В нынешней непростой ситуации, когда рубль обесценился, а цены на нефть рухнули, многие россияне поняли: вот он, очередной кризис. И, чтобы сохранить свои сбережения, начали активно конвертировать их в квадратные метры. Для большинства это самый понятный и привычный способ вложения средств. Но что на самом деле выгоднее: держать деньги в банке или инвестировать их в недвижимость? Новострой-М пообщался с экспертами и узнал, в чем плюсы и минусы каждого варианта, а также стоит ли сейчас вкладываться в новостройки или лучше подождать более подходящего момента.
Доходность, ликвидность, простота управления активами
Существуют несколько способов сохранения и приумножения личных средств, но только два из них регулярно применяются на практике: покупка недвижимости и хранение сбережений на депозите в банке. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы, и все их необходимо тщательно взвесить, прежде чем принимать решение в ту или иную пользу.
Вот два основных критерия, на которые можно ориентироваться: доходность и простота управления. С одной стороны, банковские вклады являются достаточно надежным вложением средств. Однако на сегодняшний день конвертировать рубли в валюту после последних скачков уже поздно, а текущая ставка по рублевым вкладам не так высока, комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
А вот инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются одними из самых выгодных. В перспективе они могут принести хорошую прибыль.
Но есть одна загвоздка: управлять таким вложением весьма непросто. Если при изменении банковских ставок достаточно открыть счет в другой организации и перевести туда средства, то в случае с покупкой квартиры отказаться от своего выбора так просто не получится.
Это единовременное вложение, и все нюансы по нему нужно заранее просчитать. Тем не менее, несмотря на некоторые сложности, большинство россиян в условиях коронакризиса все чаще делают свой выбор в пользу недвижимости, а не депозитов.
«В конце марта, когда президент в своем обращении к россиянам заявил о введении налога на доходы по депозитам на сумму более 1 млн руб., вкладчики ринулись в банки снимать средства. В итоге за март и апрель люди вывели более 1 трлн руб. Несложно догадаться, что значительная часть этих средств перетекла на рынок недвижимости»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Чтобы квартира оправдала себя, необходимо минимизировать все существующие риски. Для этого нужно, в первую очередь, правильно определиться с объектом инвестирования и выбрать:
- уже готовое жилье;
- квартиру на этапе строительства.
В первом случае потенциальная доходность намного снизится, но зато и рисков не будет никаких. Готовое жилье выгоднее приобретать, если главная цель – сдавать квартиру в аренду и получать от этого пассивный доход. Тогда вложения сразу начнут окупать себя. Если же купить квартиру в строящемся доме, то потом можно перепродать ее по более выгодной цене. В зависимости от индивидуальных особенностей и преимуществ ЖК доходность составит 20-50% с момента начала строительства и до даты ввода его в эксплуатацию.
Так, на начальной стадии строительства ЖК комфорт-класса «Гоголь парк» в Люберцах (неподалеку от станции метро «Лухмановская») стоимость жилья начиналась от 1,9 млн рублей за 25-метровую студию. Сегодня, когда первый из двух корпусов находится в высокой степени готовности, а сдача намечена на конец текущего года, минимальная стоимость предложения составляет уже 3,5 млн рублей.
При покупке жилья на стадии строительства следует:
- заранее оценить структуру спроса и отобрать наиболее выгодные и перспективные локации;
- сравнить существенные характеристики комплексов, включая транспортную доступность и наличие инфраструктуры;
- обратить внимание на наиболее ликвидные квартиры и планировочные решения (к ним относятся студии, однушки и небольшие двушки, а также квартиры евроформата, где кухня объединена с гостиной);
- тщательно изучить историю и репутацию застройщика.
Самые удачные комплексы располагаются в локациях с развитой транспортной сетью, недалеко от станций метро или ж/д-платформ, рассказывает Игорь Сибренков. Они реализуются в соответствии с яркой концепцией, по индивидуальному архитектурному проекту, и имеют необходимый набор собственной социальной и коммерческой инфраструктуры (особенно если это проект комплексного освоения территории). Если речь идет об отдельно стоящем доме, то для него также очень важна близость к соцобъектам.
«Ситуация с банковскими депозитами такова: ставки на рублевые вклады снижаются и, как правило, не превышают 4-5% годовых, курс рубля нестабилен, на прибыль от вкладов теперь придется платить налог. Все это негативным образом сказывается на их инвестиционной привлекательности. Из плюсов банковских вкладов – простота в управлении и гарантии государства на возврат средства по вкладам до 1,4 млн руб. Если сумма, которой располагает инвестор, больше указанной цифры, то ему придется раскладывать ее по разным банкам»
Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group
Депозит уступает позиции: риски одинаковые, доход минимальный
На первый взгляд, банковский депозит по сравнению с инвестициями в недвижимость обладает рядом преимуществ: простота инвестирования, небольшой порог входа, прогнозируемость результата, возможность извлечь средства в любой момент (но при этом теряется доход).
Однако при всех преимуществах есть один недостаток, который перекрывает плюсы – депозиты давно утратили свою инвестиционную привлекательность. Размещая деньги на вкладе в банке, инвестор скорее обеспечивает их сохранность, не имея возможности извлечь существенную прибыль, говорит Андрей Колочинский.
Кроме того, что касается рисков инвестирования, то до недавнего времени вложения в недвижимость было принято считать высокорискованными. Государство фактически не защищало интересы участников долевого строительства. Но 1 июля 2019 года с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ ситуация изменилась, и теперь дольщики находятся даже в более выигрышном положении, чем вкладчики.
Так, при потере банком лицензии, максимальная сумма, которую могут вернуть вкладчику, составляет 1,4 млн руб., в то время как при возникновении проблем у застройщика покупатель жилья может рассчитывать на компенсацию в размере до 10 млн руб. (при условии, если недвижимость покупалась с использованием эскроу-счета).
«Депозитные ставки за последнее время упали. При этом цены на недвижимость, наоборот, растут. За минувший год рост цен за квадратный метр на наших объектах варьировался от 11% до 24%. Это значительно больше, чем ставка по депозиту. Получается, инвестиция в недвижимость как минимум в два раза выгоднее, чем хранение денежных средств на депозите. К тому же, существенная часть объемов жилья реализуется по схеме эскроу, поэтому вложение в новостройку – безрисковая инвестиция»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Интерес инвесторов в последнее время развернулся в сторону вложений в недвижимость, особенно это ощутимо в Московском регионе. И на это повлиял в том числе ряд рыночных факторов: ослабление курса рубля, налог на прибыль по банковским депозитам, рост инфляции. На руку инвесторам играет и небывалая в России (самая низкая в истории) ставка по ипотеке при покупке квартир в новостройках – всего 6,5%.
Кроме того, застройщики нередко предлагают собственные программы поддержки, рассказывает Александра Мамохина. К тому же, у инвестора всегда есть возможность впоследствии сдать купленную квартиру или апартамент в аренду (средняя доходность в Москве 3-5% годовых), и тогда его доход будет формироваться из двух источников — прирост стоимости самого объекта и арендные платежи.
На наглядном примере: сравнение депозита и вложений в новостройку
Чтобы поддержать покупателей, компания Level Group совместно с банком ВТБ запустила в мае спецпрограмму субсидирования ипотечных ставок на апартаменты. В течение первого года ставка по ипотеке составит 0,6%, на последующие годы либо 8,6% при сроке кредита до 30 лет, либо 6,4% при сроке кредита до 7 лет, либо – 6,9% при сроке кредита до 15 лет.
Простейший подсчет показывает, что на сегодняшний день вложения в новостройки выгоднее, чем банковский вклад на тот же период. Так, в проекте «Level Донской» минимальная стоимость студии сегодня составляет 8,3 млн руб. Если положить эти деньги в банк (Сбербанк, вклад под 4,7% годовых), то через 2 года можно получить 9,2 млн руб. Однако начиная с 2021 г. придется заплатить налог на прибыль с вклада, следовательно, итоговая сумма составит порядка 9,1 млн руб. Если же купить апартамент, то через два года к моменту ввода в эксплуатацию его стоимость может вырасти как минимум на 30% до уровня 10,9 млн руб.
При сдаче в аренду этой студии ее годовая доходность составит порядка 10% при долгосрочной аренде и около 7% при краткосрочной. Уровень арендных ставок на студии и однокомнатные квартиры в новом фонде в районе, приближенном к центру, доходит до 80-90 тыс. руб. в месяц и до 3,5 тыс. руб. в сутки при краткосрочной аренде.
Ни то, ни другое
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», имеет альтернативное мнение насчет депозитов и вложений в недвижимость. Он считает, что на сегодняшний день ни один из предложенных способов инвестирования не может считаться оптимальным.
И вот почему: ставки по депозитам относительно стабильны, их изменения возможны лишь по мере пересмотра ЦБ РФ ключевой ставки. Но доходности там настолько низкие, что, с точки зрения заработка, да и даже спасения своих денег от растущей инфляции, выглядят не совсем привлекательно. А вот недвижимость, несмотря на всю привлекательность, вполне возможно, окажется на какое-то время не самым лучшим объектом для инвестирования. «Мы находимся в начальной стадии затяжного и глубокого кризиса, когда, быть может, спрос на коммерческую и жилую недвижимость уйдет в глубокую и продолжительную рецессию», – говорит эксперт.
«Более того, банковский депозит хоть и не слишком выгоден, но позволяет хотя бы прогнозировать свои будущие доходы. Чего сейчас не скажешь о рынке недвижимости. В этом плане куда более перспективными выглядят операции на финансовых рынках, позволяющих получать вполне приличную прибыль от торговли акциями, облигациями или иными финансовыми инструментами. Доходность там фактически не ограничена и определяется лишь уровнем риска, который готов взять на себя инвестор».
Как действовать в нынешней ситуации
Разумеется, однозначных советов, куда лучше вкладывать средства, никто дать не может, так как действия конкретного человека должны основываться на его финансовых возможностях и предпочтениях. Но приумножить свой доход можно всегда, считает Алексей Коренев.
«Секретами мастерства могут поделиться гуру финансовых рынков, умеющие подлавливать момент появления «черного лебедя» и использовать резкое падение финансовых, сырьевых и иных рынков для того, чтобы заработать и на снижении цен, и на возможности заключить сделку по рекордно низким ценам. Таких специалистов в мире немного, но они из раза в раз доказывают тезис о том, что падающий рынок – не катастрофа, а возможность использовать свои знания и опыт для того, чтобы приумножить капитал».
Если говорить о неспециалистах в финансовой сфере (то есть о простых людях), то им, чтобы принять решение, достаточно сравнить доходность по банковским депозитам с темпами роста стоимости квадратного метра на рынке новостроек, полагает Андрей Колочинский.
На сегодняшний день средний размер ставок по вкладам не превышает 5% годовых. В то же время только за счет изменения стадии строительной готовности (не учитывая инфляционный рост цен) стоимость квадратного метра в новостройке увеличивается примерно на 10% в год. Иногда за весь период строительства (3 года) рост может составить 50%.
«Принимая во внимание курс Центробанка на дальнейшее снижение ключевой ставки, а также введение налога с процентного дохода по банковским вкладам с 2021 года, перспективы заработать на банковском депозите становятся очень туманными. И, напротив, темпы роста цен на рынке первичной недвижимости в прошлом году (средний рост за год составил 10%) свидетельствуют в пользу покупки квартиры в новостройке»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
С этим мнением солидарен и Константин Тюленев, который считает, что свободные средства для извлечения максимальной выгоды лучше вкладывать в недвижимость, так как сейчас для этого сложились наиболее подходящие условия.
С учетом ослабления курса рубля, себестоимость строительства только вырастет, что повлечет за собой рост цен на недвижимость. Впрочем, цены растут уже сейчас, но связано это в основном с экономикой проектов и степенью их готовности.
Кстати, на рынке ведутся разговоры о том, что якобы имеет смысл немного повременить с покупкой квартиры, так как цены на недвижимость ближе к лету могут понизиться. Большинство экспертов не разделяют данную точку зрения, считая, что оснований для этого нет: во-первых, в режиме изоляции сформируется отложенный спрос, который немного «расшевелит» отрасль после карантинной спячки, во-вторых, потребность в улучшении жилищных условий никуда не денется.
В-третьих, у девелоперов после введения эскроу-счетов нет большого резерва маржинальности (она составляет 10-20%). Вдобавок ко всему, пережитые ранее кризисы показывают: если и происходит небольшое падение цен, то рынок его сначала быстро отыгрывает, а затем переходит в рост.
Инвестиции в недвижимость – лучший вариант или нет?
Конечно, каждый сам принимает итоговое решение, где и в каком виде лучше хранить свои сбережения. Но во все времена считалось, что недвижимость – это лучшее вложение средств. Ее всегда можно продать, сдать в аренду, поселиться самому или подарить своему ребенку.
Квартира никуда не денется, в отличие от рубля, который в любой момент может рухнуть на фоне нестабильной экономики и чрезвычайной ситуации, связанной с пандемией COVID-19. Самое главное – ответственно подойти к выбору новостройки, внимательно изучить застройщика, локацию, инфраструктуру и концепцию проекта.
Читайте также
Находка для инвестора: ТОП-10 новостроек Москвы, больше всего подорожавших за прошлый год
Выявлены самые востребованные в Москве квартиры
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 20 мая 2020
