Право собственности – это законное право человека или организации обладать, пользоваться и распоряжаться какой-либо вещью: квартирой, машиной, землей. Однако для его возникновения должны быть юридические основания – события или действия, после которых человек становится легитимным владельцем того или иного имущества. Новострой-М рассказывает о том, на основании чего возникает право собственности у физлица и как его узаконить.
Юридические тонкости
Самые популярные основания приобретения права собственности
Как приобрести право собственности
Что будет, если не регистрировать право собственности
Послесловие
Юридические тонкости
Права собственников определяются и регулируются Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ. Соответственно, основанием приобретения права собственности становится юридический факт, с наступлением которого у человека возникает право собственности (так называемый «титул») на определенное имущество.
Для того, чтобы стать собственником, недостаточно подписать договор купли-продажи и приобрести приглянувшийся объект. По закону, право собственности в отношении недвижимости возникает только в момент его государственной регистрации в Росреестре. Именно это действие фиксирует переход прав и делает владельца квадратных метров полноправным собственником.
Кстати: основание и способ приобретения – не одно и то же. Оба понятия тесно связаны, но не тождественны. Основанием является правовая причина, например, заключенный договор, вступление в наследство и т.п. А способ – это форма или механизм приобретения: купля-продажа, дарение, мена, приватизация и т. д. Так, при покупке квартиры основанием приобретения права собственности на квартиру служит заключенный договор купли-продажи, а способом является сама сделка купли-продажи.
Выделяют две группы оснований приобретения права собственности: первоначальные и производные. К первой группе относятся такие, где право собственности возникает «с нуля» – то есть ранее владельцев у конкретного объекта еще не было. У второй группы право передается от одного лица к другому.
Если говорить проще, то стать владельцем недвижимости можно в двух случаях:
- построить дом самостоятельно;
- получить право собственности через какую-либо сделку.
Когда речь идет о самостоятельном возведении дома физическим лицом, то подразумевается, что он (дом) является объектом ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Только тогда с юридической точки зрения появляется совершенно новое сооружение, которое ранее никогда еще не существовало.
При этом строить дом нужно не абы как, а с соблюдением существующих норм и правил, иначе постройку могут признать самовольной и отказать в получении права собственности. В отдельных случаях при грубых нарушениях законодательства «самострой» даже может быть снесен.
Самые популярные основания приобретения права собственности
Недвижимое имущество – это категория, требующая особого правового регулирования. Право собственности на него возникает на основании сделки и подлежит обязательной государственной регистрации.
Наиболее распространенными основаниями приобретения права собственности на недвижимость являются:
1. Купля-продажа.
Это классическое основание приобретения права собственности на квартиру или дом: между покупателем и продавцом оформляется договор, который подписывается всеми сторонами и затем регистрируется в Росреестре.
2. Участие в долевом строительстве.
От купли-продажи эта схема отличается тем, что полностью готовый объект еще не существует. Заключая договор долевого участия (ДДУ), покупатель направляет свои деньги на строительство многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) и таким образом частично его финансирует и становится соинвестором. То есть у человека появляется доля в конкретной новостройке, соразмерная вложенным средствам, поэтому его и называют «дольщиком».
Для того чтобы обезопасить будущих владельцев жилья от всевозможных рисков, их деньги не передают застройщику сразу, а кладут на специальный эскроу-счет. Там они хранятся до момента завершения строительства. Как только застройщик предоставляет банку доказательства, что им получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию (или сведения об объекте недвижимости появились в единой информационной системе жилищного строительства), к нему переходят средства дольщиков, а люди становятся владельцами квартир.
3. Наследование.
Наследование возможно по закону или по завещанию. Право возникает после принятия наследства и оформления свидетельства о праве на наследство.
4. Дарение.
Это безвозмездная передача недвижимости, которая также требует государственной регистрации.
5. Приватизация.
Приватизация – это переход государственной или муниципальной собственности в частную. Является важным основанием, особенно в сфере жилых помещений.
6. Иные сделки.
Среди них – мена, рента с пожизненным содержанием и другие сделки.
Как приобрести право собственности
Чтобы возникло право собственности, квартиру или иную недвижимость нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без этой процедуры даже при наличии договора купли-продажи, наследства или других документов собственником официально не стать.
Что нужно для регистрации:
- паспорт;
- СНИЛС;
- правоустанавливающие документы, которые подтверждают право на объект (это может быть договор купли-продажи (ДКП), договор долевого участия (ДДУ), свидетельство о наследстве, решение суда, документы на землю (если речь о доме или участке);
- заявление на регистрацию.
Пакет документов и заявление подается в Росреестр лично через МФЦ или онлайн через сайт Росреестра или на портале Госуслуги. Во втором случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую можно оформить в приложении «Госключ» или удостоверяющем центре.
Бывает, что право собственности возникло до 1998 года, когда ЕГРН еще не существовало. Это не значит, что такое право недействительно. Если имеются подтверждающие документы (старые свидетельства, справки и т.п.), то его можно признать.
Исключение: в редких нестандартных ситуациях право собственности на недвижимость может возникнуть и без регистрации. Его можно добиться через суд. Например, если человек умер, не успев оформить недвижимость: по закону, наследники могут ее получить, даже если в реестре запись не была сделана.
Что будет, если не регистрировать право собственности
Иногда владельцы недвижимости затягивают с регистрацией права собственности. Кому-то некогда, а кто-то сознательно уклоняется от этой процедуры, думая, что сможет, к примеру, не платить налог. Увы, в этом случае появятся проблемы в виде разбирательств с налоговой, вплоть до штрафов за уклонение от уплаты налогов, и в отдельных случаях – уголовной ответственности.
Кроме того, «недособственник» не сможет распоряжаться своим имуществом: продать, подарить или завещать недвижимость без регистрации не получится. Также его могут ждать судебные разбирательства. Если продавец квартиры через суд потребует зарегистрировать сделку, то покупателя могут обязать возместить убытки из-за необоснованного промедления с переходом права собственности (это касается вторичной недвижимости).
Иногда Росреестр сам отказывает владельцу в регистрации объекта недвижимости. Причины могут быть разные, и последствия для физлица зависят от причины отказа. При технических ошибках можно исправить недочеты и подать заявление снова. На это дается 3 месяца. Если же ведомство не признает человека собственником, то ситуация более серьезная. Свои законные права придется доказывать, возможно, через суд.
Наиболее распространенные причины отказа Росреестра из-за технических ошибок:
- неполный пакет документов;
- ошибки при заполнении бумаг;
- отсутствие оригиналов документов.
Послесловие
Правильное оформление права собственности важно в первую очередь для владельца недвижимости, иначе он не сможет им распоряжаться по своему усмотрению. Кроме того, он не будет защищен в сложных ситуациях: раз на законодательном уровне статус собственника не закреплен, значит, и юридические права не будут соблюдаться.
Читайте также:
Как купить квартиру без ипотеки и прочих кредитов: шесть возможных способов
Если понравилась квартира в новостройке: как заключить договор бронирования
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 05 июня
