Вторичное жилье — это не всегда дома старого жилого фонда, которые были построены несколько лет или десятков лет назад. Юридически жилье становится вторичным, когда оно переходит от застройщика в собственность третьего лица, то есть такие квартиры могут находиться в недавно сданном доме — так называемая «новая вторичка». В этой статье мы расскажем о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке.
Первичное и вторичное жилье — в чем разница
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Проверяем дом и квартиру на вторичном рынке
Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке
Как купить вторичное жилье без посредников
Первичное и вторичное жилье — в чем разница
Жилье бывает первичным и вторичным. Многие считают, что вторичное жилье — это дома старого фонда, построенные много лет назад. Это, конечно, так, но есть поправка: квартиры в недавно сданных новостройках тоже могут быть вторичными.
Первичное жилье становится вторичным, когда на него оформлено право собственности. В такой квартире может еще никто не жить, в ней может не быть отделки, но она уже является вторичной. Нередко в уже сданных жилых комплексах, особенно в крупных, в продаже есть и первичные квартиры (от застройщика), и вторичные (от других продавцов квартир, как правило физлиц).
Первичное жилье можно приобрести по договору долевого участия (ДДУ) или по уступке прав требования, вторичное — по договору купли-продажи. Еще одна разница — квартиру в новостройке можно купить по льготной ипотечной программе (ипотека с господдержкой, семейная ипотека, IT-ипотека), на вторичное жилье льготные программы не распространяются.
Кроме того, сейчас в России вторичное жилье дешевле первичного в среднем на 40%. Впрочем, в Москве эта разница минимальна — 1,9%. В Подмосковье «вторичка» дешевле первичного жилья в среднем на 16,2%.
Чтобы оформить ипотеку на «вторичку», нужно подать заявку в банк. Нужно учесть, что банки могут отказать в ипотеке на вторичное жилье, если у покупателя плохая кредитная история, высокая долговая нагрузка, недостаточная платежеспособность или недостоверная информация в документах.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Люди предпочитают «вторичку» «первичке» по разным причинам. Кто-то хочет побыстрее переехать, таким покупателям некогда ждать, когда дом будет достроен. Другие опасаются связываться с новостройками, наслушавшись историй о неважном качестве новых квартир. Третьи просто хотят купить квартиру в конкретном районе, в котором может не оказаться новостроек, или даже в конкретном доме.
Однако даже при желании как можно быстрее переселиться (улучшить жилищные условия, отселить взрослого ребенка и пр.) не рекомендуется покупать первую попавшуюся квартиру. Не пытайтесь сэкономить время, ведь выбрать хорошую квартиру за несколько дней не получится.
Как правило, на выбор жилья влияют прежде всего район и цена. Стоимость квартиры часто зависит от локации: близость к центру, хорошая транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой повышают ценник.
Стоимость вторичного жилья зависит еще и от состояния квартиры и самого дома. Если вы готовы вложиться в ремонт (возможно, капитальный), то можно выбрать квартиру подешевле, но в плохом состоянии. В этом случае заселиться побыстрее не получится — или же придется жить «в ремонте».
В любом случае не помешает составить список пожеланий — к району и самой квартире.
При выборе локации может оказаться важным:
- близость станций метро и остановок наземного транспорта;
- близость детских садов и школ (для семей с детьми);
- удобство расположения муниципальных поликлиник или частных медцентров, в том числе стоматологических клиник;
- магазины и сервисы в пешей доступности;
- зеленые зоны (скверы, парки, лесопарки);
- безопасность района.
Прогуляйтесь по району вокруг дома, в котором присмотрели квартиру. Оцените ваши будущие ежедневные маршруты: на работу и обратно, в магазины и пункты доставки.
Также важно определить параметры вашей будущей квартиры: этаж, размер и количество комнат, наличие балкона или лоджии, помещения под кладовку или гардеробную, совмещенный или раздельный санузел, вид из окон, на какую сторону выходят окна.
Проверяем дом и квартиру на вторичном рынке
В Москве на вторичном рынке есть дома самого разного возраста: от дореволюционных до «новой вторички». Если при покупке квартиры в новостройке при наличии недочетов можно предъявить претензию застройщику, то у вторичного жилья другие правила — здесь нужно или отказаться от приобретения квартиры с недостатками, или исправлять их самостоятельно и за свой счет.
Дома, построенные до 2000 года, должны быть внесены в программу капитального ремонта. Информация об этом содержится на сайте «Реформа ЖКХ», там же можно уточнить другие сведения о доме: серия и тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, является ли здание аварийным.
Капремонт должен проводиться через 30 лет после сдачи дома в эксплуатацию, но в действительности этот срок по разным причинам может переноситься. В программу капитального ремонта не входят дома, которые подлежат сносу или реконструкции, в том числе пятиэтажки, включенные в московскую программу реновации.
Оценить состояние вторичного дома можно и визуально. Трещины, подтеки и плесень на стенах, запах в подъезде, сломанные почтовые ящики, неухоженный двор — своего рода «звоночки», говорящие о том, что жители и/или управляющая компания не особо заботятся о доме.
Расспросите жильцов: хорошо ли работает управляющая компания, как часто отключают воду, отопление и электричество, ломается ли лифт. Для квартир на верхних этажах могут быть актуальны проблемы с протекающей крышей, слабым напором воды, шумом от лифтовой шахты. Для нижних — сырость, запах от подвалов, оттуда же могут прийти насекомые и грызуны, особенно если в доме есть мусоропровод.
В квартире на любом этаже нужно проверить:
- как открываются и закрываются окна;
- не протекает ли сантехника;
- цвет и запах водопроводной воды;
- как работает электропроводка (розетки, выключатели);
- отопление — не холодно ли в отопительный сезон;
- нет ли подтеков на потолках и стенах, рядом с радиаторами. Свежий ремонт в квартире на верхнем этаже должен насторожить — возможно, его сделали, чтобы скрыть следы потопов с крыши.
Если в квартире сделана перепланировка, выясните — согласована ли она. Если перепланировка проведена незаконно, вам придется заплатить штраф и привести квартиру в надлежащее состояние.
Если вы решились купить квартиру со всеми ее изъянами — будьте готовы к тому, что вам предстоит вложиться в ремонт, а с некоторыми недостатками придется смириться (например, с непривлекательным видом из окна). Но лучше, конечно, если никаких «подводных камней» не будет.
Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке
Главное отличие вторичного жилья от первичного — у него уже есть собственник. Многие квартиры, продающиеся на «вторичке», сменили по несколько владельцев, особенно это касается небольших квартир. История у жилья на вторичном рынке может быть весьма запутанной, необходимо проверить юридическую чистоту сделки.
Безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через агентство недвижимости, однако многие покупатели все еще предпочитают действовать самостоятельно. На что нужно обратить внимание?
1. Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документ о приватизации и пр. Если продажей занимается доверенное лицо, доверенность должна быть заверена у нотариуса, срок действия такого документа — один год. Перед заключением сделки договоритесь о личной встрече с собственником, чтобы убедиться, что он действительно продает свою недвижимость.
Нюанс: муниципальное жилье является собственностью государства, купить его у жильцов, которые проживают по договору соцнайма, нельзя. Чтобы продать такую квартиру, ее следует приватизировать, тогда она становится частной собственностью.
2. Статус квартиры. Если на квартиру наложено обременение (она арестована или является предметом залога), то у собственника нет права ни продавать ее, ни сдавать в аренду. Тем не менее некоторые владельцы пытаются обойти это ограничение, поэтому не лишним будет проверить.
Квартира, являющаяся совместно нажитым в браке имуществом, должна продаваться только с согласия обоих супругов (согласие должно быть заверено нотариусом). При продаже доли (части квартиры, обычно это комната) другие собственники должны отказаться от преимущественного права покупки.
Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, у продавца должно быть разрешение органов опеки на продажу.
3. Сложности при покупке-продаже вторичной квартиры могут возникнуть, если у собственника есть проблемы со здоровьем — алкогольная или наркотическая зависимость, психические расстройства. Сделку с такой квартирой могут оспорить родственники.
Это же касается пожилых собственников — они могут продавать квартиру под давлением «черных риелторов» или других мошенников.
4. Сколько раз продавалась квартира. Узнайте — сколько собственников сменила квартира и сколько раз она перепродавалась. Если за короткий срок недвижимость перепродавалась несколько раз — это сигнал о том, что с ней что-то не так. Это может быть плохое состояние дома и/или коммуникаций, протекающая крыша, которую не удается отремонтировать, или неблагополучные соседи.
5. Передача денег продавцу. Продавец может попросить задаток в качестве гарантии, что сделка состоится. Покупателю тоже нужна гарантия, что в случае форс-мажора он сможет вернуть свои деньги, для этого следует заключить договор аванса, в документе можно дополнительно прописать штраф за отказ от сделки и информацию о техническом состоянии продаваемой недвижимости.
Получив аванс, продавец выдает покупателю расписку. Сделка оформляется после того, как необходимые документы собраны и оформлены. Продавец получает оставшуюся сумму: наличными, переводом на банковский счет или через банковскую ячейку.
6. Другие тонкости. При покупке-продаже вторичного жилья есть еще ряд моментов, которые необходимо обсудить с продавцом. А именно:
- порядок выписки жильцов (эксперты советуют, чтобы жильцы были выписаны до сделки);
- срок конкретного освобождения жилплощади;
- останутся ли в квартире мебель, техника и сантехника или их вывезут прежние владельцы.
Еще один риск покупки квартиры на вторичном рынке — продавец может оказаться банкротом. Если сделка будет оспорена, то покупателю придется вернуть недвижимость в конкурсную массу, а вероятность вернуть деньги очень мала.
Проверить человека на банкротство можно на портале ЕФРСБ — Единый федеральный ресурс сведений о банкротстве. Также не лишним будет проверить, нет ли у продавца серьезных задолженностей, такая информация содержится в базе данных службы судебных приставов.
Вероятность банкротства продавца можно прописать в договоре, это защитит покупателя от неприятностей. Для этого продавец должен подтвердить, что у него нет долгов, он не собирается подавать на банкротство и не знает, что подать на его банкротство планирует третье лицо.
Как купить вторичное жилье без посредников
Специалисты рекомендуют покупать квартиру на вторичном рынке весной или осенью. Летом предложение меньше из-за отпусков, а зимой — не самые лучшие погодные условия для переезда. Но помните: если вы выбираете жилье вне отопительного сезона, то не получится проверить работу радиаторов. Зато в теплое время года удобнее делать ремонт.
В агентствах клиентам предлагают несколько вариантов квартир — на разных этажах, в разных районах. Подбирая жилье самостоятельно, также не зацикливайтесь на одном варианте, сравните несколько, чтобы выбрать самую подходящую квартиру — по планировке и стоимости. Может даже оказаться, что вас устроит район, который вы изначально не рассматривали для проживания.
Не следует полностью доверять информации из объявления о продаже квартир — желая побыстрее продать свою недвижимость, продавец может приукрасить действительность. Всегда лучше посмотреть своими глазами и на квартиру, и на дом, и на его окружение.
Для сделки купли-продажи потребуется собрать пакет документов:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- заявление на регистрацию договора;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- разрешения совладельцев, опекунов (если таковые есть).
Покупатель вправе потребовать:
- выписку из ЕГРН;
- техпаспорт на квартиру;
- выписку из домовой книги — для проверки, сколько человек прописано в квартире или выписались ли все жильцы;
- справку из ЕИРЦ об отсутствии долга перед управляющей компанией.
Договор купли-продажи заключается в присутствии нотариуса, кроме случаев, когда у объекта продажи один собственник — тогда он может заключить договор в простой письменной форме, а к нотариусу обратиться по желанию. Специалисты советуют заверять договор у нотариуса, если есть даже малейший риск, что сделка может быть оспорена.
В договоре должна содержаться следующая обязательная информация:
- адрес и кадастровый номер объекта, его общие параметры (дом, квартира или апартаменты, количество комнат, общая площадь, этаж);
- характеристики объекта (из техпаспорта);
- стоимость продажи (NB: не кадастровая и не та, которую назовет оценщик);
- данные продавца и покупателя (ФИО, гражданство, адреса регистрации, паспортные данные);
- способ и срок оплаты, порядок снятия обременения;
- условия передачи права собственности, выселения прежних жильцов (физическое освобождение квартиры).
Сама сделка производится в банке, где проводится проверка документов и производятся взаиморасчеты. Тогда же заключается основной договор купли-продажи, который становится правоустанавливающим документом. Договор, который был составлен и подписан ранее, является предварительным.
Следующий шаг после заключения сделки — регистрация перехода права собственности новому владельцу, сделать это можно в МФЦ или Росреестре. Документы на регистрацию отправляет сотрудник банка, нотариус или сами участники сделки в МФЦ. После регистрации продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи квартиры.
Передача денег обговаривается заранее. Есть несколько способов расплатиться с продавцом: заплатить наличными, перевести средства на банковский счет или через банковскую ячейку. Стоимость услуг нотариуса и других специалистов может быть фиксированной или зависеть от стоимости недвижимости, эти расходы оплачиваются по договоренности — только одна из сторон или пополам.
Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности по договору купли-продажи составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей для юрлиц, эту сумму оплачивает покупатель. Оплатить ее можно как до подачи заявления о регистрации права собственности, так и после.
Если заявление подается в бумажной форме, к нему следует приложить квитанцию об оплате пошлины. При подаче заявления и прилагаемых к нему документов в электронной форме оплатить пошлину можно после их подачи, но до принятия к рассмотрению Росреестром. В этом случае квитанция не понадобится — информация об оплате вносится в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах.
При покупке жилья в ипотеку также нужно заплатить пошлину для госрегистрации ипотеки и внесения записи в ЕГРН — 1 тыс. рублей для физических лиц и 4 тыс. рублей для юридических лиц.
Пошлину можно оплатить в МФЦ, банке, посредством интернет-банкинга или на портале госуслуг.
Кроме того, при приобретении квартиры на вторичном рынке покупателю нужно оплатить:
- работу оценщика;
- страховку при оформлении ипотеки;
- услуги специалиста при составлении договора;
- аренду банковской ячейки или оплату аккредитива в банке;
- договор с агентством недвижимости (если покупка производится не самостоятельно).
После завершения сделки новому владельцу предстоит оформить на себя различные лицевые счета — без этого, в отличие от ремонта, не обойтись. И не забудьте подать заявление на налоговый вычет, если не делали этого ранее, — при покупке недвижимого имущества у вас есть право вернуть до 650 тыс. рублей.
Читайте также:
Словарь иностранных слов: 12 терминов, которые нужно знать ипотечному заемщику
Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция
Автор: Ольга Рунова
Дата публикации 19 июля 2023
