«Ваш дом признан аварийным» — что это значит и как быть жильцам? А это означает, что жильцы могут получить другое жилье в рамках государственной программы расселения аварийного жилого фонда. В этой статье расскажем, что такое аварийное жилье и как нужно действовать, чтобы добиться его расселения.
Аварийное жилье — что это такое?
Реновация и КРТ
Кто определяет, является ли дом аварийным
Что делают с аварийными домами
Программа расселения аварийного жилья
Как получить денежную компенсацию
Как происходит переселение из аварийного дома
Аварийное жилье — что это такое?
Аварийным считается жилье, признанное непригодным для проживания по причине его аварийного состояния или наличия угрозы для жизни и здоровья жильцов.
По закону ветхое и аварийное жилье — это разные понятия. Ветхое жилье находится в доме, который еще можно капитально отремонтировать. Процент износа таких зданий должен быть не менее 70% для кирпичных и блочных домов и 65% для деревянных домов. Допустимы косметические дефекты, но несущие конструкции при этом остаются прочными и угрозы жизни жильцов не представляют.
То есть ветхое жилье не сносят — его ремонтируют. Расселения, даже временного, тоже не происходит, во время ремонта жильцы продолжают жить в своих квартирах.
Жить в аварийном жилье опасно, оно до такой степени изношено, что в любой момент может что-нибудь произойти. Например, обрушатся перекрытия, отвалится часть крыши, треснет стена. Квартиры в таком доме непригодны для проживания, и после того, как здание признают аварийным, оно должно быть расселено.
Дом может быть признан аварийным в нескольких случаях:
- дом слишком старый — с возрастом конструкции слишком износились или повредились, жить в таком здании опасно;
- дом поврежден в результате чрезвычайного происшествия (ЧП) и его восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам;
- несущие конструкции дома серьезно деформированы, исчерпали запас прочности;
- дом находится на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (высокий радиационный фон, сильный шум, вибрация, наличие вредных веществ в воздухе и воде);
- дом находится в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, санитарно-защитной зоне.
Самый частый вариант — первый, когда дом настолько стар и изношен, что его конструкции могут не выдержать дальнейшей эксплуатации, а ремонту они уже не подлежат.
При аварийном состоянии дома более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций, включая фундамент и стены, отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни граждан. Эксплуатация такого здания должна быть прекращена как можно быстрее.
По данным Фонда развития территорий, на начало 2026 года в России было 23 млн кв. м многоквартирных жилых домов, признанных аварийными.
Реновация и КРТ
Как правило, жители старых домов знают, что когда-то им придется переехать. Однако случается, что непригодным для жизни могут признать дом, где еще ничего не собирается обрушиться и вообще, казалось бы, в таком доме еще жить да жить. Самый яркий пример тому — программа реновации в Москве. Расселению подлежат более 5 тыс. старых малоэтажек, большинство из них подлежат сносу, и только некоторые после реконструкции получат вторую жизнь — впрочем, жильцы в них не вернутся, здания будут использоваться для других целей. Суть программы реновации — не допустить, чтобы «хрущевки» стали аварийными.
Обычно москвичи знают, что их дом включен в программу реновации. Но на всякий случай напомним, что найти список таких домов можно на сайте Фонда реновации или на сайте мэра и правительства Москвы по карте в разделе «Реновация». Также вы можете ознакомиться с адресами программы на нашем сайте.
Аналогом московской программы реновации в регионах являются программы комплексного развития территорий (КРТ). По этим программам возводятся целые микрорайоны с инфраструктурой. Иногда для этого приходится сносить старые дома.
Кроме того, дома могут оказаться непригодными для проживания, если рядом с ними построили крупную дорогу. В таком случае причиной признания зданий аварийными является шум, превышающий санитарные нормы.
Кто определяет, является ли дом аварийным
Нельзя просто так взять и заявить, что дом является аварийным только потому, что ему много лет. Такое решение принимает специальная межведомственная комиссия, в которой участвуют представители разных структур: администрации населенного пункта, отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации (БТИ), пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС, ЖКХ.
Комиссия должна определить:
- пригодны ли помещения для проживания;
- можно ли признать дом аварийным и подлежащим сносу или его можно реконструировать.
Для этого члены комиссии оценивают технические показатели несущих конструкций, степень их износа, изучают строение снаружи и изнутри, проверяют проект и данные по эксплуатации помещений, учитывая узаконенные перепланировки и капитальные ремонты.
Кстати, инициаторами признания дома аварийным становятся не только городские власти, МЧС или Роспотребнадзор — чаще всего тревогу бьют именно жильцы, ведь им изнутри виднее. Граждане могут направить заявление (индивидуальное или коллективное) на проверку дома в местную администрацию или жилищную инспекцию.
Перед этим рекомендуется заказать независимую экспертизу (услуга является платной), она длится от 10 до 30 дней.
К заявке следует приложить:
- заключение экспертизы;
- техпаспорт жилого помещения, техплан нежилых помещений;
- фотографии и/или видео трещин, обвалов и других разрушений, которые подтверждают, что дом находится в аварийном состоянии;
- протоколы осмотра дома сотрудниками управляющей компании (если есть);
- паспорт заявителя и копии всех его страниц;
- решение общего собрания о назначении заявителя председателем ТСЖ (если заявитель является таковым);
- выписку из ЕГРН или копии документов, подтверждающих право собственности, или договор соцнайма;
- обоснование, почему дом нужно отнести к аварийным.
Заявление в произвольной форме подается в администрацию по почте, через Госуслуги или МФЦ (кстати, список необходимых документов лучше уточнить заранее, чтобы не добывать лишние бумаги или не приложить нужные).
Нюанс: лучше заранее проверить, не включен ли уже дом в программу расселения, чтобы не попасть впросак с заявлением.
На определение состояния дома у комиссии есть 30 дней после получения заявки. Если же дом пострадал в результате ЧП, его должны признать аварийным быстрее — в течение 10 календарных дней. Если подтвердится, что здание непригодно для проживания, оно будет поставлено в очередь на расселение и снос. С каждым собственником будет подписано соглашение с обозначенными условиями расселения.
Что делают с аварийными домами
Теоретически аварийный дом можно реконструировать. На практике так поступают только когда дом представляет собой историческую ценность, то есть довольно редко. Дело в том, что реконструкция — слишком сложное и затратное занятие.
Так что большинство аварийных домов попросту сносят. Для начала администрация расселяет жильцов в другое жилье или выдает денежную компенсацию (но не всем — об этом напишем ниже). Причем жилье могут предоставить большей площади или в новостройке, но делается это за доплату.
Узнать, является ли ваш дом аварийным, можно на сайте Фонда развития территорий в разделе «Переселение из аварийного жилья», на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта» (нужно ввести адрес дома), на Госуслугах в разделе «Справки и выписки» (недвижимость → получение онлайн-выписки), в местной администрации.
Что даст вам знание того, что ваш дом является аварийным? Например, можно подготовиться к смене квартиры — и материально, и морально. Не всем так просто сменить жилье, пусть даже очень старое.
Программа расселения аварийного жилья
Программа расселения аварийного жилья с 2025 года включена в нацпроект «Инфраструктура для жизни». Куратором программы является Минстрой, оператором — Фонд развития территорий (ФРТ).
Цель программы — обеспечить россиян лучшими условиями для проживания, предоставить регионам возможности для комплексного развития территорий за счет увеличения их градостроительного потенциала.
В то же время «лучшие условия» не подразумевают улучшения жилищных условий в плане предоставления жилья большей площади — например, многодетной семье из аварийной «однушки» не предложат пяти- или хотя бы двухкомнатную квартиру. Предоставляемые квартиры — это лишь компенсация взамен аварийного жилья.
Власти обязаны предоставить нанимателям жилых помещений в аварийном доме равнозначное по площади жилье, денежная компенсация в этом случае не положена.
Собственники, в отличие от нанимателей, могут получить либо равноценное жилье, либо деньги. В любом случае новая жилплощадь должна быть предоставлена в том же населенном пункте, что и прежняя квартира. Впрочем, возможно переселение и в другой город (поселок, село и пр.), но только с согласия собственника или нанимателя.
Другие требования к новому жилью: оно должно быть благоустроенным (с водопроводом, канализацией, отоплением и пр.) и пригодным для проживания.
Нюанс: равноценное жилье — это не всегда жилье с таким же количеством комнат. Комнат может быть и меньше, но общая площадь квартиры — как у прежней. Дело в том, что планировки квартир в старых и более новых домах различаются: площадь кухни может быть больше, чем «хрущевские» 6 кв. м, комнаты тоже «подрастают», появляется помещение под кладовку или гардеробную — и вот уже вместо «трешки» получается «двушка». Соглашаться на такой вариант (если состав семьи позволяет — почему бы не согласиться?) или взять деньги — решать только собственнику квартиры.
Еще один нюанс: расселению подлежат только многоквартирные дома, то есть такие, в которых две и более квартир с отдельными входами и есть общедомовое имущество. Собственники аварийных частных домов могут получить денежную компенсацию, если земельный участок под таким домом будет изъят для государственных или муниципальных нужд. Размер возмещения определяется на основе рыночной стоимости дома и земельного участка.
Как получить денежную компенсацию
Бывает, что собственник квартиры в аварийном доме не хочет получать новое жилье взамен старого. В таком случае он может взять денежную компенсацию (выкупную цену).
В выкупную цену входят:
- рыночная стоимость жилья (следует знать, что свежий ремонт квартиры дополнительно не компенсируется);
- стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество;
- стоимость доли в праве на земельный участок;
- компенсация взносов на капремонт, если они платились, но ремонт не был произведен;
- компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с арендаторами (если, конечно, жилье сдавалось официально).
Но даже несмотря на такой, казалось бы, внушительный список, суммы выкупа часто недостаточно для покупки нового жилья, то есть размер компенсации все-таки сильно ниже рыночных цен. Если жильцы дома считают, что стоимость их недвижимости недооценена, они могут пригласить других оценщиков и потом обратиться в суд.
В случае, если суд встанет на сторону жильцов, администрации придется выплатить не только положенную сумму, но и расходы собственников на судебную экспертизу и госпошлину.
Также можно обратиться в прокуратуру, которая проверит — не было ли допущено при обследовании дома нарушений законодательства.
Кстати, если собственник откажется от переезда в новое жилье и от денег, заявив, что желает остаться в старой квартире, его все равно выселят. И уже суд будет решать, что ему предоставить взамен — квартиру или компенсацию.
Нюанс: купить квартиру в аварийном доме за копейки в качестве инвестиции с целью получить «много денег» не получится. В конце 2019 года выкупную цену за недвижимость, которая уже признана аварийной, ограничили, и теперь размер компенсации не превышает стоимость покупки такого жилья.
Как происходит переселение из аварийного дома
Переселение из аварийного жилья — это не просто собрать чемоданы, вызвать грузчиков и переехать в новую квартиру. Без пакета документов не обойтись. Потребуются:
- заявление о закреплении за недвижимостью статуса аварийности;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.);
- выписка из ЕГРН;
- договор найма (для нанимателей);
- экспертное заключение организации, которая обследовала дом;
- другие документы, подтверждающие аварийность дома.
Срок расселения аварийных домов указывается в региональной адресной программе по переселению, он зависит от того, когда дом включили в эту программу. Так, сейчас ведется переселение из домов, которые были признаны аварийными до 2017 года. Регионы, которые уже выполнили действующую программу переселения, в настоящее время расселяют дома, признанные аварийными с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года.
Исключение по срочности составляют ситуации, когда есть прямая угроза обрушения здания или уже что-то обвалилось (например, стена в квартире), тогда жильцов расселяют сразу.
Однако если у властей нет возможности в ближайшее время предоставить жильцам равноценные квартиры, они должны предложить переезд в жилье маневренного фонда — на время. Такой переезд — дело добровольное, от него вполне можно отказаться, если есть где жить (у родственников, знакомых или в арендном жилье).
Важно: внесение аварийного дома в программу переселения не освобождает жильцов от оплаты коммунальных услуг. Не нужно будет платить только за капитальный ремонт. Гражданин, у которого есть долги за ЖКУ, все равно получит новое жилье или денежную компенсацию, но выплатить задолженность ему придется, иначе он получит повестку в суд.
Резюме
Основное отличие аварийного жилья от ветхого — степень изношенности. В аварийных домах она может привести к обвалу конструкций. Ветхое жилье тоже не особо комфортно для проживания, но оно не представляет опасности для жизни людей, его можно отремонтировать.
Собственники квартир в аварийном доме имеют право как на новое жилье от государства, так и на денежную компенсацию. Те, кто проживает в квартире по договору социального найма, могут рассчитывать только на новое жилье, компенсация им не положена.
Расселение аварийного дома может затянуться на несколько лет — потому что подходящего жилья взамен может не быть, а денежной компенсации обычно недостаточно на покупку равноценной недвижимости.
Читайте также:
Как купить квартиру по реновации или докупить дополнительные метры
В Москве будут расселять дома не только по программе реновации
Автор: Олег Доронин
Дата публикации 14 сентября
Оставить отзыв