Стало известно, что суды начали ограничивать в правах граждан, которые приобретают в строящемся доме более одной квартиры: таких лиц признают профессиональными инвесторами и лишают защиты в случае возможного банкротства застройщика. Насколько правомерна такая практика, почему суды заняли такую позицию и как инвесторы будут действовать в новой реальности, специально для Новострой-М прокомментировал Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.
– Основа такого подхода лежит в защите прав потребителей. Если вы приобретаете квартиру для собственных нужд, то традиционно пользуетесь более широким механизмом правовой защиты, чем предприниматель. Например, если ДДУ ущемляет ваши права, то суд может даже признать недействительными соответствующие пункты договора, хотя договор и содержит вашу личную подпись.
Однако это никак не касается возможности включения в реестр требований кредиторов при банкротстве. Нигде в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не говорится о том, что потребители имеют преимущество перед профессиональными игроками рынка. Дела о банкротстве рассматривают арбитражные суды, которые обязаны четко руководствоваться нормой закона.
Для включения в реестр требований кредиторов достаточно наличия ДДУ и факта его оплаты.
Поэтому комментируемая судебная практика вызывает удивление. Согласно ст. 118 Конституции РФ, суды являются правоприменительными органами, их задача – применять законы на практике. И они не могут подменять собой законодательные органы власти. Судебная практика не может идти в разрез с требованиями закона или произвольно дополнять их.
Иная ситуация приведет к нарушению прав участников долевого строительства.
Потребитель может, скажем, купить три квартиры на одном этаже – для своей семьи, пожилых родителей и для своих детей. Понятно стремление членов семьи жить рядом. При этом все три квартиры оформлены на одного гражданина. И он никак не будет являться предпринимателем.
А предприниматель тоже может купить три квартиры на одном этаже, но с целью их дальнейшей перепродажи.
Очевидно, что критерием различия будет является цель покупки. Но кто ее определит, исходя из каких данных? Исходя из устных пояснений гражданина и предпринимателя? Это очень шаткое доказательство. Отсутствие правовой определенности всегда создает почву для судебного произвола и избирательного подхода.
Тем более, что для предпринимателей найти обходной путь довольно легко – нужно просто оформлять на одно лицо не более 2-3 квартир.
Возьмем иную ситуацию: к примеру, я предприниматель. Суд отказал мне во включении в реестр требований кредиторов как в части приобретенного помещения, так и в части возврата внесенных денежных средств. Получается, что застройщик мне ничего не должен возвращать и при этом может повторно выставить мои квартиры на продажу? Такое положение дел трактуется ст. 1102 Гражданского кодекса РФ как неосновательное обогащение, которое влечет необходимость возврата мне как минимум оплаченных денежных средств. Получается, что включить меня в реестр возвращаемых денежных средств суд все-таки обязан. Но за время банкротства застройщика цены на квартиры существенно выросли, а я получаю лишь внесенные когда-то давно суммы, на которые не смогу приобрести другую квартиру в новостройке. Кто возместит мне убытки в виде разницы?
Наконец, здесь видится еще один опасный момент. Множество квартир в новостройках приобретаются по договорам уступки прав (цессии). Но согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ я не могу передать больше прав, чем имею я сам. И если я предприниматель, а вы приобрели у меня права на квартиру по договору уступки прав, то, если случится банкротство – вам тоже откажут во включении в реестры требований кредиторов? Ведь вы приобрели права у предпринимателя.
Выходит, приобретать квартиры по договорам уступки прав в принципе становится нельзя, а это чревато уничтожением целого сегмента продаж квартир в новостройках.
Поэтому в рассматриваемой ситуации или Федеральное собрание РФ как законодательный орган должно принять соответствующие поправки в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», или Верховный суд приведет правоприменительную судебную практику в соответствие с требованием закона.
Читайте также:
Подарок без сюрприза: все самое важное о дарении недвижимости
Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости?
Автор: Денис Артемов, специально для Новострой-М
Дата публикации 06 апреля 2022
