Полгода миновало, пора подвести промежуточные итоги. Новострой-М узнал у застройщиков, как они оценивают результаты продаж, есть ли отложенный спрос на новостройки, помогла ли рынку жилья ипотека со ставкой 0,1% и, главное, ждать ли снижения цен, акций и скидок на квартиры ближе к осени.
Лариса Швецова, генеральный директор ООО «Ривер Парк»:
По моим наблюдениям, начиная с июня спрос начал постепенно восстанавливаться, это актуально и для нашего проекта «Ривер Парк Коломенское». Одна из причин такой тенденции – коррекция ключевой ставки и рост лимита по ипотеке с господдержкой. Это стимулировало выйти на рынок в том числе тех клиентов, кто в марте-мае занял выжидательную позицию, рассчитывая на снижение ипотечных ставок. Доля ипотечных сделок по итогам первой половины 2022 года составила 52,6%. Это сопоставимо с показателями того же периода прошлого года.
Из интересных тенденций I полугодия 2022 года, касающихся спроса, выделю востребованность семейных квартир. На долю сделок с двухкомнатными, трехкомнатными и четырехкомнатными квартирами пришлось 85,3% от общего количества заключенных в проекте ДДУ.
Полагаю, что до конца III квартала спрос на новостройки продолжит постепенно восстанавливаться благодаря снижению ипотечных ставок до уровня начала года. В дальнейшем динамика покупательского интереса и цен зависит прежде всего от геополитической и экономической ситуации. На мой взгляд, значительное снижение цен на новостройки маловероятно. Основную массу издержек застройщиков составляют расходы на приобретение материалов и выполнение строительно-монтажных работ. Темпы их роста, бесспорно, снизились, однако некоторые наименования продукции (например, отделочные материалы) существенно подорожали.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):
В целом мы оцениваем хорошо итоги продаж в I полугодии 2022 года. В нашем премиальном квартале Prime Park мы реализовали 12,5 тыс. квадратных метров жилой площади. Проект сохранил за собой первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек премиум-класса в Москве. Впрочем, конечно, нестабильность первой половины текущего года потребовала от нас оперативной реакции на события, разработки маркетинговых программ, акций и других мер стимулирования спроса.
Летом покупатели начали постепенно возвращаться на рынок, хотя в целом в премиальном сегменте спад активности покупателей не был столь заметным, как в более экономичных классах новостроек. Приобретают в основном двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, на которые приходится 65% подписанных договоров. То есть на рынке сейчас преимущественно клиенты с большими бюджетами, которые приобретают жилье для себя. Но есть покупки и с инвестиционной целью – люди стремятся сохранить сбережения. По нашим наблюдениям, покупатели стали реже привлекать ипотеку. В нашем проекте доля сделок за счет кредитных средств составляет порядка 50%, клиентам доступны различные выгодные кредитные программы, в том числе со ставкой от 0,1%.
Не исключаю, что осенью рост цен может возобновиться. Именно в осенние месяцы реализуется отложенный спрос со стороны покупателей, которые прекращали сделки весной и летом.
Также на рынок придут покупатели, которые привлечены сниженными ставками по ипотеке – последние месяцы они откладывали деньги на первоначальный взнос или пытались продать старое жилье. Кстати, поскольку снижаются ставки по кредитам на покупку вторичного жилья, как раз осенью повысится спрос на новостройки со стороны продавцов старых квартир. При этом коррекция цен уже произошла – мы видим во многих проектах дисконтные акции, а также дополнительно сниженные ставки по кредитам.
При сохранении текущих тенденций в экономике и на рынке жилья мы ожидаем постепенного восстановления спроса во второй половине текущего года. Темпы этого процесса пока прогнозировать трудно, но в целом тренд будет скорее положительным.
Алина Ларионова, директор по продажам Level Group:
Первое полугодие на рынке столичных новостроек можно сравнить с катанием на американских горках. В январе было традиционное снижение, обусловленное сезонным фактором, затем в марте и феврале – всплеск спроса на фоне турбулентности на валютных рынках и ожидания ухудшения условий ипотечного кредитования. Апрель и май характеризуются драматичным падением спроса. В июне ситуация начала стабилизироваться, а спрос – восстанавливаться, что обусловлено трендом на снижение ключевой ставки и улучшением условий ипотечного кредитования.
Конкретно для нашей компании июнь стал одним из самых успешных месяцев по количеству продаж. В первый месяц лета Level Group удалось реализовать 289 лотов, или 14,8 тыс. кв. м недвижимости, и занять второе место по объемам продаж в Москве в старых границах. В условиях снижения общей покупательской активности достигнуть такого результата помогла грамотно выстроенная стратегия: своевременный запуск акции со скидкой 20% и выгодной программы ипотечного кредитования со ставкой 0,01%.
В июле количество акций и скидок на рынке столичных новостроек увеличилось, спрос продолжил восстанавливаться. Тем не менее, объемы продаж в столичном регионе все еще далеки от показателей прошлых двух лет. На это есть несколько причин, главная из которых – текущая нестабильная ситуация и отсутствие уверенности в завтрашнем дне, которые не позволяют клиентам как прежде быстро принимать решение о покупке. Не менее важная причина – увеличившийся разрыв между доходами и стоимостью новостроек. Еще один фактор, который также сдерживает покупательскую активность, связан с сезонностью, периодом отпусков и традиционным летним затишьем.
Предпосылок для снижения цен на рынке первичного жилья нет. Поступательный рост цен будет обусловлен изменением стадии строительной готовности объектов, инфляцией и продолжающимся ростом себестоимости строительства.
Не будем скрывать, что цены на металл и некоторые другие позиции стройматериалов откатились назад, тем не менее, уход с российского рынка западных компаний и производителей, а также разрыв привычных логистических цепочек удорожают процесс строительства. Это особенно актуально в отношении проектов высокого ценового сегмента, где велика доля импортных составляющих.
Несмотря на то что при выборе клиентом субсидированной ипотеки со ставкой 0,01% застройщик закладывает в стоимость квартиры расходы на компенсацию банку недополученной прибыли от выданного кредита, расчеты показывают, что такая программа действительно выгодна. Дело в том, что при выборе недвижимости в ипотеку большинство клиентов ориентируется на размер ежемесячного платежа, а ставка 0,01% помогает сократить его на 30-40% и существенно уменьшить сумму переплаты по процентам банку.
Льготная ипотека, а также совместные программы банков и застройщиков пользуются популярностью, о чем свидетельствует рост доли сделок с ипотекой. По итогам июня 2022 г. на сделки с использованием заемных банковских средств пришлось 75% от общего числа заключенных ДДУ в Москве, что является максимальным показателем за последние несколько лет.
Для сравнения в период с 2020 по 2021 гг. доля ипотеки в среднем находилась на уровне 59 – 61%. В пиковые месяцы показатель не превышал 68%.
Хотелось бы надеяться на полное восстановление спроса с началом нового делового сезона, но ситуация на рынке новостроек и покупательская активность напрямую зависят от темпов восстановления экономики и её дальнейшего роста. К сожалению, пока что сохраняется много факторов риска, среди которых – новые санкции, ухудшение геополитической ситуации и, как следствие, рост темпов инфляции и дальнейшее снижение доходов населения. В целом прогнозировать развитие ситуации на долгосрочный период сегодня достаточно сложно.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development:
Первая половина года, безусловно, была стрессовой не только для рынка российской недвижимости, но и всего мира в целом. К началу апреля рынок столкнулся как с минимальным выводом в продажу новых объемов жилья, особенно у региональных девелоперов, так и с низким спросом. Это связано не только с экономическими санкциями, но и с повышением ключевой ставки до пиковых значений – 20%. Ипотека стала очень дорогой, поэтому спроса на нее не было.
Сейчас, когда ситуация в стране стабилизируется, ставки по кредитам значительно снизились, а застройщики наладили закупки стройматериалов среди отечественных производителей, новые проекты начинают выходить на рынок, а спрос стабилизируется. Что касается отложенного спроса, то он действительно имеет место быть. В то время как ЦБ повысил ставку, многие покупатели недвижимости повременили с покупкой и переложили средства на депозиты в банки.
Мы уже видим, что покупатели стали намного активнее. Возможно, к концу года спрос восстановится до показателей начала года.
Ипотека – двигатель рынка недвижимости. Ставки стабилизировались, покупатели активизировались. Субсидированная ипотека от застройщика сейчас очень популярна. Например, в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» с начала года было заключено порядка 70% ипотечных договоров, из них по субсидии от застройщика – 66%. Сейчас у нас проходит акция – при покупке квартиры в ипотеку по ставке 0,4% на весь срок кредита до 30 лет, покупатель не переплачивает за квартиру, вдобавок получает скидку в размере 3%.
Рост цен напрямую зависит от спроса, то есть, чем он выше, тем дороже предложение. Кроме того, на рост цен влияет и стадия строительной готовности проектов: чем она выше, тем дороже стоит метр.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
– Первое полугодие выдалось непростым для отрасли. Если первые три месяца показали высокий спрос на недвижимость, то затем наступил спад из-за внешнеэкономической ситуации и резкого повышения ключевой ставки. В мае среди игроков царили не особо оптимистические настроения. Однако со снижением ключевой ставки и ставок по жилищным кредитам рынок новостроек начал восстанавливаться. Важную роль сыграло возвращение льготной ипотеки. Покупатели вышли из режима ожидания и приступили к активному поиску и приобретению жилья. Первые два летних месяца продемонстрировали устойчивую динамику роста спроса на первичном рынке.
По сравнению с июнем продажи в июле увеличились более чем на 10%. Покупательская активность росла во многом благодаря качественному улучшению условий льготной ипотеки.
Активно развивались субсидированные кредитные продукты. Они вносят серьезную лепту в поддержание спроса на рынке новостроек – доля уже доходит до 25%. С восстановлением утраченных позиций ипотека задает серьезный импульс отрасли, что позволяет более уверенно строить планы на будущее. Положительно влияют на рынок и специальные акции застройщиков.
Ценовая активность будет связана в основном с ростом строительной готовности, однако наиболее ликвидные проекты могут показать дополнительную динамику из-за возвращения отложенного спроса.
Сейчас сложилось благоприятное время для приобретения недвижимости: ставки снижаются, предложение расширяется, действуют различные акции у застройщиков. И девелоперский продукт постоянно развивается, что также играет на руку покупателям.
Оснований для снижения цен на жилье мы не видим, прежде всего, из-за роста издержек. Материалы и оборудование дорожают, в этих условиях сокращение стоимости квадратного метра приведет к убыткам. В целом стабильная ценовая ситуация сохранится и осенью, если позитивные тренды в экономике не изменятся.
Программы со сниженными процентными ставками для покупки жилья продолжают действовать. Ипотека вновь выступает локомотивом развития отрасли. Доля сделок с использованием кредитных продуктов составляет у нас около 80%. И подавляющая часть приходится на программы с господдержкой.
Мы рассчитываем на укрепление положительных тенденций в отрасли. Отложенный спрос продолжит выходить на первичный рынок. Страхи и опасения, которые были у части потенциальных покупателей, проходят. Появляются как новые интересные проекты, так и новые очереди в реализуемых проектах. Клиенты могут выбрать оптимальный вариант в зависимости от своих возможностей и жизненных обстоятельств. Ожидаем, что осенью, с наступлением делового сезона, покупательская активность возрастет еще больше.
Читайте также:
Москву ждет рекордный ввод жилья – 17 млн кв. метров в ближайшие три года
«Берите, мы сами доплатим»: более 90% застройщиков субсидируют ипотеку
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 03 августа 2022
