29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку после предыдущих 17% до 14% годовых. О том, как это может повлиять на рынок первичного и вторичного жилья, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– Центробанк продолжает удивлять в хорошем смысле слова смелыми решениями: ключевую ставку на сегодняшнем заседании опустили, вопреки ожиданиям большинства аналитиков, не на 2, а сразу на 3 процентных пункта, до 14%.
Политика смягчения продолжается, и это хорошая новость. Биржевые курсы доллара и евро на текущий момент – около 70,5 и 73,5 рублей соответственно. Жаль только, что это пока никак не сказывается на стоимости импортных товаров – цены на них продолжают оставаться высокими в силу усложнившейся (читай – существенно подорожавшей) логистики: везти товары из Европы теперь приходится через третьи страны. Кроме того, и в Европе цены тоже не снижаются – там высокая инфляция, вызванная повышением цен на энергоносители, а значит, отпускные цены тоже растут. Следовательно, и стройматериалы тоже дорожают – в них есть импортная составляющая, если не в виде самого продукта (например, цемента), то в виде различных добавок к нему.
Надежды на Китай пока сдерживаются пропускной способностью наших транспортных артерий – увы, но железные дороги Восточного полигона перегружены, и возможности мгновенно нарастить перевозки тех же стройматериалов или компонентов для их производства попросту нет.
Всё это, несмотря на снижение ключевой ставки, не создаёт возможностей для повышения доступности новостроек: для этого надо либо снизить цену, либо улучшить условия по ипотеке.
Условия по ипотеке (льготной) на этой неделе улучшены (но не благодаря снижению ключевой ставки) – базовую ставку снизили до 9%, а сумму кредита оставили прежней, 12 млн рублей. Банки с девелоперами ещё при льготной ставке 12% придумали совместные программы, когда девелопер повышает стоимость квартиры на сумму комиссионного вознаграждения банку за уменьшение процентной ставки, например, до 7%. Фактически, как вы понимаете, за всё платит покупатель. Ну а если покупатель вдруг решит брать по стандартной программе ипотеки или вообще 100% сразу оплатит, то ему предоставят скидку примерно в размере того самого комиссионного вознаграждения.
Поэтому получается, что роста цен как бы нет, но он есть, дешёвой ипотеки под 7% или ниже нет, но она есть.
Так или иначе, но понижение базовой ставки по льготной ипотеке с 12 до 9% позволяет уменьшить размер комиссионного вознаграждения (дельта между, скажем, 7% и 9% меньше, чем между 7% и 12%), а значит – цены могут стать несколько ниже. Но и размеры скидок при 100% оплате или стандартной ипотеке также уменьшатся.
В любом случае, прямое влияние ключевой ставки в текущих условиях на первичный рынок жилья достаточно ограниченное, чего не скажешь про вторичку и апартаменты. Покупатели апартаментов и вторички смогут приобретать их по более привлекательным условиям (всё-таки, ипотека под 13-14% лучше, чем 17-20%). А значит, и на рынок первички придут новые покупатели, избавившиеся от своей квартиры на вторичном рынке.
Читайте также:
Новая льготная ипотека в «старой» Москве поможет только покупателям «однушек»
Новая судебная практика ставит под угрозу сделки по договорам уступки права
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 29 апреля 2022
