Подводя итоги 2019 года, делать однозначные выводы о влиянии проектного финансирования на рынок недвижимости пока рано. Многие застройщики все еще работают по старым правилам, кто-то – успешно и не очень – пытается приспособиться к новым. Единственная константа в постоянно меняющихся условиях – низкий уровень доходов населения: он-то во многом и будет определять рынок новостроек 2020 года. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М проанализировал уходящий год и рассказал, что ждать от следующего.
Про ключевые события 2019 года
Главным событием, оказавшим существенное влияние на всю строительную отрасль, оказался ввод новой системы финансирования строительства новостроек посредством эскроу-счетов.
О том, что она будет введена, было известно ещё в прошлом году. Но когда законодатели внезапно в декабре прошлого года решили её распространить на все проекты с 01.07.2019, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство, для многих девелоперов это стало неприятным сюрпризом.
Второй фактор нельзя назвать событием, поскольку происходило это на протяжении второй половины года – снижение ключевой ставки и следовавшее за ним снижение ставки по ипотечным кредитам.
Третий фактор – отсутствие фактического роста реально располагаемых денежных доходов населения уже 6-й год подряд. Фактически это говорит о том, что денег на руках населения остаётся всё меньше, и стимулировать спрос на дорогие покупки (автомобили, недвижимость и т.п.) можно только с помощью недорогих кредитов либо снижения цен.
Можно сказать, ответом на этот вызов на московском рынке новостроек стал выход ультракомпактных апартаментов и квартир в проектах реконструкции бывших гостиниц и общежитий, площадью менее 12-20 кв.м. Как сказал Игорь Шувалов ещё в 2016 году, «кажется смешным, а люди приобретают такое жильё, оно очень популярно».
Четвёртый фактор, актуальный для рынка новостроек Московского региона (как Москвы, так и области) – развитие транспортной доступности. Сюда относится и открытие 8 новых станций метро (Некрасовской и Сокольнической линий), и открытие в ноябре первых двух Московских центральных диаметров.
Про цены
Цены на новостройки можно рассматривать как на макро- (глобальные факторы, повлиявшие на все проекты новостроек), так и на микроуровне (локальные факторы, повлиявшие на конкретные проекты в конкретных местах).
На макроуровне переход на «эскроу» привёл к росту цен – средневзвешенная цена за 2019 год в «старой» Москве выросла до почти 250 000 руб./кв.м (на 5%). Но произошло это не за счёт повышения стоимости денег для девелоперов из-за перехода на проектное финансирование. Рост цен с начала года был вызван, по сути, одним фактором – ожиданием перехода на «эскроу».
Расчёты показали, что при переходе на эскроу экономическая эффективность проектов снижается, а в некоторых случаях – и падает ниже допустимых значений. Соответственно, в первой половине года декларировалось скорое повышение цен на новостройки в связи с этими новшествами в законодательстве. В свою очередь, это повысило спрос на новостройки (покупатели старались приобрести жильё заранее, до предполагаемого роста цен).
Про спрос
Немаловажный момент – покупатели стали быстрее заключать сделки, хотя изначально могли планировать свою покупку позже, например, через полгода или год. Повышенный спрос, в свою очередь, сказался на ценах (девелоперы оказались в ситуации, когда можно или быстро продать всё, что есть, по «низким» ценам, или же попробовать заработать больше, продавая привычными темпами. Большинство выбрало вторую модель).
При этом после наступления эпохи «эскроу» (01.07.2019) оказалось, что большинство нераспроданных квартир переведены на дочерние компании девелоперов, что позволило большинству проектов на рынке законно не переходить на эскроу.
Спрос же «вымылся» за счёт клиентов, купивших в первой половине года («пока не выросли цены»), а потенциальные покупатели поняли, что ажиотаж и спешка в связи с эскроу спали, и уже можно не торопиться. В результате в ноябре 2019 года количество зарегистрированных ДДУ по Москве сократилось на треть по сравнению с ноябрём 2018 года, а среднемесячное количество сделок за июль-ноябрь 2019 года соответствуют значениям первой половины 2018 года – около 5,6 тыс. сделок в месяц.
Ещё один фактор сокращения спроса – начавшееся снижение ипотечной ставки.
Если же рассматривать цены и спрос на микроуровне, то картина сильно отличается от проекта к проекту. Так, открытие четырех станций метро в Новой Москве спровоцировало больший рост (на 8,5%, до 123 000 руб./кв.м) в Новой Москве в сравнении с новостройками «старой» Москвы. Открытие Московских центральных диаметров похоже сказалось на проектах в области, расположенных рядом со станциями – цены в них выросли за год в среднем на 15% по сравнению с ростом средней цены на 8,5% по всем новостройкам Подмосковья.
Про ипотеку
Среднее количество ипотечных сделок в Москве за июль-ноябрь 2019 года составило 7,4 тыс. сделок в месяц, а за аналогичный период прошлого года – почти 8,7 тыс. сделок в месяц. Это обусловлено более высокими ставками в этом году (в июле 2019 средневзвешенная ставка выданных ипотечных кредитов составил 10,3%, потом постепенно снизилась до 9,4%, в то время как в июле-ноябре 2018 года ставки были в коридоре 9,42-9,5%).
Однако даже резкое снижение ставки в этом году не принесло значительного роста ипотечных сделок, что говорит о трёх моментах:
1. Ажиотажный спрос первой половины 2019 года привёл к сокращению количества сделок во второй половине года, в том числе и ипотечных (доля ипотеки в новостройках – от 50 до 65%);
2. Денег у населения больше не стало, поэтому даже повышение доступности ипотеки практически не сказалось на количестве сделок;
3. Резкое снижение ипотечной ставки привело к ожиданию дальнейшего снижения, т.е. покупатели готовы подождать с решением квартирного вопроса в целью получения более выгодных условий по ипотеке.
Как ориентир, в майских указах Президентом Путиным было отмечено значение ставки по ипотеке на уровне 8%. При отсутствии внешних шоков такое значение вполне достижимо в течение 1-2 лет.
Что в абсолютных цифрах означает снижение ставки с 9,4% до 8%? Возьмём для примера ипотечный кредит на сумму 5 млн руб, сроком на 15 лет. При ставке 9,4% ежемесячный платёж – 51 910 руб, а при ставке 8% – 47 783 руб. Т.е. разница составляет более 4 тыс. руб, а за год получается 49 524 руб. – ощутимая разница, равная ещё одному ежемесячному платежу. Поэтому весь вопрос в том, что будет с ценами на новостройки, имеет ли смысл подождать 1-2 года, чтобы взять выгодную ипотеку?
Про перспективы рынка новостроек Москвы и области
Посмотрим на это опять же с точки зрения макро- и микроуровня.
На макроуровне следует ожидать сокращения объёма предложения – проекты, реализуемые по «старым» правилам в следующем году в основном будут завершаться, а вывод новых проектов заметно замедлится (уже в 2019 году за 11 месяцев вышло на треть меньше новых проектов в Москве, чем за аналогичный период прошлого года, и эта тенденция будет усиливаться).
На классическом рынке, при сохранении всех прочих условий, сокращение объёма предложения при условии сохранения спроса приводит к росту цен. Однако речь о сохранении спроса ввиду отсутствия роста реально располагаемых доходов населения тоже не идёт, заметен тренд спроса к сокращению, и в ближайшие полгода ожидать роста не приходится. Если только ипотека вдруг не подешевеет ниже 8%, что маловероятно.
Следовательно, на макроуровне можно говорить о том, что средняя цена новостроек московского региона перестанет расти, и даже может начаться коррекция.
Но на микроуровне всё не так однозначно. Есть проекты, транспортная доступность которых может улучшиться в следующем году с открытием новых станций метро. Значит, цены там будут расти, в отличие от всего рынка.
Но относится это только к проектам, не обеспеченным сегодня станциями метро в пешей доступности – здесь цена может вырасти примерно на 10% только за счёт улучшения транспорта. Новые линии МЦД планируются к запуску не ранее 2021 года, поэтому существенного влияния пока на ценообразование жилья не окажут.
Повышение стадии строительной готовности станет вторым существенным фактором роста цен в отдельно взятых проектах. Это может дать прибавку в цене в размере 8-10% за год.
В итоге конкуренция между проектами новостроек обострится, девелоперам придётся намного точнее «попадать» в свою аудиторию и повышать качество проектов. А выиграет от этого в конечном счёте покупатель.
Читайте также
«Покупатель стал очень требовательным. Фокус конкуренции сместился в сторону качества проектов. Девелопмент – это не просто «дом построить»
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
Дата публикации 27 декабря 2019
