Для того, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки или получить кредит на большую сумму, некоторые заемщики привлекают созаемщиков. Однако случается, что созаемщика нужно вывести из ипотеки. Как это сделать — расскажем в этой статье.
Созаемщик — кто это и для чего он нужен
В каких случаях можно вывести созаемщика из ипотеки
Как вывести созаемщика из ипотеки
Резюме
Созаемщик — кто это и для чего он нужен
Представьте: вы собрались купить жилье в ипотеку. Но, например, банк не устраивает ваш доход или у вас подпорчена кредитная история. Или же банк считает, что вы слишком молоды или, наоборот, уже не слишком молоды.
Словом, есть множество нюансов, по которым банк может отказать в ипотеке или предложить кредит на меньшую сумму. Для того, чтобы кредитная организация одобрила вам ипотеку, можно привлечь третье лицо — созаемщика (одного или нескольких).
Созаемщиком может стать любой совершеннолетний гражданин РФ, отвечающий требованиям банка. Чаще всего в качестве созаемщика привлекается родственник заемщика, но на самом деле им может стать кто угодно.
Иногда с помощью созаемщика можно снизить ипотечную ставку — например, если он является зарплатным клиентом банка или имеет право на ипотеку с господдержкой (второй вариант — так называемая «донорская ипотека», с 1 февраля 2026 года она стала практически невозможной).
Как правило, созаемщик должен быть официально трудоустроен и платежеспособен, у него должна быть хорошая кредитная история.
Созаемщик является полноценным участником ипотечного договора, он подписывает документы вместе с основным (титульным) заемщиком, получает долю в приобретаемой недвижимости и может распоряжаться ею. Но он может отказаться от своей доли — по договоренности между участниками сделки.
Согласно закону, заемщик и созаемщик имеют одинаковые финансовые обязательства перед банком. Созаемщик является дополнительной страховкой для банка от задолженности по кредиту, и если основной заемщик не сможет выплачивать ипотеку — это бремя ляжет на созаемщика.
Нюанс: супруги, состоящие в официальном браке и не составившие брачный договор, автоматически становятся созаемщиками.
В каких случаях можно вывести созаемщика из ипотеки
Инициатива вывести или заменить созаемщика обычно принадлежит заемщику. Такие действия не запрещены, но потребуется согласие от банка-кредитора.
Перед тем как вывести созаемщика из ипотеки, банк оценивает риски. Особенное внимание уделяется доходу основного заемщика — хватит ли его на выплату ипотеки. Для многих банков важно, чтобы подтвержденный доход титульного заемщика в течение последних 9-12 месяцев был достаточным, чтобы обслуживать кредит. Кроме того, основной заемщик должен являться собственником или одним из собственников недвижимости, а у созаемщика не должно быть в ней доли. В противном случае в выводе созаемщика могут отказать.
Кстати, если созаемщиками являются супруги, которые не расторгли брак и не заключили брачный договор, вывести созаемщика из ипотеки не получится.
В таком случае можно либо развестись, либо заключить договор, устанавливающий режим раздельной собственности. Заключить брачный договор и соглашение о разделе имущества можно будучи в браке, а после развода получится заключить только соглашение о разделе имущества.
При смене участников ипотечного договора также можно:
- вывести несколько созаемщиков;
- поменять титульного заемщика на другого человека, то есть перевести обязательства по займу;
- поменять титульного заемщика на созаемщика.
Созаемщик может выйти из ипотеки и самостоятельно — например, по причине развода, болезни, травмы или инвалидности. Причины придется подтвердить документами.
Для самостоятельного выхода из ипотеки должны быть соблюдены и другие условия:
- недвижимость находится в собственности у основного заемщика или ему в ней выделены доли;
- доход основного заемщика отвечает требованиям банка для погашения ипотеки;
- отсутствие задержек по выплате кредита за последние 12 месяцев.
Однако на то, чтобы созаемщик сам вышел из кредитного договора, необходимо согласие основного заемщика. Или же этот вопрос придется решать через суд.
Случается, что созаемщик становится банкротом. Когда он начнет процедуру банкротства — банк имеет право расторгнуть договор и потребовать полностью выплатить остаток кредита, иначе квартиру выставят на торги.Чтобы этого не произошло, нужно заранее вывести из ипотеки созаемщика, который собирается инициировать процедуру банкротства.
Если же банкротом объявит себя созаемщик-супруг, банк все равно продаст квартиру на торгах и заберет себе долг, а остаток отдаст другому супругу.
Нюанс: единственное ипотечное жилье при банкротстве не забирают.
Как вывести созаемщика из ипотеки
Для вывода созаемщика из ипотеки потребуется пакет документов, обычно это:
- заявления от основного заемщика и созаемщика;
- паспорта основного заемщика и созаемщика;
- кредитный договор;
- документы на объект в ипотеке: выписка из ЕГРН, ДДУ, договор уступки прав требования или купли-продажи;
- документы, подтверждающие доход и трудовую занятость остающегося заемщика;
- при разводе: свидетельство о расторжении брака, соглашение о разделе имущества;
- брачный договор с пунктами о разделе имущества и обязательств (в случае, если супруга-созаемщика нужно вывести из ипотеки без развода).
Рассмотрение заявления составляет от 14 до 30 рабочих дней. При положительном решении банка всем сторонам нужно подписать дополнительное соглашение к кредитному договору, соответствующие изменения будут внесены в закладную.
Далее следует в течение 7 дней зарегистрировать изменения в Росреестре — например, через МФЦ. И, наконец, передать зарегистрированный договор и новую выписку из ЕГРН в банк.
Срок действия решения банка об изменении состава участников кредитного договора составляет 60 рабочих дней. Если в течение этого времени документы по какой-либо причине не будут подписаны, то кредитный договор останется без изменений.
Нюанс: вывод созаемщика из ипотеки — платная услуга, стоимость зависит от банка. От платы освобождаются участники договора, если изменение договора связано с решением суда или призывом на военную службу, в том числе по мобилизации.
Резюме
Созаемщик имеет такие же права на ипотечную квартиру, как и основной заемщик — а также одинаковую ответственность перед банком. Для того, чтобы вывести созаемщика из ипотеки, необходимо получить «да» от банка: кредитная организация проверит как минимум доход титульного заемщика. Если же доход окажется недостаточным для выплаты кредита, банк либо откажет в выводе созаемщика, либо попросит заменить его на другого.
Если созаемщиком является супруг/супруга, то вывод его из ипотеки возможен при наличии брачного договора, в котором содержится пункт о разделе имущества и обязательств, либо при разводе с соглашением о разделе имущества.
В любом случае нельзя вывести созаемщика из кредитного договора без согласия банка — ведь для кредитной организации это риск, что ипотека может быть не выплачена. Поэтому перед тем, как привлечь созаемщика, следует взвесить все плюсы и минусы такого шага — причем как основному заемщику, так и созаемщику. Ипотека выплачивается долго, порой несколько десятков лет, и за это время может многое измениться — как у заемщика, так и созаемщика.
Читайте также:
Риски и возможности: стоит ли брать ипотеку в 2026 году
Частично досрочное погашение ипотеки: как помочь себе снизить долговую нагрузку
Автор: Дарья Смирнова
Дата публикации 19 февраля
Оставить отзыв