Как продать долю в квартире: главные сложности и особенности сделок с продажей долевого имущества

Продажа недвижимости обычно ассоциируется с передачей объекта целиком. Однако на практике нередко возникает ситуация, когда собственник хочет продать долю в квартире – половину, треть или даже 7/10 от общей площади жилья. Такие сделки относятся к категории более сложных: они регулируются особыми нормами законодательства и требуют соблюдения прав других владельцев. Новострой-М узнал, как продать свою долю в квартире и можно ли это сделать без согласия других собственников.

Факты про общую собственность: что нужно знать

Можно ли продать долю в квартире и нужно ли на это согласие других собственников

А если подарить долю?

Пошаговая инструкция по продаже доли

Основные сложности продажи доли

Продажа с уведомлением и по всем правилам

Факты про общую собственность: что нужно знать

Продажа доли в квартире законом не запрещена. Но сделку проводить объективно сложнее из-за того, что приходится соблюдать определенные условия и нюансы.

Долевой собственностью в принципе не получится распоряжаться единолично, так как она принадлежит сразу нескольким владельцам. Например, чтобы сдать ее в аренду или сделать ремонт, придется учитывать мнение других жильцов. Также нужно договариваться о том, как эксплуатировать места общего пользования. А еще при продаже у участников долевой собственности есть право преимущественной покупки – поэтому сбыть свою долю тайком постороннему человеку не получится.

Общая долевая собственность, напротив, четко устанавливает размер той части жилья, которая принадлежит конкретному собственнику. Это может быть как 1/2, так и 1/10 – не принципиально. Параметры доли вносят в ЕГРН и указывают во всех официальных документах. Соответственно, каждый владелец вправе распоряжаться своей частью имущества по собственному усмотрению: он может ее дарить, передавать по наследству или продавать.

Можно ли продать долю в квартире и нужно ли на это согласие других собственников

С юридической точки зрения продать долю вполне можно, поскольку она считается самостоятельным объектом права собственности. Однако продажа проходит по определенным правилам, так как, в отличие от обычной квартиры, здесь действует упоминаемое ранее право преимущественной покупки. Оно означает, что если собственник продает долю в квартире, то сначала он обязан предложить ее другим участникам долевой собственности.

Если сосед говорит: «Хочу купить, но за 1 млн руб., а не за 2 млн руб.», – собственник имеет полное право искать покупателя на своих условиях. Но если тот соглашается с ценой, порядком оплаты и т.п. – продавец обязан заключить договор именно с ним. Отказ от продажи доли соседу, готовому выполнить все требования, в пользу стороннего лица, является прямым нарушением закона.

Что касается согласия всех совладельцев жилья на продажу доли, то оно не требуется. Однако продавцу необходимо соблюсти процедуру уведомления – в письменном виде проинформировать их о намерении провести сделку. Лучше всего делать это через нотариуса или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В уведомлении должны быть указаны:

• цена продажи;
• размер доли;
• условия сделки (рассрочка, задаток и т.п.).

После получения уведомления другие владельцы жилья должны в течение 30 дней принять решение о покупке доли. Если они официально отказались от покупки, не ответили в установленный срок или направленные им письма вернулись за истечением срока хранения, собственник может беспрепятственно продавать свою часть имущества третьим лицам. Если же сособственники не были уведомлены о продаже, то они могут оспорить сделку через суд.

А если подарить долю?

Ситуация, когда один или несколько собственников категорически против продажи доли третьему лицу, но при этом сами отказываются от покупки, да и сам собственник не хочет иметь дело с соседями, – классика жилищных конфликтов. Тогда стороны начинают искать всевозможные лазейки в законодательстве. Например, вместо договора купли-продажи оформляют договор дарения.

Дело в том, что преимущественное право покупки доли распространяется только на возмездные сделки: купля-продажа, мена. При безвозмездных, коим и является дарение, это правило не действует.

Однако юристы предупреждают: этот излюбленный способ «увода» имущества в обход других собственников хорошо известен и сопряжен с рисками. Если сделка дарения была фиктивной и деньги за долю все-таки передавались прежнему собственнику, то обиженные совладельцы жилья могут оспорить ее в суде.

Пошаговая инструкция по продаже доли

Процедура продажи доли обычно включает несколько этапов:

1. Оценка доли.

Первым шагом становится определение реальной рыночной стоимости доли. Как правило, она стоит дешевле, чем пропорциональная часть целой квартиры – поскольку покупатель приобретает не отдельное жилье, а лишь часть собственности. Скидка может быть существенной, особенно если доля незначительная и выделить комнату в натуре невозможно.

2. Уведомление собственников.

Перед тем как продать долю в квартире, необходимо уведомить остальных владельцев. Это можно сделать:

• через нотариуса;
• заказным письмом с уведомлением о вручении.

Таким образом, у владельца доли будет документальное подтверждение, что все остальные собственники заранее были поставлены в известность о предстоящей продаже.

3. Ожидание ответа.

После уведомления у других владельцев есть 30 дней, чтобы воспользоваться своим правом выкупить долю. Если они не заинтересованы в покупке и написали нотариальный отказ или полностью проигнорировали обращение, владелец может искать стороннего покупателя.

4. Нотариальная сделка.

С 2016 года продажа доли в жилой недвижимости обязательно оформляется у нотариуса. Исключение – когда все собственники сразу продают свои доли по одному договору купли-продажи.

Что проверяет нотариус:

• документы на квартиру;
• соблюдение права преимущественной покупки;
• дееспособность сторон;
• отсутствие обременений (арестов, залогов);
• условия договора.

После этого стороны подписывают договор купли-продажи.

5. Регистрация перехода права.

После подписания договора у нотариуса документы сдают на регистрацию перехода права собственности. Это – заключительный этап сделки. Документы направляются в Росреестр, где фиксируется новый собственник доли.

Основные сложности продажи доли

Несмотря на то, что продажа доли допускается законом, такие сделки имеют ряд особенностей. Собственникам сложнее найти покупателя на небольшую часть квартиры, при этом стоимость доли обычно оказывается ниже рыночной. Также возможны конфликты между совладельцами, ну а банки редко выдают ипотеку на покупку долей. Именно поэтому многие собственники сначала пытаются договориться и продать квартиру целиком.

Продажа с уведомлением и по всем правилам

По закону, владелец доли в квартире при желании может ее продать, поскольку она считается отдельным объектом права собственности. Однако такая сделка потребует соблюдения определенных правил: предварительно необходимо уведомить других владельцев и предоставить им возможность выкупить долю.

Если эта процедура соблюдена, можно продать долю в квартире без согласия других собственников, оформив сделку через нотариуса и зарегистрировав переход права собственности.

Читайте также:

Можно ли купить долю в квартире в ипотеку и как это правильно сделать?

Продажа квартиры с детскими долями: как подготовиться к сделке

Автор: Евгения Рекшан