Новостройки Новой Москвы долгое время оставались альтернативой для всех, кто не мог себе позволить покупку жилья с московской пропиской внутри МКАД. Однако доступное предложение постепенно вымывается, что ведет к росту цен и снижению спроса. 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения за полугодие вырос на 3,3%. Спрос снизился на 26%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 246 580 руб. (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год).

По итогам I полугодия 2024 года на рынке новостроек Новой Москвы в реализации находилось 47 проектов, где экспонировалось 21,65 тыс. лотов, где 20,8 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал сократился на 10,2%, за полугодие вырос на 3,3%, год к году вырос на 8,5%. Сокращение объема предложения к июню 2023 года объясняется вымыванием предложения на фоне повышенного спроса.

В I полугодии в Новой Москве стартовало 5 проектов. Во всех новых проектах реализуются квартиры.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости Новой Москвы в I полугодии 2024 г.

По итогам I полугодия наибольшая доля предложения сосредоточена в корпусах на стадии монтажа этажей (60%, +0,7 п.п. за полугодие). За квартал выросла доля предложения в готовых корпусах (6,2%, +2,1 п.п. за полугодие) и в корпусах на стадии отделки (12,2%, +2,8 п.п. за полугодие). Предложение в корпусах на начальной стадии строительства составляет 21,5% (-5,7 п.п. за полугодие).

В 2024 году отмечается тенденция к сокращению доли студий: по итогам июня 2024 года в Новой Москве студии составляли лишь 17,3% рынка (-3 п.п. за полугодие), что обусловлено их вымыванием из предложения на фоне ажиотажа в ожидании завершения программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года, а также запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м., что будет негативно сказываться на уровне доступности жилья.

В распределении предложения по типу отделки за полугодие не было отмечено выраженных изменений, однако за год они произошли: сократилась доля предложения с чистовой отделкой (37,9%, -1,5 п.п. за полугодие, -16,3 п.п. за год), выросла доля лотов без отделки (45,1%, +0,7 п.п. за полугодие, +6,1 п.п. за год) и с предчистовой отделкой (17%, +0,8 п.п. за полугодие, +10,2 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2024 года составила 246 580 руб. за кв. м (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год). Средневзвешенная цена кв. м квартир составила 246 740 руб. (+0,6% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год), апартаментов – 241 680 (+2% за квартал, +3,6% за полугодие, +6% за год). Более слабый рост цены объясняется вымыванием наиболее доступных компактных форматов из предложения, где стоимость квадратного метра максимальная в силу меньшей площади.

За полугодие доля предложения в диапазоне стоимости до 10 млн рублей сократилась на 7 п.п. и составила 36% (-4 п.п. за месяц, -5 п.п. за квартал).

В I полугодии 2024 года на рынке новостроек Новой Москвы было зарегистрировано 14,2 тыс. ДДУ. (-26% за полугодие). Во II квартале было совершено 9 тыс. сделок по ДДУ (+71% за квартал). На фоне ожидания завершения программы льготной ипотеки на рынке новостроек Новой Москвы в июне было отмечено максимальное количество сделок по ДДУ за весь рассматриваемый период – 4 тыс. ДДУ (+50,2% за месяц, +139% к июню 2023 года).

В июне средняя площадь лота в ДДУ сократилась до 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц), что является минимальным значением за весь рассматриваемый период в Новой Москве.

Доля ДДУ по ипотеке в июне достигла 92%, что является максимальным значением за весь рассматриваемый период. В июне ставка по рыночной ипотеке достигла 18,32%.

Среди поселений ТиНАО по объему сделок лидирует Сосенское (27%, -6 п.п. за полугодие). Среди проектов по объему продаж в I полугодии лидируют: «Прокшино» (1,44 тыс. ДДУ), «Бунинские кварталы» (1,07 тыс. ДДУ) и «Дзен-кварталы» (0,88 тыс. ДДУ).

Основные тенденции:

Ажиотаж на фоне ожидания завершения программы льготной ипотеки наиболее заметно проявился в Новой Москве:

• Максимальное число ДДУ в июне за весь рассматриваемый период – 4 тыс. ДДУ (+50,2% за месяц)
• Максимальная доля ДДУ по ипотеке за весь рассматриваемый период – 92% в июне 2024 года
• Рекордно низкая средняя площадь ДДУ в июне – 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц)

«Активный спрос в Новой Москве объясняется стремлением покупателей успеть приобрести недвижимость до окончания льготной ипотеки по наиболее доступным ценам, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если размер кредита по программе льготной ипотеки не превышает 6 млн рублей, то максимальная стоимость квартиры, что возможно приобрести по льготной ипотеке с минимальным первоначальным взносом 30%, составляет 8,57 млн рублей.

В начале июня в «старой» Москве экспонировалось 0,8 тыс. квартир в бюджете до 8,57 млн руб., а в Новой Москве – 4,9 тыс. В конце июня таких предложений в Новой Москве осталось 3,9 тыс. (-20,4% за месяц).

На протяжении нескольких лет в Москве наблюдается растущий тренд к одиночной жизни, из чего вытекает рост востребованности компактного жилья, c другой стороны власти проявляют намерение решать демографическую проблему через программу семейной ипотеки и ограничение на проектирование квартир менее 28 кв. м – все это направленно на стимулирование к развитию семейного института. Ограничение на проектирование квартир менее 28 кв. м, семейная и IT-ипотека, поддерживающие уровень цен, будут негативно сказываться на доступности жилья для тех, кто не попадает под льготные условия».

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне

Все по расчету: составлен рейтинг поселений Новой Москвы по комфортности проживания

Автор: эксперты компании «Метриум»