Уже не база: квартиры с отделкой исчезают с рынка новостроек, хотя спрос на них остаётся высоким

Застройщики постепенно отказываются от вывода на рынок новостроек с отделкой, стремясь к сокращению издержек. Дефицит квартир в состоянии «под ключ» назревает в массовом сегменте, стремительно убывает и предложение с предчистовым ремонтом.

По наблюдениям экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», на массовом первичном рынке Москвы разрыв между количеством предложений квартир с отделкой и спросом на них достиг 40%, еще год назад разница составляла 20%.

«Разрыв увеличивается за счет дефицита. В масс-маркете стабильно порядка 80% покупателей ориентированы на варианты с частичной или полной отделкой – свежая квартира с ремонтом всегда пользуется большей популярностью, так как приобретение ''жилья в бетоне'' предполагает дополнительные финансовые траты и не менее 6–7 месяцев на то, чтобы выполнить работы самостоятельно. Поэтому спросом такие лоты вымываются, а новых на рынок выходит все меньше – по нашим расчетам, количество предложений с отделкой в некоторых проектах за год сократилось на четверть. Девелоперы стараются оптимизировать себестоимость строительства и удешевить сами объекты, ведь отделка добавляет около 10–15% к цене квадратного метра в массовом сегменте»

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»

В бизнес-классе не более 40% клиентов рассматривают такие предложения: ремонт под ключ в этой ценовой категории не всегда востребован, обычно предчистовая, потому что предполагается использование более качественных материалов, и это уже на выбор самого покупателя. В высокобюджетных сегментах готовая отделка практически не применяется – создаются индивидуальные дизайн-проекты, подчеркивает эксперт.

В целом на первичном рынке «старой» Москвы в настоящее время экспозиция насчитывает 29,14 тыс. объектов, за год она сократилась на 9,7%, следует из статистики Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». Аналитики выявили районы, где квартир в новостройках больше всего – совокупно на них приходится 41% от общего предложения.

Также в первую пятерку входят Покровское-Стрешнево (1,35 тыс. шт.) и Очаково-Матвеевское (1,32 тыс. шт.). 1,10 тыс. квартир экспонируется в Хорошёвском; меньше тысячи объектов представлено в районах Гольяново (850 шт.), Печатники (750 шт.), Раменки (730 шт.) и Можайский (720 шт.).

Предчистовая отделка: особый путь

За год количество квартир в состоянии предчистовой отделки в новостройках «старой» Москвы сократилось с 11 тыс. до 7,3 тыс. (-33%) – это самый быстрый темп среди всех форматов отделки, выяснили эксперты «Метриум» и девелоперской компании MR. В премиум-сегменте ситуация иная: объём «белой коробки» стабилен, но его доля снижается из‑за роста предложения без отделки, при этом 33% всех таких лотов в премиуме приходится на одного девелопера – MR.

По данным аналитиков компании «Метриум» и девелоперской компании MR, рынок новостроек Москвы демонстрирует устойчивую тенденцию к сокращению предложения квартир с предчистовой отделкой. За год – с июня 2025 по июнь 2026 года – количество таких лотов в продаже уменьшилось на 33%: с 11 тыс. до 7,3 тыс. квартир. Для сравнения: предложение квартир без отделки за тот же период сократилось лишь на 1% (с 27,7 тыс. до 27,3 тыс.), а с полной отделкой – на 20% (с 8,4 тыс. до 6,7 тыс.). Таким образом, этот тип предложения теряет позиции быстрее других форматов.

В бизнес-классе предчистовая отделка также демонстрирует заметное падение: с 5,7 тыс. до 4 тыс. лотов или на 31%. Доля её в общем объёме предложения бизнес-класса в июне 2026 года составляет 18%. Предложение квартир без отделки в этом сегменте, напротив, выросло на 4% (с 15,8 тыс. до 16,5 тыс.), тогда как квартиры с полной отделкой сократились на 25% (с 1,8 тыс. до 1,4 тыс.).

В премиум-сегменте динамика предложения с предчистовой отделкой выглядит иначе: количество таких лотов в продаже даже немного увеличилось – с 1,40 тыс. до 1,43 тыс. (+2%). Однако при этом доля «белой коробки» в общем объёме предложения премиум-класса сократилась – с 20% до 19%. Это произошло за счёт стремительного роста предложения квартир без отделки: за год их число увеличилось на 19% – с 4,7 тыс. до 5,6 тыс. Предложение квартир с полной отделкой в премиуме, напротив, сократилось на 33% (с 800 до 500 ед.). Таким образом, в премиум-сегменте застройщики всё чаще предлагают покупателям жильё без отделки, а предчистовая, хотя и остаётся востребованной, теряет долю на фоне общего роста экспозиции.

«В премиум-сегменте мы наблюдаем постепенный отказ застройщиков от полной отделки, – комментируют эксперты MR Analytics. – На этом фоне предчистовая, хотя и сохраняет присутствие, теряет долю, поскольку общий объём экспозиции в премиуме растёт за счёт объектов без отделки. Однако у этого типа предложений есть важные преимущества: он даёт покупателю готовые инженерные коммуникации и черновую отделку, что сокращает сроки и затраты на ремонт по сравнению с покупкой без отделки, но при этом оставляет пространство для финальной дизайнерской реализации. В портфеле MR предчистовой вариант – один из главных форматов: 37% всех квартир, которые мы предлагаем покупателям во всех сегментах, предусматривают этот тип отделки. В премиум-классе наибольшее предложение таких лотов сконцентрировано в наших проектах «Симфония 34», «Оне», «МОД» и «Джойс».

В элитном и делюкс-сегментах объём предложения в предчистовой отделке увеличился с 200 до 300 (+22%). Число квартир без отделки также выросло – с 1,5 тыс. до 1,8 тыс. (+20%), тогда как предложение с полной отделкой сократилось на 6% (порядка 300 объектов). На июнь 2026 года «белая коробка» занимает в этом сегменте 11% от общего объёма предложения.

«Сокращение доли квартир с отделкой – это логичный шаг девелоперов по оптимизации рисков в новых экономических реалиях. Сегодня строительный сектор функционирует в условиях высокой ключевой ставки, дефицита рабочей силы и ужесточения налоговой политики. В этой ситуации предложение готовой или частичной отделки накладывает на застройщиков дополнительную нагрузку и угрожает срокам ввода объектов, особенно на фоне финансовой нестабильности подрядчиков. Параллельно растут взросшие затраты по строительству городской социальной инфраструктуры. В этих условиях отказ от отделки позволяет девелоперам снизить риски, а покупателям – получить более доступное жилье. Исключение ремонта из базового продукта помогает застройщикам удерживать цены на конкурентоспособном уровне»

Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум»

Читайте также:

Самые подорожавшие новостройки II квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 14%

«Такие условия вынуждают девелоперов придумывать нестандартные ходы и оптимизировать расходы»

Автор: эксперты компаний «ИНКОМ-Недвижимость», MR Analytics и «Метриум»