Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Новостройки Новой Москвы Готовые новостройки Новостройки на карте Специальные предложения Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Панорамы новостроек Видеообзор новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Ипотечный калькулятор Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Дзен Машино-места Апартаменты #траншевая ипотека #рассрочка ИТ-ипотека Квартиры со скидками до 35% Видео 360° новостроек Субсидированная застройщиком Rutube Поиск дома в Москве Программа реновации в Москве Новостройки премиум-класса Новостройки бизнес-класса Рассрочка Траншевая ипотека Дома и коттеджи Коттеджные поселки в Новой Москве Готовые коттеджные поселки Строящиеся коттеджные поселки Коттеджные поселки в лесу Коттеджные поселки у водоема Коттеджные поселки в ипотеку Бизнес-центры Коттеджи Скидки и акции Макс #новые законы
Удобный поиск новостроек
Доп. параметры
Поиск
Закрыть
    Расположение
    Цена за квартиру
    Комнатность
    Срок сдачи
    Отделка
    Больше параметров
    Вернуться в раздел

    Новая судебная практика ставит под угрозу сделки по договорам уступки права

    Стало известно, что суды начали ограничивать в правах граждан, которые приобретают в строящемся доме более одной квартиры: таких лиц признают профессиональными инвесторами и лишают защиты в случае возможного банкротства застройщика. Насколько правомерна такая практика, почему суды заняли такую позицию и как инвесторы будут действовать в новой реальности, специально для Новострой-М прокомментировал Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.

    – Основа такого подхода лежит в защите прав потребителей. Если вы приобретаете квартиру для собственных нужд, то традиционно пользуетесь более широким механизмом правовой защиты, чем предприниматель. Например, если ДДУ ущемляет ваши права, то суд может даже признать недействительными соответствующие пункты договора, хотя договор и содержит вашу личную подпись.

    Однако это никак не касается возможности включения в реестр требований кредиторов при банкротстве. Нигде в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не говорится о том, что потребители имеют преимущество перед профессиональными игроками рынка. Дела о банкротстве рассматривают арбитражные суды, которые обязаны четко руководствоваться нормой закона. 

    Для включения в реестр требований кредиторов достаточно наличия ДДУ и факта его оплаты.

    Поэтому комментируемая судебная практика вызывает удивление. Согласно ст. 118 Конституции РФ, суды являются правоприменительными органами, их задача – применять законы на практике. И они не могут подменять собой законодательные органы власти. Судебная практика не может идти в разрез с требованиями закона или произвольно дополнять их.

    Иная ситуация приведет к нарушению прав участников долевого строительства.

    Потребитель может, скажем, купить три квартиры на одном этаже – для своей семьи, пожилых родителей и для своих детей. Понятно стремление членов семьи жить рядом. При этом все три квартиры оформлены на одного гражданина. И он никак не будет являться предпринимателем.

    А предприниматель тоже может купить три квартиры на одном этаже, но с целью их дальнейшей перепродажи.

    Очевидно, что критерием различия будет является цель покупки. Но кто ее определит, исходя из каких данных? Исходя из устных пояснений гражданина и предпринимателя? Это очень шаткое доказательство. Отсутствие правовой определенности всегда создает почву для судебного произвола и избирательного подхода.

    Тем более, что для предпринимателей найти обходной путь довольно легко – нужно просто оформлять на одно лицо не более 2-3 квартир.  

    Возьмем иную ситуацию: к примеру, я предприниматель. Суд отказал мне во включении в реестр требований кредиторов как в части приобретенного помещения, так и в части возврата внесенных денежных средств. Получается, что застройщик мне ничего не должен возвращать и при этом может повторно выставить мои квартиры на продажу? Такое положение дел трактуется ст. 1102 Гражданского кодекса РФ как неосновательное обогащение, которое влечет необходимость возврата мне как минимум оплаченных денежных средств. Получается, что включить меня в реестр возвращаемых денежных средств суд все-таки обязан. Но за время банкротства застройщика цены на квартиры существенно выросли, а я получаю лишь внесенные когда-то давно суммы, на которые не смогу приобрести другую квартиру в новостройке. Кто возместит мне убытки в виде разницы?

    Наконец, здесь видится еще один опасный момент. Множество квартир в новостройках приобретаются по договорам уступки прав (цессии). Но согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ я не могу передать больше прав, чем имею я сам. И если я предприниматель, а вы приобрели у меня права на квартиру по договору уступки прав, то, если случится банкротство – вам тоже откажут во включении в реестры требований кредиторов? Ведь вы приобрели права у предпринимателя.

    Выходит, приобретать квартиры по договорам уступки прав в принципе становится нельзя, а это чревато уничтожением целого сегмента продаж квартир в новостройках. 

    Поэтому в рассматриваемой ситуации или Федеральное собрание РФ как законодательный орган должно принять соответствующие поправки в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», или Верховный суд приведет правоприменительную судебную практику в соответствие с требованием закона.  

    Читайте также:

    Подарок без сюрприза: все самое важное о дарении недвижимости

    Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости?

    Автор: Денис Артемов, специально для Новострой-М

    Дата публикации 06 апреля 2022
    Теги:
    #214-ФЗ #Via lege #банкротство #ДДУ #Денис Артемов #инвестиции #колонка эксперта #конфликты #новостройки #обманутые дольщики #переуступка права #Правовая защита #юридическая грамотность

    Оставить отзыв

    Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
    Оценка*
    Правила форума
    Эксперт
    Денис Артемов
    Денис Артемов
    Партнер юридической фирмы Via lege
    Рассылка новостей
    Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
    Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на обработку своих персональных данных и принимаете политику конфиденциальности, а также даёте согласие на получение информационных и рекламных рассылок
    Полезное
    Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
    Max icon Vk icon Rutube icon
    Читайте также:
    Итоги сентября: продажи новостроек Москвы и Подмосковья выросли перед ужесточением условий семейной ипотеки
    Итоги сентября: продажи новостроек Москвы и Подмосковья выросли перед ужесточением условий семейной ипотеки
    Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил данные о реализации новостроек Московского региона по итогам сентября 2026 года. Перед наступлением нового «ипотечного дедлайна» застройщикам удалось нарастить продажи почти в полтора раза.  В сентябре...
    05 октября 2855
    «Для инвесторов в недвижимость возрастет цена выхода из актива»
    «Для инвесторов в недвижимость возрастет цена выхода из актива»
    Доходы от вкладов и продажи квадартных метров могут обложить повышенным НДФЛ. Президент Альянса предпринимателей БРИКС, член правления AREA Евгений Скоморовский, поделился мнением о том, как скажется возможное повышение НДФЛ на рынке жилья и инвестициях...
    24 сентября 1676
    Итоги августа: спад продаж новостроек привел к сокращению выручки застройщиков на 22%
    Итоги августа: спад продаж новостроек привел к сокращению выручки застройщиков на 22%
    Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил данные о продажах новостроек Московского региона по итогам августа 2026 года. В августе 2026 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва...
    07 сентября 8570
    Итоги июля: спрос на новостройки стабилизировался, но в «старой» Москве резко снизилась доля ипотеки
    Итоги июля: спрос на новостройки стабилизировался, но в «старой» Москве резко снизилась доля ипотеки
    Свежие данные Росреестра о темпах продаж новостроек в июле 2026 года изучил Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости. После июньского роста сегмент столичной «первички» перешел к стадии равновесия. – В июле 2026 года зарегистрированные розничные...
    06 августа 8759
    «Такие условия вынуждают девелоперов придумывать нестандартные ходы и оптимизировать расходы»
    «Такие условия вынуждают девелоперов придумывать нестандартные ходы и оптимизировать расходы»
    Очередное решение Центробанка специально для читателей Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: – Гомеопатия продолжается: сегодня ЦБ снизил ключевую ставку на очередные 0,25...
    24 июля 5060
    «Тотального перехода от
    «Тотального перехода от "рынка продавца" к "рынку покупателя" не ожидается, как и снижения цен в новостройках»
    Подошло к концу первое полугодие 2026 года. Каким оказался этот период для застройщиков Московского региона, стоит ли ждать снижения цен и появления новых проектов до конца года, узнал Новострой-М. Дарья Комиссарова, коммерческий директор Asterus: – Первое...
    09 июля 16157
    Итоги июня: покупатели возвращаются на рынок новостроек Московского региона, растет интерес к ипотеке
    Итоги июня: покупатели возвращаются на рынок новостроек Московского региона, растет интерес к ипотеке
    Свежие данные Росреестра о реализации новостроек в июне 2026 года изучил Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости. Рынок начал отыгрывать майское проседание спроса и демонстрирует восстановление. – В июне 2026 года зарегистрированные розничные продажи квартир...
    06 июля 9020
    Как правильно подобрать квартиру для сдачи в аренду: семь главных ошибок начинающих инвесторов
    Как правильно подобрать квартиру для сдачи в аренду: семь главных ошибок начинающих инвесторов
    Примерно семь из десяти новичков, инвестирующих в покупку квартир с целью сдачи в аренду, уже в первый год получают доходность на 30–50% ниже ожидаемой. О том, как правильно подойти к выбору объекта, который станет источником стабильного пассивного дохода, рассказал...
    23 июня 5789
    Популярно на Новострой-М
    Расчет ипотеки для ЖК
    Калькулятор
    Планировочные решения
    Квартиры с 3д планировкой
    Вид из окон
    Все панорамы 360о

    Как сюда попасть?
    Посмотреть все спецпредложения

    Скидки и спецпредложения от застройщиков