По закону Российской Федерации квартира может принадлежать как одному-единственному владельцу, так и нескольким людям сразу. При этом оформить ее можно в общую совместную или долевую собственность. Новострой-М рассказывает, в чем разница между этими двумя формами владения, в чем их плюсы и минусы, а также о том, с какими сложностями можно столкнуться при купле-продаже такого жилья.
Совместная собственность
Долевая собственность
Разница между совместной и долевой собственностью
Риски и сложности для покупателя
Можно ли изменить форму владения
Совместная собственность
Имущество, принадлежащее нескольким лицам одновременно, находится в общей собственности. Это означает, что каждый из сособственников имеет право на один и тот же объект недвижимости. Но на этом сходство заканчивается и начинаются нюансы, от которых зависит как принцип владения жильем, так и способ его покупки и продажи.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, жилье считается совместной собственностью, если оно принадлежит двум и более владельцам без определения долей.
Это значит, что каждый в равной степени может им обладать, пользоваться и распоряжаться. Но если квартиру потребуется продать, то делать это придется всем вместе, так как ни у одного участника нет преимущественного права на объект недвижимости – и они действуют не как отдельные собственники, а как единый субъект права. Для сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго владельца, а в выписке из ЕГРН в графе «Вид права» будет указано: «Совместная собственность».
В подавляющем большинстве случаев совместная собственность возникает в законном браке, когда супруги приобретают жилье – родственники, друзья или бизнес-партнеры не могут владеть имуществом на праве совместной собственности.
У мужа и жены это право появляется автоматически и распространяется на все материальные ценности, а не только на квадратные метры. Не имеет значения, на чье имя оформлен договор купли-продажи, кто вносил первоначальный взнос и платил ипотеку. Закон исходит из презумпции равенства вклада супругов в ведение домашнего хозяйства и воспитание детей. Но есть и исключение – когда супруги заключают брачный договор и указывают в нем иные условия владения имуществом. Тогда при разводе стороны будут руководствоваться именно этим документом и делить активы в соответствии с ним.
Среди преимуществ совместной собственности стоит отметить удобство при ипотечном кредитовании: банки охотно одобряют ипотеку, когда муж и жена выступают созаемщиками. Также к плюсам можно отнести тот факт, что коммунальные платежи и налоги делятся пополам и уменьшают таким образом финансовую нагрузку на каждого владельца. А еще при покупке квартиры в ипотеку оба супруга имеют право на получение имущественного вычета за приобретение жилья и за уплату процентов (не более 260 и 390 тыс. руб. соответственно).
К недостаткам совместной собственности можно отнести то, что для ее продажи потребуется письменное согласие всех участников (сособственников), а отказ одного из супругов сделает сделку невозможной (придется сначала выделять долю и лишь потом продавать). При регистрации сделки на руки выдается только один комплект документов.
Кроме того, если квартира сдается в аренду, то доход должен делиться поровну.
Еще могут возникнуть сложности при наследовании. Когда один из супругов умирает, то сначала из совместной массы выделяется супружеская доля в размере 1/2 – она достается спутнику жизни. И только потом вторая половина (1/2) делится между остальными наследниками. Это часто вызывает конфликты, если у умершего есть дети от предыдущих браков.
Долевая собственность
Долевая собственность предполагает, что каждому владельцу принадлежит конкретная доля в праве на общее имущество. Она выражается в процентах или дробях. Доли могут быть равными или неравными – закон не требует обязательного равенства, если иное не установлено соглашением сторон или специальными нормами. Поэтому у одного собственника может быть в единоличном владении 2/3 квартиры, а у остальных, к примеру, по 10/25 или 1/100. Размер доли указан в выписке из ЕГРН, и у каждого собственника имеется свой персональный документ на право владения недвижимостью.
Долевая собственность обычно возникает в процессе приватизации или наследования, а также когда имущество приобретают люди, не состоящие в браке – например, сожители, братья и сестры, родители и взрослые дети. Еще бывают случаи, когда супруги разводятся или решают изменить форму владения жильем и заключают брачный договор или соглашение о разделе имущества, где прописывают конкретные пропорции принадлежащей им недвижимости.
При такой форме владения распоряжаться объектом недвижимости в целом можно лишь по соглашению всех участников.
Однако любой из сособственников вправе самостоятельно продать, подарить, завещать или отдать в залог свою часть имущества. Это связано с тем, что доля каждого совладельца документально закреплена за ним. При этом, чаще всего она не соответствует какому-либо конкретному помещению в квартире, так как выделение доли в натуре технически сложно и часто невозможно без перепланировки.
Так называемая «идеальная доля» – это доля в праве на квартиру в целом, а не на определенную комнату, поэтому любой участник долевой собственности может находиться в любых помещениях общего пользования (кухня, санузел, коридор) наравне с другими совладельцами. То есть, если квартира однокомнатная, а владельцев двое, и у каждого по 1/2 доли, то они не могут физически разделить комнату пополам. Они пользуются всей жилплощадью по взаимному согласию и в соответствии с договоренностями.
Чтобы распорядиться своей долей, владелец не обязан спрашивать разрешения у других сособственников. Но он должен уведомить их об этом в письменной форме, так как у них есть преимущественное право на покупку. В извещении нужно указать актуальную цену и корректные условия приобретения принадлежащей ему части. Нельзя намеренно завышать ее стоимость или выставлять утопичные требования и искусственные ограничения, препятствующие сделке – иначе потом ее можно будет оспорить.
Срок для реализации преимущественного права составляет один месяц.
Если совладельцы отказываются от приобретения предложенной доли или не отвечают в установленное время, человек вправе продать ее любому стороннему покупателю. В теории долю можно сбыть с рук и раньше, чем через месяц – но лишь в том случае, если получится получить официальный письменный отказ от остальных сособственников. Без него в случае конфликта между участниками долевой собственности практически неизбежно судебное разбирательство, на которое придется потратить как время, так и средства.
Важно: при долевой собственности согласие всех владельцев понадобится, если один из них решит прописать на своей территории другого человека. Но оно не потребуется, если речь идет о его ребенке в возрасте до 14 лет. А вот для того, чтобы сдать долю в аренду или пустить других жильцов, формально одобрения совладельцев не нужно. Но могут возникнуть сложности иного характера: остальные сособственники могут возражать против использования посторонним мест общего пользования и чинить ему всяческие препятствия.
Разница между совместной и долевой собственностью
Разница между общей совместной и долевой собственностью проявляется в нескольких моментах:
В долевой собственности доли каждого участника четко определены и зафиксированы в документах. В совместной собственности доли не определены до момента раздела имущества;
Участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться своей долей, уведомив других совладельцев – продать, подарить, заложить. В совместной собственности для любой сделки с имуществом требуется согласие всех ее участников;
- преимущественное право покупки.
При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, действует механизм преимущественного права покупки – когда другие совладельцы могут первыми приобрести выставленную на продажу часть квартиры. В совместной собственности такой механизм не применяется, поскольку доли как таковые отсутствуют;
Раздел общего совместного имущества требует предварительного определения долей, которые по умолчанию признаются равными. Для долевого имущества раздел происходит пропорционально установленным долям;
- возникновение права собственности.
Долевая собственность может возникнуть по соглашению сторон или в силу закона для неделимых вещей (например, при наследовании или приватизации). Совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом: в подавляющем большинстве это законный брак (и изредка – крестьянское хозяйство).
Риски и сложности для покупателя
При покупке недвижимости в долевой и совместной собственности покупатель сталкивается с рядом рисков.
Для долевой собственности существует риск, что продавец не уведомил других участников долевой собственности, и они впоследствии оспорят сделку. Покупатель может потерять и квартиру, и деньги. Также имеются ограничения на выделение доли в натуре: он часто невозможен, и покупатель приобретает лишь долю в праве, что ограничивает его возможности по фактическому использованию объекта.
Еще в сделках с долевой собственностью чаще распространены мошеннические схемы. Например, когда под видом отдельного объекта выставляется доля, а продавец и другие собственники вступают в сговор. Также возможен подлог согласий остальных сособственников.
Для совместной собственности основной риск заключается в том, что согласие второго супруга может отсутствовать или быть подделано. Тогда, случае оспаривания сделки в суде, покупателя могут признать недобросовестным приобретателем.
Можно ли изменить форму владения
При необходимости форму владения недвижимостью можно изменить: участники совместной собственности вправе установить режим долевой собственности по соглашению сторон или через суд. Для супругов существуют два легальных пути:
1. Брачный договор.
Заключается до брака или в любое время во время брака и требует обязательного нотариального удостоверения. В нем можно прописать любые устраивающие супругов условия – например, что квартира, купленная в браке, будет являться долевой собственностью в конкретных пропорциях. И указать эти пропорции: как вариант, 70% мужа и 30% жены, так как мужчина внес первоначальный взнос большего размера.
2. Соглашение о разделе имущества.
Может быть заключено как в браке, так и после развода, требует нотариального удостоверения. Супруги через МФЦ или напрямую в Росреестр подают заявление о переходе права с совместной на долевую на основании этого соглашения.
Что касается долевой собственности, то превратить ее в совместную практически невозможно. Закон не предусматривает механизма «объединения» долей в совместную собственность для кого бы то ни было, кроме мужа и жены. Если же супруги на основании брачного договора владеют квартирой в долях, они могут его расторгнуть или заключить новое соглашение, чтобы перевести имущество в режим совместной собственности – но на практике это делается крайне редко.
Читайте также:
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку и как это правильно сделать?
Маленькая и опасная: полезные советы собственникам и покупателям микродолей в квартирах
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 07 сентября
Оставить отзыв