Самую популярную ипотечную программу – семейную ипотеку – в этом году ждут масштабные изменения. Какими они будут и на что повлияют, рассказывает Новострой-М.
Семейная ипотека: основные положения
Как изменится семейная ипотека в 2026 году: 4 ключевых нововведения
Возможные изменения в семейной ипотеке
Как изменится программа в 2026 году: итоги и последствия
Семейная ипотека: основные положения
Семейная ипотека на протяжении длительного срока остается одним из ключевых инструментов, помогающих семьям с детьми улучшить жилищные условия. В 2025 году по ней было выдано почти 90% всех льготных ипотечных кредитов в РФ. Но экономическая ситуация в стране постоянно меняется, поэтому правительство корректирует параметры программы. В 2026 году участников тоже ждет ряд значимых нововведений.
Семейная ипотека – это государственная инициатива, которая позволяет семьям, где с 1 января 2018 года был рожден или усыновлен ребенок, получить ипотечный кредит на покупку жилья по льготной ставке. Изначальная цель – стимулирование рождаемости, помощь молодым семьям, а также поддержка строительной отрасли.
Ключевым элементом программы является субсидирование государством разницы между рыночной и льготной ставкой для банка-кредитора. Семья при этом получает кредит по ставке, существенно ниже рыночной, что снижает общую финансовую нагрузку.
Программа действует до 2030 года и распространяется на первичный рынок жилья (новостройки).
Основные ее условия включают в себя:
- льготную ставку – 6%;
- ограничение по сумме кредита в зависимости от региона (максимум 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и не более 6 млн для других регионов);
- первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости квартиры;
- возможность использовать материнский капитал;
- наличие в семье хотя бы одного ребенка в возрасте до 6 лет включительно или ребенка-инвалида до 18 лет;
- гражданство РФ;
- максимальный срок кредита – 30 лет.
Также семейную ипотеку могут взять семьи, где воспитываются двое и более несовершеннолетних детей. При одном условии: проживать они должны в городах с населением до 50 тыс. человек, расположенных не в Московской или Ленинградской области, или в регионах с низким объемом строительства, где имеются индивидуальные программы развития.
Полезно: программой семейной ипотеки могут воспользоваться не только супруги, состоящие в официальном браке, но и пары, не зарегистрировавшие свои отношения документально.
Как изменится семейная ипотека в 2026 году: 4 ключевых нововведения
Минфин России утвердил нововведения в программу семейной ипотеки, которые вступают в силу с 1 февраля 2026 года. Они были приняты для того, чтобы более «адресно» оказывать помощь родителям с детьми, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.
Еще одна причина – сокращение количества предприимчивых заемщиков, оформляющих льготный кредит в «коммерческих» целях, дабы потом перепродать квартиру подороже и получить личную финансовую выгоду. Кроме того, такая схема ускоряет «исчерпание» лимита по семейной ипотеке, и люди, которые по-настоящему нуждаются в новом жилье, не могут его приобрести.
Известны случаи, когда банки приостанавливали программу в связи с тем, что у них полностью заканчивались средства, выделенные на субсидирование.
Сейчас в программу семейной ипотеки внесено три ключевых изменения:
1. Одна семья – один ипотечный кредит.
Раньше льготной ипотекой могли воспользоваться оба родителя, что позволяло приобретать сразу две квартиры на семью. Но с 1 февраля 2026 года супруги обязаны становиться созаемщиками по ипотечному кредиту (исключение – супруг-иностранец, он «устраняется» из сделки при помощи нотариального согласия на покупку жилья). Если у семьи недостаточный уровень дохода для оформления семейной ипотеки, то супруги могут привлечь в качестве созаемщиков третьих лиц.
Семейную ипотеку можно взять повторно – в двух случаях:
- если первый кредит был оформлен до 23 декабря 2023 года (рождение еще одного ребенка не требуется);
- если льготный кредит был оформлен после 23 декабря 2023 года, то взять его второй раз можно только при условии полного погашения предыдущей ипотеки и появления в семье еще одного ребенка.
2. Более сложные условия для донорской ипотеки.
Этот пункт напрямую связан с предыдущим ограничением – когда супруги, оформляющие семейную ипотеку, должны являться созаемщиками по кредиту.
Дело в том, что жилье нужно всем, а не только семьям с детьми. Но из-за отсутствия льгот или выгодных условий по ипотеке потенциальные заемщики иногда обращаются к родственникам и друзьям, которые соответствуют условиям программы, и просят их выступить в качестве созаемщиков.
Такие люди фактически становится «донорами», ведь именно их участие в сделке дает возможность получить льготную ставку по ипотеке. О порядке выплаты «донорского» кредита участники неформально договариваются между собой.
С 1 февраля 2026 года осуществить подобную схему будет практически нереально. Мало того, что «донор» должен полностью соответствовать требованиям банка, так он еще будет обязан указать в качестве созаемщика своего супруга. Соответственно, эта семья потеряет возможность в дальнейшем оформить семейную ипотеку для себя без дополнительных сложностей и соблюдения ряда условий.
3. Возможность рефинансировать комбинированную ипотеку.
Порой семьи с детьми берут так называемую «комбинированную» ипотеку – когда покупают квартиру, которая не укладывается в установленный госпрограммой лимит. Тогда основная часть средств выдается по льготной ставке, а остаток – по рыночной.
С 1 февраля у заемщиков появится возможность рефинансировать «рыночную» часть ипотеки для снижения кредитной нагрузки семьи и при этом сохранить текущую льготную ставку (ранее ее пересчитывали по рыночной стоимости, так как рефинансирование части льготной ипотеки считалось выдачей нового кредита). Ставка рефинансирования будет зависеть от ключевой ставки ЦБ РФ и от условий конкретного банка.
Возможные изменения в семейной ипотеке
Помимо изменений, о которых уже доподлинно известно, обсуждаются и другие возможные преобразования и модификации в семейной ипотеке.
Так, речь идет о том, что ставки по программе могут дифференцироваться в зависимости от количества детей в семье. Например, если в семье только один ребенок, то ипотеку можно взять по ставке 10-12%. При наличии двух детей ставка снизится до 6%. Если в семье появится третий ребенок, то льготная ставка составит 2-4%. При рождении четвертого ребенка ставка может стать нулевой. Это предложение выдвинуто для стимулирования рождаемости в стране.
Еще один пункт обсуждения – территориальное ограничение по выдаче семейной ипотеки. Не исключено, что жилищный кредит на льготных условиях можно будет оформить только по месту регистрации супругов. Пока что семейная ипотека действует на всей территории РФ, и приобрести жилье по ней может любая семья в любом регионе.
Также Президент России Владимир Путин дал поручение расширить программу семейной ипотеки и распространить ее на семьи, в которых воспитываются дети до 14 лет (а не до 6 включительно), а также на семьи участников СВО с детьми.
Еще одно указание – увеличить лимит по семейной ипотеке (его предполагаемый размер неизвестен). Тогда семьям не нужно будет прибегать к оформлению комбинированной ипотеки.
Однако это пока лишь предположения, находящиеся на стадии обсуждения. Будут ли они реализованы – неизвестно.
Как изменится программа в 2026 году: итоги и последствия
Программа семейной ипотеки в 2026 году в очередной раз подвергается серьезной модернизации, направленной на повышение ее адресности, долгосрочной финансовой устойчивости и прозрачности рынка.
Ожидается сокращение объема выдачи льготных ипотек из-за ограничения «одна семья – один кредит». Кроме того, заемщики могут столкнуться с определенными трудностями при оформлении ипотеки.
Так, если раньше можно было не привлекать к участию в сделке супруга с финансовыми проблемами или плохой кредитной историей, то теперь его нельзя будет нельзя «выбросить» из общего уравнения. Соответственно, повышается риск отказа в выдаче льготной ипотеки для всей семьи.
Тем не менее, эксперты считают, что даже после 1 февраля 2026 года семейная ипотека останется главным локомотивом рынка недвижимости и основным драйвером продаж – ввиду высоких процентных ставок и отсутствия достойной альтернативы.
Читайте также:
Ипотека для матери-одиночки: как купить квартиру в новостройке
Ипотека под залог другой недвижимости: когда это выгодно и как оформить
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 08 января
Отзывы
дате добавления