Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Покупка недвижимости проходит в несколько этапов. И когда покупатель точно понимает, какую квартиру планирует приобретать, ему нужно подтвердить свои намерения и внести предоплату. Новострой-М рассказывает, в чем разница между авансом и задатком, почему между ними нельзя ставить знак равенства, как правильно вносить предоплату и как ее вернуть, если сделка вдруг не состоится.

Аванс – просто и без всяких гарантий

Задаток – серьезные гарантии и ответственность сторон

Что предпочесть – аванс или задаток за квартиру

Пошаговая инструкция: как правильно оформить предоплату

Заключение

Аванс – просто и без всяких гарантий

Предоплата за квартиру при покупке недвижимости имеет важное значение для обеих сторон: продавец получает гарантии, что покупатель не передумает, а покупатель официально закрепляет за собой понравившийся объект. На практике предоплата оформляется как аванс либо задаток. Эти термины часто используют в качестве синонимов, но с юридической точки зрения между ними – пропасть. 

Аванс ничего не обеспечивает и не гарантирует, по сути, он является лишь частью глобальной оплаты или неким предварительным расчетом. А чтобы «застолбить» за собой конкретный объект или закрепить важные параметры сделки (например, цену), необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указаны все необходимые условия – одной авансовой расписки для этого недостаточно.

Таким образом, если сделка внезапно срывается по вине покупателя, то продавец просто возвращает ему ранее переданную сумму без всяких штрафов или компенсаций. Если сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть аванс в полном объеме без дополнительных выплат (если иное не прописано в отдельном документе). Если же сделка успешно состоялась, то аванс засчитывается в общую стоимость квартиры.

Задаток – серьезные гарантии и ответственность сторон

Задаток, в отличие от аванса, совершенно иной с юридической точки зрения инструмент. Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения.

Ключевые слова здесь – «доказательство» и «обеспечение». Они означают, что задаток выполняет три основные функции:

• платежную (как и аванс, задаток засчитывается в сумму оплаты);
• удостоверительную (подтверждает факт серьезности намерений обеих сторон);
• обеспечительную (гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами и влечет финансовую ответственность за срыв сделки).

Если покупатель вносит задаток, то он это делает не на основании устных договоренностей – он должен заключить с собственником квартиры письменный договор, где указана точная дата купли-продажи, стоимость объекта и иные важные параметры сделки. При этом задаток – это добровольная опция, а не обязательное условие для покупки недвижимости.

Если сделка становится невозможной из-за изменившихся планов или обстоятельств со стороны продавца (он передумал, нашел другого покупателя или не устранил имеющиеся обременения), то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

И только в том случае, если сделка сорвалась из-за обстоятельств, не зависящих ни от продавца, ни от покупателя (например, произошло стихийное бедствие), задаток просто возвращается покупателю. Также вернуть задаток можно по обоюдному согласию сторон.

Задаток выгоден для добросовестного продавца, так как накладывает на покупателя определенные финансовые обязательства. Для покупателя это тоже неплохой защитный инструмент: шансы на то, что продавец внезапно передумает, продав квартиру кому-то другому, снижаются, ведь в случае срыва сделки без веских оснований ему придется платить вдвойне.

Что предпочесть – аванс или задаток за квартиру

Покупателю безопаснее начинать переговоры с предложения об авансе, особенно если есть сомнения в одобрении ипотеки или необходимости продажи собственной квартиры. Это дает возможность отступить с минимальными потерями. Переходить к задатку стоит, когда все проверки проведены, необходимая сумма собрана и есть уверенность в сделке на 100%.

Если же обе стороны уверены в серьезности своих намерений, то стоит выбрать задаток, так как аванс не дает никаких гарантий и может быть «проигнорирован» в любой момент как продавцом, так и покупателем.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить предоплату

По большому счету, не имеет значения, какой формой предоплаты решили воспользоваться покупатель и продавец, авансом или задатком – их намерения должны быть оформлены в письменном виде, так как устные договоренности в суде ничего не стоят.

Также условия задатка могут быть оформлены не в виде соглашения, а прописаны в предварительном договоре купли-продажи (ПДКП). Это более сложный, но и более надежный документ, чем простое соглашение о задатке или авансе. Он подробнее регламентирует условия будущей сделки. Составление такого документа рекомендуется доверять юристу.

Как оформляется соглашение о задатке (или авансе):

1. Проведение проверки.

Покупатель проверяет юридическую чистоту квартиры: смотрит правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН на наличие обременений, историю перехода прав и отсутствие посторонних, прописанных в этой квартире – особенно несовершеннолетних. Продавец по возможности убеждается в платежеспособности и серьезности намерений покупателя.

2. Подготовка и подписание соглашения.

Что должно быть указано в соглашении:

• четкое название документа – «Соглашение о задатке» или «Соглашение об авансе»;
• данные сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
• суть сделки (прописать, что платеж вносится в счет будущей купли-продажи конкретного объекта недвижимости);
• точные параметры объекта – адрес, площадь, кадастровый номер (из выписки ЕГРН);
• полную стоимость объекта – цифрами и прописью;
• сроки совершения сделки, то есть конечную дату, до которой должен быть подписан основной договор купли-продажи;
• последствия срыва сделки (для задатка достаточно прописать условия, указанные в ГК РФ (остается у продавца или возвращается продавцом в двойном размере), для аванса стоит предусмотреть условие о простом возврате);
• расписка, которая подтверждает факт передачи денег и является неотъемлемой частью соглашения (в ней продавец собственноручно указывает сумму, дату, паспортные данные и ставит подпись. Деньги передаются только после подписания соглашения и получения расписки).

Финальным этапом становится подписание основного договора купли-продажи в установленный срок. В нем обязательно делается отметка о том, что задаток или аванс засчитывается в счет оплаты, и указывается остаток суммы к выплате.

Заключение

Выбор между авансом и задатком – выбор между гибкостью условий сделки и безопасностью продавца и покупателя. Аванс – это скорее некая предварительная договоренность, не принуждающая стороны к обязательному исполнению их намерений. Задаток – это достаточно четкие и твердые обязательства с конкретными финансовыми последствиями. Главное – не путать эти понятия, не надеяться на устные договоренности, а фиксировать все условия в письменном виде.

Читайте также:

Ненужная недвижимость: как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Нечист на руку: как вычислить возможное мошенничество при сделке с недвижимостью

Автор: Евгения Рекшан