Покупка квартиры связана с определенными рисками, и один из самых серьезных – банкротство застройщика. В 2026 году это уже не так критично, как было еще 7 лет назад, до обязательного использования счетов эскроу. Новострой-М рассказывает, что такое банкротство застройщика, как распознать признаки приближающейся финансовой несостоятельности юрлица и что делать дольщику, если застройщик все-таки обанкротился.
Что такое банкротство застройщика и почему оно происходит
Признаки надвигающегося банкротства
Как узнать о банкротстве
Риски дольщиков при банкротстве застройщика в 2026 году
Если банкротство все-таки случилось: алгоритм действий
Что такое банкротство застройщика и почему оно происходит
С 1 июля 2019 года российский рынок недвижимости вступил в новую эру: при строительстве жилых домов стало обязательным использование эскроу-счетов. На практике это означает, что полученные от дольщиков деньги не пускаются сразу в оборот, а «замораживаются» и лежат в банке до момента введения новостройки в эксплуатацию. Только после того, как дольщики начнут получать ключи и будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме, банк переведет деньги на счет застройщика.
Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта более чем на шесть месяцев, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и потребовать от банка возврата средств со счета эскроу – таким образом, риск полной потери финансовых средств при использовании эскроу сведен к минимуму. С банкротством все несколько сложнее, и есть свои нюансы, о которых стоит узнать заранее.
Банкротство застройщика – это неспособность компании выполнять свои финансовые обязательства и платить по счетам, невозможность завершить строительство жилого дома и передать жилые помещения всем участникам строительства.
Процедура банкротства регулируется Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а в части специфики девелоперов – параграфом 7 этого закона, который устанавливает особые правила для дел о банкротстве застройщиков.
Специфика банкротства застройщиков заключается в том, что для них не применяют часть процедур, характерных для других юрлиц. Например, исключают стадию наблюдения для оценки финансового состояния и введения внешнего управления для «оздоровления» компании – и сразу приступают к конкурсному производству.
Специальный управляющий очерчивает круг лиц, перед которыми у застройщика имеются различные обязательства, определяет размер долга и решает, в каком порядке и кому выплачивать средства после того, как имущество застройщика будет продано.
Этот процесс обратим, платежеспособность застройщика может быть восстановлена – тогда конкурсное производство прекращают и приглашают внешнего управляющего для завершения строительства объекта. Также стороны могут пойти на мировое соглашение и договориться об урегулировании конфликта во внесудебном порядке – но такой вариант развития событий крайне редок.
Инициировать банкротство может как сам девелопер, так и дольщики, поставщики, кредиторы. А вот решение о банкротстве принимает только арбитражный суд.
Статистика первой половины 2026 года довольно тревожная: число дел о банкротстве строительных компаний выросло на 37% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года и достигло почти 1,1 тыс. По состоянию на 1 июля 2026 года в процессе банкротства находятся 7,9 тыс. застройщиков – почти 3% всего российского рынка. Это связано в основном со значительной стоимостью заемного финансирования на фоне сохранения высокой ключевой ставки в первой половине 2026 года и с уменьшением доступности ипотеки. Кроме того, увеличивается себестоимость проектов – растут цены на арматуру, строительные материалы, логистические услуги. Дорожает и рабочая сила.
Не последнюю роль сыграло также завершение действия моратория на штрафы для стройкомпаний – это усилило нагрузку на бизнес в непростых текущих экономических условиях.
Признаки надвигающегося банкротства
Банкротство застройщика не бывает внезапным и не сваливается неожиданно как снег на голову. Это накопительный процесс, который занимает длительное время. Есть ряд признаков, способных сигнализировать о возможных проблемах, но ни один из них в отдельности не является стопроцентным маркером банкротства. Среди них:
- остановка или замедление темпов строительства.
Если на строительной площадке царит тишина в разгар рабочего дня, отсутствует техника, а фотоотчеты на сайте не месяцами не обновляются – это тревожный звоночек. Отследить ситуацию можно лично (приехав на стройку) или посмотрев отчеты в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС);
- приближается заявленный срок окончания строительства, а дом не достроен, и темпы продажи квартир оставляют желать лучшего;
- на сайте проекта нет финансовой отчетности;
- поступают массовые судебные иски от подрядчиков.
Насторожить должно, если генподрядчики, поставщики бетона, металлоконструкций и инженерного оборудования подают иски о взыскании задолженности. Это означает, что девелопер не расплачивается с ними за выполненные работы;
- возникают «аномальные» маркетинговые активности.
Резкое появление скидок, акций вроде «вторая квартира в подарок» или существенное снижение цены относительно рынка свидетельствует об острой потребности в «живых» деньгах для латания дыр в бюджете;
- имеются проблемы с подключением к инженерным сетям у готового дома.
Если дом построен, но застройщик не спешит выдавать ключи своим клиентам, значит, что-то идет не так. Возможно, дело в задержках в получении технических условий или подключении к сетям. Это может свидетельствовать о неоплаченных обязательствах перед ресурсоснабжающими организациями;
- внезапная смена ключевых лиц – гендиректора, главного бухгалтера, учредителей.
Как узнать о банкротстве
Узнать о банкротстве чем раньше, тем лучше. Когда процедура уже началась, то информацию можно получить от конкурсного управляющего, который в течение 5 дней должен сообщить всем участникам строительства о том, что они могут предъявить свои требования о передаче объектов.
Альтернативный вариант – увидеть объявление в газете «Коммерсант», найти данные в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел.
Риски дольщиков при банкротстве застройщика в 2026 году
Основной риск для дольщика при банкротстве застройщика заключается в потере объекта недвижимости. Если же дольщик решит отказаться от квартиры в пользу возврата вложенных средств, то он может не волноваться: деньги с эскроу-счета вернутся к нему в полном объеме. Однако вряд ли получится приобрести на них квартиру аналогичной площади и комнатности в том же районе. Ведь время играет против покупателя: все дорожает, и жилье в первую очередь. Будем реалистами: довольно сложно будет найти схожий объект по цене, которая была зафиксирована в договоре 1,5-2 года назад.
Какие еще могут быть риски:
- длительные сроки получения компенсации или квартиры. Процедура банкротства может затянуться на годы;
- снижение качества объекта.
Если проект передается новому инвестору или достраивается за счет Фонда развития территорий, в проектную документацию могут быть внесены изменения: упрощение отделки мест общего пользования, изменение ландшафтного дизайна, сокращение инфраструктуры в целях экономии;
- отказ во включении дольщика в реестр участников строительства, чтобы в перспективе получить желаемую квартиру.
Если договор был оформлен с нарушениями или подан после установленного срока, дольщик рискует не попасть в реестр требований кредиторов и может потерять право на получение жилья;
- потеря права на компенсацию.
Согласно разъяснению Верховного Суда РФ, физические лица, приобретшие право требования на квартиру по договору уступки после открытия конкурсного производства в деле о банкротстве застройщика, не имеют права на компенсационные выплаты от Фонда развития территорий.
Если банкротство все-таки случилось: алгоритм действий
При банкротстве застройщика есть четкий алгоритм действий. Но все зависит от того, что хочет дольщик: получить квартиру или вернуть вложенные средства.
Вариант №1. Получение квартиры.
Если объект был полностью достроен и после этого застройщик обанкротился, то тут все просто: дольщик может претендовать именно на ту квартиру, которую он приобретал по ДДУ.
Если же новостройка находится в стадии незавершенного строительства, то получить квартиру в случае банкротства застройщика можно в том случае, если было принято решение о финансировании завершения строительства объекта. Первым делом дольщику надо подать заявление о включении в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений – на это отводится 2 месяца с момента публикации информации о банкротстве в официальном издании или на сайте ЕФРСБ.
Если этот срок был упущен по уважительной причине, то нужно обратиться в суд с подтверждающими документами (болезнь, долгая командировка и т.п.). В случае, когда дольщик не успел включить свои требования в реестр, он может претендовать на имущество должника только по остаточному принципу.
Далее принимается решение о том, за чей счет завершается строительство: это может быть региональный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, новый застройщик, который приобрел имущество компании-банкрота и взял на себя обязанности по исполнению ее обязательств, или же дольщики создают ЖСК (жилищно-строительный кооператив), с помощью которого достраивают дом.
После завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.
Вариант №2. Получение денежной компенсации.
Если принято решение о выплате возмещения, то претендовать на квартиру дольщик больше не имеет права. Ему необходимо:
- включить свои требования в реестр требований участников строительства (денежное требование);
- расторгнуть договор долевого участия, после чего средства со счета эскроу будут возвращены банком.
Однако на практике этот процесс может быть осложнен судебными спорами о приоритете требований.
Читайте также:
Сколько новостроек нужно Москве? В столице растет дисбаланс между вводом жилья и спросом на «первичку»
Ждать или покупать: цены на квартиры в 2026 году
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 24 августа
Оставить отзыв