«Это игры не для всех»: 10 самых подорожавших новостроек Москвы по итогам IV квартала 2021 года

Рост свыше 40% за квартал – такую ценовую динамику продемонстрировал лидер рейтинга самых активно дорожающих проектов. Генеральный директор компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков специально для Новострой-М подготовил топ-10 новостроек, которые заметнее остальных выросли в цене за IV квартал 2021 года. Удивительно, но на некоторых из них еще можно успеть заработать даже сейчас.

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки в пределах «старой» Москвы, находящиеся на экспозиции по состоянию на 01.10.2021 и на 01.01.2022 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс продаж новостроек» и открытые данные.

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале октября 2021 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в декабре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и, наоборот, снизиться.

При подготовке данного рейтинга за IV квартал 2021 года, как и в прошлом рейтинге за III квартал, в анализ включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса).

В отличие от рейтинга III квартала (когда большинство проектов, попавших в выборку, выросли в цене от 6 до 18%), в IV квартале участники ТОП-10 выросли в цене от 18 до 42% (!). Эффект завершения программы льготного кредитования в Москве в июле 2021 года полностью нивелирован программами субсидирования ипотечной ставки застройщиками и самими покупателями. На волне новых слухов о грядущих санкциях в отношении России и ожиданиях ослабления национальной валюты на этом фоне по сценарию 2014 года покупатели вновь потянулись в офисы продаж ЖК, рассчитывая, к тому же, потратить свои годовые и квартальные бонусы. Ещё раз подтвердилось правило, что на рынке недвижимости в России нет никаких правил. Просто потому, что сам рынок гораздо сильнее зависит от различных внешних факторов, нежели от Смитовской «невидимой руки».

Что получилось

На 10 месте ЖК комфорт-класса от ГК ПИК «Митинский лес». Жизнь за МКАД, оказывается, есть, и если в рейтинг за II квартал 2021 попал «замкадный» «Мякинино парк» этого же девелопера, то теперь настала очередь района Митино. Наличие станции метро в 20 минутах пешком, известный бренд застройщика и уже достаточно обжитая локация вокруг послужили причиной для уверенного спроса покупателей, а значит, и основанием для повышения цены на 17,6% (до психологической отметки 200 тыс. руб./кв. м). За весь год цены в проекте подросли на 35% – что опережает рост всего рынка новостроек «старой» Москвы (примерно +20% по итогам года). Сдача некоторых корпусов в 2024 году даёт надежду успеть заскочить в вагон этого инвестиционного поезда, который пока не выглядит переоценённым, в отличие от следующего претендента.

9 место занял проект ЖК бизнес-класса «Береговой», в котором идёт реализация второй очереди. Спорная и неоднозначная политика продаж по завышенным ценам ведёт к крайне низким темпам сделок, однако девелопера «Главстрой», видимо, всё устраивает (к удивлению всех профессиональных участников рынка). Ну, а раз устраивает, значит, можно за квартал поднять цену на 17,8% (до 530 тыс. руб./кв. м), а по итогам года – почти на 40%. Сдача в конце 2023 года и банковское проектное финансирование, вероятно, дают основания сидеть на запасе в почти 600 нераспроданных квартир. Инвестиционно привлекателен? Ну, если сможете потом продать по цене значительно выше, чем купите сейчас, – возможно.

Дебютант рынка новостроек Москвы IV квартала проект бизнес-класса High Life от ГК «Пионер» успел подрасти за 3 месяца на 18,7% до 571 тыс. руб./кв. м, что позволило занять 8 место. Павелецкая была недооценённой локацией до выхода этого проекта, но теперь уже можно сказать, что справедливость восстановлена. Однако если говорить серьёзно, у района есть потенциал и для дальнейшего роста.

На 7 месте неожиданно оказался ЖК бизнес-класса Shome (девелопер «Велесстрой») – проект с долгой и сложной судьбой. Сдан в ноябре 2021 года, что, видимо, и послужило причиной для финального рывка цены на 20,2% за квартал (до вполне гуманных сегодня 459 тыс. руб./кв. м). По итогам года цена выросла на треть, что неплохо для проекта на финальном этапе реализации. При этом выбор квартир ещё есть, а вот потенциал для дальнейшего увеличения цен – увы, после сдачи рассчитывать на серьёзный рост уже не приходится.

6 место занял комплекс апартаментов бизнес-класса «Амарант» от ГК «МИЦ», ещё один представитель локации возле «Павелецкой». По итогам квартала цена выросла на 22,4% (для сравнения – за весь год рост составил только 30%). Средняя цена 530 тыс. руб./кв. м, и с учётом планируемой сдачи проекта в конце 2023 года, стабильных продаж и неплохой локации, потенциал для роста цен ещё есть. Однако слабое продвижение комплекса и технологии продаж явно сдерживают его возможности. Возможно, если бы на месте девелопера были такие компании, как MR Group или «Пионер», комплекс стоил бы уже более 600 тыс. руб./кв. м.

Хорошо известный, с яркой, хотя и небесспорной архитектурой, комплекс апартаментов Red 7 от ГК «Основа» (на углу «бунтарского» проспекта Академика Сахарова и Садового кольца) удивил ростом цены аж до 665 тыс. руб./кв. м (+23,6% по итогам квартала, и +62% – по итогам года), благодаря чему занял 5 место. Хотя, в общем-то, удивляться нечему – правило для недвижимости «место, место и ещё раз место» никто не отменял, строительство идёт по плану, сдача ожидается в конце этого года (будем наблюдать, поскольку пока были вопросы к темпам строительства). Можно спорить, отнести его к бизнес-классу или это всё же «премиум» (забегая вперёд, в этом рейтинге у нас есть ещё несколько таких комплексов на грани между бизнес- и премиум-классами), однако стартовал он по вполне «бизнесовой» цене для Садового кольца – 332 тыс. руб./кв. м в конце 2018 года.

За шаг до почетного подиума на 4 месте оказался мало кому известный ЖК комфорт-класса «Зелёная вертикаль» от компании «Э.К. Девелопмент». Это проект прямо у станции метро «Лесопарковая», стартовавший в начале 2021 года. За год цена выросла на вполне убедительные 45% (ровно до четверти миллиона рублей за квадратный метр), причём почти половина этого роста пришлась на IV квартал – 23,8%. Квартиры с white box или с полной отделкой на выбор, сдача в середине текущего – начале следующего года на фоне активного строительства – вполне серьёзные основания для того, чтобы стать инвестиционно привлекательным объектом. Потенциал определённо есть.

Бронзу в этом рейтинге занимает победитель прошлого квартала – ЖК бизнес-класса Hide от MR Group. По своим характеристикам и цене комплекс явно относится к «переросткам» бизнес-класса. Средняя цена на конец декабря составила зашкаливающие 640 тыс. руб./кв. м (+ 28,3% за квартал и 64% – за 2021 год). Что привлекает внимание людей к проекту, в общем-то, в достаточно спорной локации? Бренд девелопера и задействованных им архитектурных и дизайнерских бюро? Продвижение? Инновационность? Ответить сложно, однако сроки сдачи в конце следующего года оставляют возможность вам самим проверить, достиг ли этот проект своего ценового потолка или ещё нет.

Серебряную медаль получает комплекс апартаментов Residence Hall на Шаболовке – тоже находящийся на границе бизнес- и премиум-классов. Первый «блин» в столичном регионе от ульяновского девелопера ГК «Новая Жизнь» получился не комом – средняя цена 772 тыс. руб./кв. м, +29,7% за IV квартал и +72% – по итогам 2021 года. Продукт получается очень достойный, однако, с учётом скорой сдачи в эксплуатацию, об инвестициях с целью спекуляций уже можно забыть.

На первую ступень пьедестала выходит ещё один комплекс апартаментов бизнес-класса – Kazakov Grand Loft от Coldy. Ключи уже в этом году, отличная концепция, центр Москвы – что ещё нужно для космического роста цены? И если по итогам квартала это хотя бы двузначная цифра в процентах (+41,6%, 929 тыс. руб./кв. м), то по итогам года цена выросла в 2,5 раза (!). Самое интересное в этом – стабильные продажи. Покупателей московской недвижимости уже не напугать даже такими ценами. А ведь стартовал проект в августе 2020 года с вполне скромных 359 тыс. руб./кв. м. Это тот самый случай, про который говорят: «Знал бы прикуп…»

Как видно, инвестиции в новостройки, вопреки всем внешним обстоятельствам (а иногда и благодаря им), остаются одним из эффективных способов приумножить свои сбережения. Однако порог входа уже тоже значительно вырос, так что эти игры – не для всех. Особенно с учётом возрастающих факторов волатильности рынка на фоне геополитических рисков. Помните, что почти всегда высокий процент дохода – это плата за высокий риск.  Удачных вложений!

Таблица. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за 4 квартал 2021 года:

При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости?

Спрос на новостройки вернется к «доковидным» значениям

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М