субсидирования льготного кредитования), именно в апреле была понижена ключевая ставка до 5,5% (а перед этим, в марте – сохранена на уровне 6%, невзирая на негативный внешний фон).

В дальнейшем ставка была снижена до текущего уровня 4,25%. И всё это благоприятно отразилось на снижении средневзвешенной ставки по кредитам – с 8,79% в январе она упала до 7,28% в июле 2020 года и вызвало рост количества выдаваемых кредитов, начиная с мая.

Еще к стимулирующим факторам можно отнести ослабление курса рубля в марте 2020 года (с тех пор он так и не вернулся к прежним значениям), возобновление строительства в мае-июне 2020 года, возобновление работы офисов продаж с июня (последние два пункта относятся к Москве), в целом на удивление устойчивое прохождение российской экономикой пандемии (ожидания большинства граждан были куда более негативными).

Но, может быть, за этим «взрывным» ростом ипотеки на фоне стагнирующей экономики мы не видим такого же роста задолженностей (ведь реально пострадало много секторов экономики, и доходы людей, с ними связанных, резко сократились)?

Нет, тут не наблюдается резкого ухудшения. По итогам июля просроченная задолженность по кредитам на ДДУ составляет 6,143 млрд рублей (0,35% от общего объёма задолженности по ипотечным кредитам на новостройки). Для сравнения – по итогам 2019 года эта цифра составляла 5,464 млрд рублей (0,36%). Т.е. по мере роста объёмов выдачи ипотеки доля просрочки даже несколько сократилась.

Ещё один интересный показатель – доля досрочного погашения в общем объёме предоставленных ипотечных жилищных кредитов. Так вот по итогам 2 квартала 2020 года она составила 53,8% (в 2019 году максимальное значение было по итогам 3 квартала – 41,2%).

Получается, что стали не только больше кредитов брать, но и погашать досрочно. При этом погашение происходит в основном за счёт средств заёмщиков, а не новых кредитов (не рефинансирования). Хотя доля рефинансирования за 6 месяцев 2020 года тоже подросла (согласно данным Дом.РФ) и достигла 15,7% против 4,8% за аналогичный период прошлого года.

Можно подытожить, что в настоящее время каких-либо тревожных признаков надувания «ипотечного пузыря» (кроме роста выдач) нет. Все другие показатели свидетельствуют о том, что ситуация устойчива.

Единственное, в чём могло бы выразиться «надувание» – это в росте цен на новостройки. Действительно, при прочих равных, более доступная ипотека расширяет круг потенциальных покупателей жилья, и в этом случае вместе со спросом начинают расти цены.

Однако тут важно учитывать, что доходы населения всё же не растут, и повышение доступности ипотеки – это компенсация снижения доходов, и число семей с доходами, достаточными для вступления в ипотеку, ограничено.

А рост цен обуславливается другими причинами, основная из которых – сокращение объёма предложения новостроек в результате перехода отрасли на схему эскроу-счетов.

Читайте также

Советы заемщикам: как грамотно взять ипотеку и уберечь себя от дефолта

Ипотечники спасают рынок жилья: их активность в Москве уже превысила прошлогодние показатели

Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М