Новостройки бизнес-класса Москвы: итоги 2013 и прогнозы на 2014 год

Компания IntermarkSavills опубликовала отчет по итогам 2013 года на рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы. На 2014 год компания прогнозирует рост числа первичных сделок в сегменте как минимум на 15-20%.

Итоги 2013 года

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:

Спрос на квартиры бизнес-класса в 2013 году продолжит расти. Этому будут способствовать новые комплексы, а также рост степени готовности текущих ключевых проектов. Прогнозное среднемесячное количество сделок повысится за год на 10-15%. Доля апартаментов в структуре спроса возрастет до 25-30%.

Прогноз оправдался полностью. Среднемесячное количество первичных сделок в новостройках бизнес-класса г. Москвы в 2013 году составило 211 транзакций в месяц, что на 40% превосходит показатель 2012 года. При этом, доля апартаментов превысила 30% от общего количества сделок.

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:

На данный момент первичный рынок остается рынком покупателя. Количество заключаемых первичных сделок существенно уступает объему предложения. На данный момент запаса только существующего предложения при текущем среднем уровне спроса должно хватить почти на 3 года. В подобных условиях, не приходится ожидать активной ценовой динамики. Прогнозный рост цен в сегменте бизнес-класса в 2013 году не превысит 10% за год.

Прогноз оправдался полностью. Общая характеристика рынка: за год объем предложения вырос на 5,5 тыс. квартир и апартаментов.

В течение всего 2013 года среднерыночная цена предложения находилась под давлением структурных рыночных изменений – рынок пополнился большим количеством новых проектов на разной стадии строительной готовности. В итоге средневзвешенная цена прибавила порядка 5%.

При этом квартирные проекты дорожали более существенно – 11%.

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:

Ожидается выход на рынок не менее 10 новых проектов, половина из которых – апартаменты временного проживания. В результате предложение в сегменте бизнес-класса продолжит увеличиваться и к концу года может достичь 7-8 тыс. квартир/апартаментов, доступных покупателям.

Прогноз оправдался полностью. В уходящем году рынок пополнили 15 новостроек, а также состоялось открытие продаж в новой очереди ранее вышедшего проекта. В итоге объем рынка превысил 7 тыс. квартир и апартаментов.

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:

Наиболее востребованные метражи квартир бизнес-класса в 2013 году будут находиться в диапазоне 80-120 кв.м, апартаментов временного проживания – 40-80 кв.м.

Прогноз оправдался полностью. Более 40% всех купленных в 2013 году квартир имеют площадь от 80 до 120 кв.м, наиболее востребованные метражи для апартаментов находятся в диапазоне от 40 до 80 кв.м – 60% всех сделок.

В течение 2013 года первичный рынок городского жилья бизнес-класса пополнился 15 новыми проектами – столько же было введено в предыдущем году. При этом, 12 из 15 проектов – апартаменты. Суммарная площадь нового предложения составила порядка 805 тыс. кв.м.

К концу 2013 года первичный рынок городского жилья бизнес-класса насчитывал 54 проекта. Из них 25 предлагают покупателям апартаменты бизнес-класса, в большинстве случаев в формате «лофт».

В уходящем году рынок, в основном, пополнился апартаментами (80% новых проектов), причем по большей части это достаточно масштабные проекты с широким выбором инфраструктуры. Есть и небольшие, клубные дома, например, Petrovsky Apart-House или «Хороший дом», но это, скорее, исключение из правил.

Большая часть новых проектов возводится на Севере Москвы, а именно 7 комплексов. Традиционно в наименьшей степени квартиры и апартаменты бизнес-класса представлены на Юге – по состоянию на декабрь 2013 года в реализации было всего 3 проекта.

Проекты бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2013 году::

•Соколиный форт (ВАО)
•Petrovsky apart-house (САО)
•Хороший дом (САО)
•Loft Park (САО)
•Фили Град (ЗАО)
•TriBeca Apartments (ЦАО)
•Дом на Красина (ЦАО)
•ВТБ Арена Парк (САО)
•Loft River (СЗАО)
•Loft Time (САО)
•Лица (САО)
•Парк Мира 2-я очередь (СВАО)
•Сердце Столицы (СЗАО)
•ApartVille (САО)
•Riverdale (ЮАО)
•Донской Олимп (ЮАО)

Спрос: в 2013 году каждый день покупали по 7 квартир и апартаментов бизнес-класса

Мнение эксперта

«По нашим оценкам, в 2013 году покупатели приобрели квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса на общую сумму более 1,8 млрд долл. США. Это на 600 млн долл. США превышает прошлогодний показатель…» – Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

Мнение девелопера

«Одной из тенденций уходящего года мы считаем стабильность спроса на квартиры в качественных жилых комплексах бизнес-класса крупноформатной застройки с собственной инфраструктурой, созданных для комфортной среды обитания. Примером этого служит проект «Доминион», где уровень спроса в 2013 году был столь же высоким, как и годом ранее. Интересны и качественные изменения – число сделок с квартирами стоимостью более 1,25 млн долл. США составило 40% от всего объема продаж, тогда как год назад сопоставимый объем был раскуплен в ценовом сегменте 0,75-1 млн долл. США. Наибольшей популярностью у наших клиентов  неизменно пользовались квартиры площадью от 120 до 150 кв. м – им отдали предпочтение более трети покупателей. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый «Интеко» в своих проектах, позволяет поддерживать покупательский интерес на высоком уровне …» – Жанна Зиновьева, директор департамента маркетинга ЗАО «Интеко».

По данным IntermarkSavills, в 2013 году фактическая емкость первичного рынка жилья бизнес-класса в  г. Москве достигла 2,5 тыс. проданных квартир и апартаментов или 240 тыс. кв.м. По сравнению с прошлым годом среднемесячный темп продаж в новостройках бизнес-класса увеличился на 40% - до 211 транзакций в месяц.

Значительный рост числа сделок связан с выходом новых проектов – в 2013 году рынок пополнили более 5,5 тыс. новых квартир и апартаментов. При этом, покупатели получили широкий выбор вариантов во всех территориальных и ценовых диапазонах.

Западный округ Москвы в 2013 году отличался особым разнообразием метражей и бюджетов квартир. Сейчас здесь сконцентрировано около 20% всех текущих предложений. По этой причине в географии спроса лидируют именно западные районы – каждый третий покупатель выбрал новостройку в этой локации. Разнообразие заключается в том, что потребитель имеет возможность выбирать как среди масштабной застройки территории и создания по сути новых районов (например, проекты «Мосфильмовский», «Фили-Град»), так и достаточно камерные дома (высококлассные новостройки «Суворов-Парк» и «Долина Сетунь»).

По остальным округам спрос распределен достаточно равномерно. Как и в предыдущем году, практически каждая десятая квартира или апартамент приобретались в ЦАО. За прошедший год для центральных районов была характерна интересная тенденция – новое строительство заменяется реконструкцией фасадных зданий. Лучшими примерами служат лофт-проекты «Николаевский Дом» и Clerkenwell House.

Средняя стоимость покупки квартиры бизнес-класса на Западе Москвы в 2013 году превысила 1,1 млн долл. США, что чуть больше среднего бюджета в центральных районах. Наиболее доступными для покупки вариантами остаются апартаменты на Востоке и Северо-Западе Москвы. Одним из наиболее динамично продаваемых проектов бизнес-класса в 2013 году стал «ВТБ Арена Парк», где за последний квартал  было реализовано более 200 апартаментов. Фактически, на этот комплекс приходится около 10% совокупного рыночного спроса 2013 года.

Текущее предложение: объем предложения на рынке превысил 7 тыс. квартир и апартаментов

Мнение эксперта

«География предложения квартир и апартаментов бизнес-класса за последний год значительно расширилась – по сравнению с декабрем 2012 года объем первичного предложения вырос на 36% и составил более 7 тыс. квартир и апартаментов. Основным драйвером роста выступили апартаментные проекты – на текущий момент это практически половина всего рынка новостроек бизнес-класса…» – Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка  IntermarkSavills.

По оценкам IntermarkSavills по состоянию на конец 2013 года объем первичного предложения жилья бизнес-класса в г. Москве составил около 7,1 тыс. квартир и апартаментов. В пересчете  на квадратные метры это более 670 тысяч кв. м.

По состоянию на декабрь 2013 года доля апартаментов бизнес-класса в общей структуре рынка достигла 47% (почти половина). В текущем году в структуре предложения выделяются CАО и ЗАО.  В САО в первичной продаже находится 8 проектов, в 7 из которых покупателям предлагают приобрести апартаменты. Такой стремительный рост объясняется выходом на рынок на этой территории большого количества проектов – например, «ВТБ Арена Парк» и «Лица».

Текущее предложение

На конец 2013 года в ЗАО находилось в реализации 8 проектов.  При этом, половина из них расположены в популярном среди покупателей дорогого жилья районе Раменки.

За счет выхода масштабных проектов в структуре предложения значительно возросла доля относительно компактных объектов (до 80 кв.м) – на текущий момент это более 40% всех экспонируемых предложений. Средняя площадь апартаментов бизнес-класса составляет порядка 79 кв.м, при этом минимальная площадь начинается с 22 кв.м. Такие варианты характерны для крупных проектов, где девелоперы стремятся максимально диверсифицировать свой продукт. В большинстве случаев покупателями небольших площадей становятся инвесторы или молодые специалисты, для которых это первое собственное жилье и достаточно крупная покупка. Средняя площадь для квартир бизнес-класс составляет 112 кв.м. Традиционно такие метражи характерны для семейных покупателей и позволяют реализовать эффективную и функциональную планировку.

Наибольшее количество предложений в верхних бюджетных диапазонах сконцентрировано в ЗАО и ЦАО Москвы.  При этом, по средней стоимости экспонируемой на рынке квартиры лидирует Запад – средняя стоимость квартир и апартаментов бизнес-класса здесь превысила 1 млн долл. США. Наиболее доступные для покупателей варианты предлагаются в новостройках Севера столицы –  апартаменты-студии площадью около 30 кв.м можно приобрести за 120-140 тыс. долл. США.

Средняя стоимость квартир и апартаментов бизнес-класса по округам Москвы в декабре 2013 года, тыс. долл. США

Цены: рынком по-прежнему правит покупатель

В конце уходящего года средневзвешенная долларовая цена предложения составила около 7 680 $/кв.м. Прирост за последний год - около 5%. Замедление темпа прироста среднерыночной цены связано с множеством факторов – от неизменного влияния колебаний курса доллара США (цена более чем 60% всех предложений зафиксирована в рублях) до изменения самой структуры первичного рынка. Появление крупных проектов на начальной стадии готовности предполагает дисконт для покупателей за время ожидания момента заселения, что отражается на средневзвешенной цене.

Отметим, что прирост среднерыночной цены предложения в 2013 году, в целом, точно отразил рыночную ситуацию. По состоянию на конец декабря 2013 года покупатели квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса имеют возможность выбирать  из более чем 7 тыс. вариантов. При этом, объем предложения в течение всего года также оставался на достаточно существенном уровне. Это привело к более осторожному изменению ценообразования в ключевых проектах на рынке. По сути, основным индикатором для повышения цен в уходящем году был уровень спроса – в выигрыше остались наиболее ликвидные и востребованные среди покупателей новостройки.

Следует отметить и растущий интерес покупателей к апартаментам. Происходит это потому, что современные апартаментные комплексы по своим характеристикам не отличаются от традиционных жилых комплексов и составляют для них прямую конкуренцию. Ценовой диапазон предложения апартаментов достаточно широк – от 3 500 до 18 000 $/кв.м. При этом в большинстве случаев максимальные цены установлены на апартаменты в домах-реконструкциях ЦАО г. Москвы – лучшие предложения начинаются от 12 000 $/кв.м.

Традиционными ценовыми лидерами остаются Западные и Центральные районы Москвы – средние цены предложения к концу уходящего года достигли 10 330 и 9 540 $/кв.м соответственно.

Средняя цена квартир бизнес-класса на конец 2013 года превысила 8200 долл. США/кв.м, средняя цена апартаментов – 6300 долл. США/кв.м

Средняя цена на квартиры и апартаменты бизнес-класса по округам Москвы в декабре 2013 года, долл. США/кв.м

Прогноз на 2014 год:

1. В 2014 году мы ожидаем открытия продаж в ряде масштабных проектов, в том числе в тех, которые продолжат реновацию промышленных зон Москвы.

2. Учитывая текущие тенденции спроса, мы прогнозируем рост числа первичных сделок как минимум на 15-20% (т.е. до 240…250 сделок в месяц).

3. При этом, во многом влияние на средневзвешенную долларовую цену предложения будут оказывать, как и прежде, внешние факторы и происходящие структурные изменения, поэтому среднерыночная цена будет расти достаточно плавно и без серьёзных колебаний в ту или иную сторону.

4. В наиболее востребованных проектах мы ожидаем прирост цен как минимум на 12% (т.е. около двух уровней инфляции за год). По-прежнему, покупки до старта продаж (в режиме закрытых продаж) принесут инвесторам, как минимум,  18-20% годовых.