Москва, как и любой другой мегаполис, — это сложнейший организм, движущей силой которого является население. Развитие города напрямую зависит от естественного прироста населения и миграционных потоков, эти показатели характеризуют российскую столицу и позволяют прогнозировать перспективы дальнейшего роста. Каков демографический портрет сегодняшней Московской агломерации?
Постоянное население Москвы растет — за 30 лет оно увеличилось в 1,4 раза. По данным Росстата, в 2020 году этот показатель в Московской агломерации достиг 20,4 млн человек — 11,9 млн человек, постоянно проживающих в столице, и 7,5 млн человек в области. При этом с 2012 года население области стало расти быстрее — на 1,2% в год. В Москве среднегодовой прирост составляет 0,8%.
Средний возраст жителей Москвы и области с 1990 года увеличился — с 37 до 42 лет для столицы и с 36 до 40 лет для Подмосковья. За это же время выросла численность людей старше 85 лет — в 3,8 раз в Москве, в 2,2 раза в Подмосковье. Соответственно, трудоспособного населения в агломерации стало меньше — за 15 лет доля таких москвичей снизилась на 9 п.п. до 56,3%, в области трудоспособных граждан стало меньше на 6 п.п. (56,7%).
Отметим, что строго разграничить население Московской агломерации между самой Москвой и областью сложно — из-за постоянного взаимного перетока, так называемой маятниковой миграции. Социальными услугами эта часть населения пользуется и в столице, и в Подмосковье. Численность таких «нераспределенных» жителей столичного региона варьируется от 0,6 до 1,2 млн человек.
Так, при постоянном населении Москвы 11,9 млн человек в будние дни зимой дневное население составляет порядка 14,5 млн человек, то есть увеличивается примерно на 20%. Этот прирост складывается из жителей Подмосковья и соседних регионов, которые работают в Москве (0,1 и 0,2 млн человек соответственно). Еще 0,45 млн человек — это туристы и экскурсанты. 0,34 млн человек приезжают в Москву с иными целями.
Летом в выходные дни картина меняется: дневное население столицы уменьшается до 10,5 млн человек. Большая часть — 1,75 млн — уезжают в загородные дома в Подмосковье, еще 0,75 млн — в другие регионы и страны.
В 2020 году общий коэффициент рождаемости в области превысил московский показатель — 10,3 и 9,8 соответственно. Снижение рождаемости в столице и рост в Московской области связаны в основном с ответными мерами поддержки рождаемости в Подмосковье: с 1 сентября 2019 года при рождении ребенка семья может получить набор вещей для новорожденных или денежную субсидию. Аналогичный проект в Москве действует с 2018 года — родители каждого родившегося ребенка получают в подарок комплект для новорожденных. Также не стоит забывать и про постоянно индексируемый материнский капитал.
В целом с 2011 по 2019 года Москва демонстрировала положительный естественный прирост населения. А вот по итогам «пандемийного» 2020 года из-за роста смертности и снижения рождаемости наблюдается естественная убыль населения на всей территории Московской агломерации.
С 2019 года миграционный прирост в Подмосковье опережает аналогичный показатель столицы. В 2020 году этот прирост снизился для обоих регионов, в Москве он упал до 1,6 тыс. человек — ниже этого уровня миграционный прирост ранее фиксировался только в 1993 году, тогда он был отрицательным (-16,5 тыс.).
Перепись населения 2020 года была перенесена на октябрь-ноябрь 2021 года, ее предварительные итоги появятся в апреле 2022 года. Сейчас для анализа доступны данные предыдущих переписей, которые состоялись в 2002 и 2010 годах.
В 2010 году половина населения Москвы имела высшее, неполное высшее или послевузовское образование — это самый высокий показатель в России, в среднем по стране он составлял 27%. По сравнению с 2002 годом москвичей с таким уровнем образования стало больше в 1,4 раз.
Темпы строительства жилья в столице в 1996-2010 годах были ниже, чем в период с 1957 по 1995 годы. По состоянию на 2010 год среднестатистический москвич жил в 2-комнатной квартире в доме, построенном с 1971 по 1995 год.
Растущая численность населения и недостаточные темпы строительства привели к сокращению средней площади жилья на одного человека между переписями 2002 и 2010 годов — с 20 до 18 кв. м.
В 2012 году к столице были присоединены два новых округа, в результате территория Москвы увеличилась в 2,4 раза. Новая Москва активно развивается — метро, новые дороги, социальная инфраструктура, рабочие места. Здесь строятся крупные жилые комплексы, квартиры в которых покупают как жители Подмосковья и других регионов страны, так и жители «старой» Москвы.
«По данным Правительства Москвы, в ТиНАО с июля 2012 года введено в эксплуатацию более 19 млн кв. м. жилья, из которых 3 млн – в 2021 году. Реализуемые в Новой Москве проекты, безусловно, оказывают существенное влияние на обновление жилищного фонда столицы. Более того, именно в ТиНАО наиболее заметен положительный эффект от принципа комплексного освоения территории, когда в границах застройки создается вся необходимая инфраструктура: социальная, спортивная, рекреационная»
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)
В 2017 году стартовала программа реновации жилья, которая предусматривает расселение более 350 тыс. квартир в 5 176 домах старого фонда. Участникам программы предлагается равнозначное жилье в том же районе, кроме того, у них есть возможность докупить дополнительные квадратные метры: по данным Департамента градостроительной политики г. Москвы, такое желание выразили почти 1,5 тыс. семей.
С начала программы в Москве построено 170 домов для переселенцев, строится и проектируется более 350 домов. В новые квартиры уже переехали 44,1 тыс. жителей, ведется переселение 55,6 тыс. москвичей.
В 2020 году в Москве был перевыполнен план по вводу жилья — в эксплуатацию сдали 4,9 млн кв. м. Количество ДДУ, зарегистрированных Управлением Росреестра по Москве, также оказалось рекордным — ажиотажный спрос на новостройки был обусловлен введением программы льготной ипотеки.
За 10 месяцев 2021 года в столице также перевыполнили годовой план — введено более 5,9 млн кв. м жилья (в том числе 1 млн кв. м по реновации), в области — более 8,3 млн кв. м. Сейчас в Москве строится около 37 млн кв. м жилой недвижимости. С учетом высоких темпов строительства жилья итоги новой переписи могут показать улучшение жилищных условий москвичей. Однако рост цен на жилье и повышение ипотечных ставок пока что играют не в пользу роста доступности столичных квартир.
«Доступность жилья действительно заметно снизилась за последние два года. Основные причины: рост цен на новостройки и снижение покупательской способности населения (реальные доходы граждан падают с 2014 г.). К сожалению, увеличение темпов строительства и объемов ввода жилья в эксплуатацию не способно остановить рост себестоимости, следовательно, и прекратить удорожание жилья. Несмотря на рекордные показатели по вводу новостроек, из-за стабильно высокого спроса на квартиры в Москве наиболее доступное предложение на первичном рынке быстро вымывается. Застройщикам удалось нивелировать дефицит, который наблюдался в 2020 году, однако о перенасыщении рынка, при котором цены могли бы пойти вниз, говорить не приходится»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
При этом такая мера, как госрегулирование цен в секторе жилой недвижимости эксперту разумной не кажется: «Если государство начнет контролировать ценообразование, застройщики станут искать пути выхода, чтобы не строить себе в ущерб – начнут продавать квартиры в готовых домах по еще более высоким ценам либо использовать тактику скрытого повышения цен за счет уменьшения площади квартир и использования менее качественных и более доступных строительных и отделочных материалов. Такие меры со стороны государства способны привести к обратному эффекту – возникновению дефицита, последствием которого станет неизбежный рост цен».
Москва 2021 года — мегаполис, в котором активно ведется новое строительство, осваиваются новые территории, в том числе бывшие промзоны.
Своим мнением о том, как редевелопмент меняет лицо столицы, с Новострой-М поделился генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков:
«Промзоны в границах старой Москвы когда-то занимали около 17% территории города, или 19 тысяч га. Сейчас постепенно реализуется программа освоения промзон, вовлекающая в оборот те территории, которые практически несколько десятков лет были выключены из жизни города. Наиболее значимым на сегодня проектом можно назвать освоение территории «ЗиЛа» (где ведётся строительство нескольких масштабных жилых комплексов). Застройка промзон позволяет заново переосмыслить их место в городе, превратить депрессивный район в город-сад, улучшить транспортную доступность путём строительства новых станций и дорог (кстати, ввод «Московского центрального кольца» в свою очередь способствует более активному освоению «ржавого пояса» столицы).
Однако есть риск вместе с водой выплеснуть и ребёнка: львиная доля новой застройки является жилой, а значит, в городе может начать формироваться дефицит рабочих мест.
С другой стороны, на современных производствах (с высокой степенью автоматизации) уже нет необходимости в большом количестве персонала, следовательно, при большой площади ценной земли в городе эти предприятия не всегда целесообразны с точки зрения создания рабочих мест. И, например, офисный центр при куда меньшей площади земельного участка может предоставить на порядок больше рабочих мест. Однако необязательно создавать только офисные центры, это могут быть и небольшие предприятия, выпускающие ограниченные серии товаров или пищевых продуктов, это могут быть некие сборочные производства в формате бизнес-парков и т.п.
Самое главное – пока есть промзоны в Москве (и жилые районы под реновацию), можно не переживать о дефиците новых площадок для строительства, их потенциал не будет исчерпан в ближайшие 10 лет.
Хотя, конечно, локальные проекты редевелопмента это не отменяет – как, например, несколько лет назад был построен «Кунцево Плаза» на месте когда-то культового супермаркета «Рамстор» на Ярцевской улице».
Редевелопмент промзон и программа реновации старого жилого фонда стали реальным выходом в условиях недостатка земель под застройку внутри МКАД. Население столицы взрослеет и стремится обзавестись новым жильем — этому способствуют льготные ипотечные программы, на смену ипотеке с господдержкой пришла обновленная программа семейной ипотеки, воспользоваться которой сейчас могут семьи с одним ребенком. Программа будет действовать до конца 2023 года. Скорее всего, это не последняя мера стимуляции реального спроса на жилье в столице, удовлетворить который полностью пока не удается даже при рекордных темпах ввода недвижимости.
Читайте также:
Миллион лишним не бывает: почему нужно увеличить лимит ипотеки с господдержкой
Как при покупке новостройки вычислить будущие расходы на ее содержание
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 12 января 2022
